1 · Cobro de alquileres · Desalojo · 399 quater. Consignación de llaves · Convenio de desocupación

2  ART. 1493 C. C. Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, obra o servicio un precio determinado

3 CARACTERES  BILATERAL:  ONEROSO: Precio determinado en dinero. Prueba.-  CONSENSUAL: Art. 1.494 C.C.: “El contrato de locación queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes”.-  NOMINADO O TIPICO:  CONMUTATIVO:  NO FORMAL: Art. 1° Ley 23.091: “Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deben formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza”.-  TEMPORARIO: Art. 1.505 C.C.: “El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciera por mayor tiempo quedará concluido a los diez años”.-  DE TRACTO SUCESIVO:  TRANSMISIBLE A LOS HEREDEROS: Art. 1.496 C.C.: “Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación pasan a los herederos del locador y del locatario”.-

4  Art. 1556 El locatario está obligado a pagar el precio al locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convención, según los usos del lugar….  Art. 1558 El locador para seguridad del pago del precio, puede retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista, y que pertenezcan al locatario.

5 Art. 1578  Si la cosa arrendada fuese inmueble, compete al locador, aunque la locación esté afianzada, acción ejecutiva para el cobro de alquileres o rentas, requiriendo mandamiento de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio concedido por este Código al crédito del locador.-

6  Art. 1581 C.C. La acción ejecutiva del locatario por cobro de alquileres o rentas, como por cualquier otra deuda derivada de la locación, compete igualmente a sus heredero, sucesores o representantes, contra el subarrendatario, sus herederos, sucesores o representantes sin dependencia de autorización del locador  Art. 399, apartado II A Ejecución típica Todos lo procesos originados en la locación de inmuebles en los cuales se reclama una suma líquida de dinero, ya sea de alquileres o por cualquier otro concepto se regirán por las normas prescriptas para la ejecución típica…

7 LEGITIMACION ACTIVA  Aun cuando el locador no resulte ser el propietario del inmueble locado, sino un mero comodatario de la cosa, ello no le impide reclamar del inquilino el pago de los alquileres, poseyendo incluso, en tanto que locador, legitimación sustancial activa para demandar al locatario el mal uso de la cosa y los daños producidos al inmueble (2° CCCM Fournier c/ Gallardo p/ D. y P.)

8  Art. 1582 bis La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extiende la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.-

9 FALTA LEGITIMACION PASIVA  Si el contrato tenía una fecha de expiración y la locación continua, locador y locatario han prorrogado sus efectos…Si el locador admitió que el locatario continuara en el uso y goce de la cosa arrendada lego de vencer el plazo locativo, percibiendo regularmente los alquileres y sin exigir el desalojo, las consecuencias posteriores no pueden ser impuestas al fiador (Borda “La fianza y el nuevo art. 1582 bis del CC LL 2002-E-1208)

10 DEUDAS QUE SE PUEDEN RECLAMAR  Sin necesidad de probar el actor haber abonado el impuesto, el propietario locador se encuentra legitimado para accionar contra el inquilino; dado que específicamente este asumió la obligación de pago de impuestos y su incumplimiento da al locador el derecho a requerir se condene al demandado a abonar tal deuda a fin de logar el cumplimiento del convenio celebrado. Cabe agregar que cuando se pacta expresamente en el contrato que el pago de los impuestos está a cargo del locatario, una vez devengados éstos integran el precio del alquiler, pues se trata de una deuda compleja integrada por varias prestaciones que no podrían ser saldadas sino se pagan éstas; es decir, que no sería completo el pago que se hubiere hecho por sólo el importe del alquiler (4°CCC LS 149-155)

11  Art. 229 CPC Puede prepararse la vía ejecutiva pidiendo: 3- Que el requerido manifieste si es o ha sido locatario y en caso afirmativo, exhiba el último recibo….

12 PREPARACION TITULO  Sin la preparación de la vía ejecutiva contra el inquilino, no puede dirigirse la acción contra el fiador solidario, por más que con éste se haya cumplido el trámite preparatorio. Ello para que el inquilino manifieste si tiene esa calidad o no y exhiba el último recibo de pago, de otro modo no había base para fijar el monto del crédito (1°CCC LS 151-401)

13 HABILIDAD DEL TITULO  No corresponde la vía ejecutiva cuando tratándose de otra deuda que no sean alquileres se suele tropezar con el inconveniente de su iliquidez. Se requiere entonces liquidez de la deuda. La iliquidez afecta la habilidad del título ejecutivo que en el caso de autos corresponde la vía sumaria (se reclama el rubro gastos de pintura y arreglos). (1°CCCM LS 153-146)

14 LITISPENDENCIA  La Cámara Nacional Civ. Sala A (LL 1985-B37) admitió la procedencia de la litis pendencia cuando se traba de un juicio por consignación aunque para ello se exige que el juez examine previamente si existe apariencia de seriedad o simplemente constituye un pretexto para obstruir y/o dilatar la ejecución. La Sala E (LL 1983 C 543 exigió que la notificación hubiera sido notificada con anterioridad a la intimación de pago en el ejecutivo y que sean las mismas cantidades de dinero que son objeto en uno y otro juicio.-

15 EXCEPCION DE FALSEDAD  El C. P. C.C.N y el C.P. Bs. As. prevén que el reconocimiento expreso de la firma no impide la admisibilidad de la excepción de falsedad fundada en la adulteración del documento  Aunque el reconocimiento judicial de la firma es suficiente para el cuerpo del instrumento quede también reconocido (art. 1028C. C.) es cierto que la impugnación de falsedad, si está referida al contenido ideológico no requiere deducción de querella ni de incidentes, basta con la simple prueba en contrario, por cualquiera de los medios admitidos (C. 2° La Plata Sala II)  La vía ejecutiva es improcedente respecto de los daños cuyo monto debe acreditarse en legal forma, no teniendo además el carácter de título ejecutivo.-

16 Prescripción  Si el ejecutado no se presentó ante los autos debe hacerla valer en oportunidad de oponer excepciones. Si fue citado en la etapa preparatoria debe hacerla valer en tal oportunidad, ya que si no pierde el derecho de plantearla a posteriori (Sala I, La Plata)

17 PAGO  Un pago parcial no deja de ser pago porque sea parcial en relación a la parte de crédito que fue pagada… por lo que puede se opuesto eficazmente como excepción si el actor pretende cobrar esa parte de crédito ya extinguida por el pago

18  Art. 1580 C.C. El loctario no será condenado a pagar alquileres o rentas, si tuviese que compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de ellos dependa de la liquidación. Cuando se pactó que el depósito en garantía sería devuelto una vez restituida la unidad a satisfacción del propietario, o fue constituido para responder a los deterioros causados en el inmueble, el locatario sólo puede exigir su devolución después de entregar el inmueble en las condiciones convenidas y previa cancelación de las obligaciones garantizadas. (LL 1993-A-433) Si el depósito hecho al contratar la locación tenía por fin garantizar el pago de los arrendamientos y la devolución en buen estado de todo lo recibido el inquilino no puede exigir que el propietario o cubra con esa suma los alquileres atrasados, pues de ese modo quedaría librada a su exclusiva voluntad hacer desaparecer la garantía convenida…la obligación de restituir ese depósito está sujeta a la doble condición de a) Haya terminado la locación; b) el locador no tenga a su favor Ning{un crédito emergente de la locación por mejoras, daños etc. (Ca. II Sala I La Plata)

19 DESALOJO  “La acción de desalojo persigue asegurar la libre disponibilidad de los inmuebles a quien tiene derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad por personas que entraron en posesión precaria –tenencia- mediante actos o contratos que por cualquier causa no se los puede ya considerar existentes o, en su caso, cuando se hallan sin derecho y contra la ley en el uso y goce de la cosa ajena (intrusos) (conf. MORELLO, Augusto. 2JUICIOS SUMARIOS”, pág. 248).-  “El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una prestación tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que está ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesión” (conf. PALACIO, Lino: “Derecho Procesal Civil”, T° VII, pág. 77).- PROCESO. CARACTERIZACION:

20 LEGITIMADOS  “El proceso de desalojo tiene lugar: A) Entre locador y locatario de inmuebles, y los sucesores de uno y otro a título singular o universal cuya obligación de restituir se haya hecho exigible.- B)Entre el propietario, usufructuario y usuario contra todo tenedor preario, intruso o cualesquiera otros ocupantes cuya obligación de restituir sea exigible, siempre que estos no invoquen título alguno a la posesión”.- SUJETOS DEL PROCESO:

21 FIADOR  “Los fiadores en el contrato de locación pueden ser condenados en costas en el juicio de desalojo, si en las cláusulas pactadas, además de garantizar la subsistencia de la garantía prestada hasta que la propiedad sea devuelta a su propietario, también se hacen cargo de los gastos, costas y costos judiciales” (C.N.Com. Sala A, 30/6/99- L.L. 2.000-A-578).-  “Aún cuando el fiador no es legitimado pasivo stricto sensu ya que no recae sobre él obligación legal de restituir o devolver el bien, puede ser citado al juicio de desalojo a fines de ejercer sus derechos de defensa en lo que atañe a las obligaciones contractuales que sustentan su comparendo (v.gr. cuestionando la validez o exigibilidad de la obligación principal), para fiscalizar el proceso por los gastos y honorarios que deberá afrontar frente al locador y por las eventuales acciones de regreso contra su afianzado evitando un posible dispendio de actividad jurisdiccional (arts. 1986, 1.993, 2003 a 2005, 2021 a 2023, C.C.)” (C.Ap. Civ. y Com. Azul, Sala II 8/5/01).- Su posición en el proceso de desalojo

22 JUICIO DE DESALOJO:  El proceso de desalojo se rige por las normas del proceso sumario, con las modificaciones que consagra el art. 399 Bis del C.P.C.:  1°.- Las partes tienen la obligación de denunciar la existencia de sublocatarios o terceros ocupantes.-  2°.- Notificación del traslado de la demanda en el domicilio real del demandado y en el inmueble locado, en el caso de no coincidir ambos. Si el demandado tuviere su domicilio fuera de la Provincia, podrá notificarse sólo en el inmueble locado siempre que éste esté ocupado (art. 68 C.P.C.).-  3° Obligaciones del notificador: Hacer saber la existencia del juicio a los sublocatarios y ocupantes, aunque no hubieran sido denunciados, previniéndoles que la sentencia que se dicte produce sus efectos contra todos ellos; emplazarlos para contestar la demanda y para que ejerzan sus derechos. Asimismo, identifica a los presentes e informa al Juez el carácter que invocan.- Disposiciones.

23 JUICIO DE DESALOJO:  4° Incontestación de la demanda: Se dicta sentencia de desalojo sin más trámite y sin necesidad de declaración en rebeldía. Si estima necesario producir pruebas, desestima el pedido de sentencia por auto fundado inapelable y sustancia la causa.-  5° Improcedencia de la reconvención.-  6° Prueba: En este tipo de procesos, el número de testigos no puede exceder de cinco (5).-  En los juicios de desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato, sólo se admitirán la prueba instrumental, confesión y la pericial. La sustanciación no podrá exceder de treinta (30) días, prorrogable por diez (10) días más.-  7° Plazos: Para dictar autos será de cinco (5) días y para dictar sentencia será de diez (10) días o quince (15) días según se trate de Tribunal Unipersonal o Colegiado.- Disposiciones.

24 JUICIO DE DESALOJO:  8° Plazo para el lanzamiento: Se ordenará a los diez días corridos desde que quede firme la sentencia que lo ordena.-  9°.- Inimpugnabilidad: El auto que resuelve excepciones previas cuya resolución no ponga fin al proceso, el auto que declare la cuestión de puro derecho y el que resuelve sobre pruebas, son inapelables.-  10° Apelabilidad: La sentencia y el auto que resuelve excepciones previas, siempre que pongan fin al proceso, son apelables en el término de tres días en forma abreviada y con efecto suspensivo.- Disposiciones.

25 CAUSALES DE DESALOJO: DESALOJO POR FALTA DE PAGO:  Art. 1.579 C.C.: “No pagando el locatario dos períodos consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá demandar la resolución del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses”.-  La intimación del artículo 5° de la Ley 23.091:  “Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago”.- 

26  “La intimación previa prevista por el art. 5° de la ley 23.091 no es una exigencia para constituir en mora al inquilino, sino para brindarle una oportunidad extra de abonar los arriendos y advertirle que si no la aprovecha será demandado por desalojo. El rechazo de la demanda de desalojo por falta de pago con fundamento en la omisión de la intimación previa configura un exceso ritual cuando se ha acreditado que el locatario dispuso de las oportunidades adecuadas para cumplir y no lo hizo” (C.N.Civ., Sala D, 13/4/93).- ¿Cuál es la finalidad de la intimación? ¿Su omisión es causal de rechazo de la demanda?  “La circunstancia que la ley 23.091 se titule como de orden público, no impide admitir el desalojo por falta de pago aunque el locador haya omitido realizar la intimación previa requerida por el art. 5°, máxime cuando el locatario pretende hacer un ejercicio abusivo -en el caso, negó la recepción de la intimación, pero no negó la deuda” (L.L. 2003-23).-

27  “Si en el desalojo por falta de pago el locador afirma haber intimado al inquilino mediante carta documento presentada con la demanda y éste niega su recibo y autenticidad, no es al primero a quien incumbe probar que el ejemplar que presenta es auténtico” (L.L. 1998-C-46).- Prueba del cumplimiento de la intimación de pago: Deficiencia en la intimación de pago:  “Las omisiones o defectos de la intimación previa no obstan al progreso de la acción de desalojo por falta de pago, si el locatario no prueba haber pagado los alquileres ni ofrece pagarlos en el proceso, en el cual la notificación de la demanda suple con holgura esa intimación fehaciente, máxime si aquel había incurrido en mora por el mero vencimiento del plazo establecido en el contrato de locación” (L.L. 2000-A-577).-

28 DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO:  Art. 1604 C.C.: “La locación concluye: 1°) Si fuese contratada por tiempo determinado acabado ese tiempo”.-  Plazo mínimo. Art. 2 Ley 23.091: “Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados”.-  “El plazo mínimo establecido con relación a los alquileres por el art. 2° de la Ley 23.091, se determina desde el comienzo de la locación y rige por una sola vez, sin relación alguna con la prórroga del contrato” (C.N.Civ., Sala D, 25/10/00).-  Plazo máximo. Art. 1.505 C.C.: Diez (10) años.-

29  “ Si se acciona por vencimiento de término de la locación y falta de pago, debe probarse fehacientemente la locación, aunque sea verbal, ante la negativa de los accionados en reconocer dicha vinculación contractual. El demandado con sólo negar la locación y quedarse quieto triunfa por cuanto le corresponde al actor la carga de la prueba del contrato en base al cual reclama la restitución” (Cám. 4° Apel. Civ. y Com. Córdoba, 1/10/85).- Prueba: Modificación o prórroga de la locación:  Debe formalizarse por escrito. En caso de ausencia de prueba y si el demandado continúa en el uso y goce de la cosa, se juzga la continuación de la locación en los términos del art. 1.622 del C.C..-

30 Desalojo Anticipado En el proceso el tiempo es más que oro, es justicia. Eduardo Couture

31 Ley 11.280 1995 Provincia de Santa Fe Art. 517 2° párrafo En los casos que la acción de desalojo se dirija contra intrusos en cualquier estado del juicio luego de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuere verosímil y previa fianza por los eventuales daños y perjuicios que se pudieran ocasionar.

32 Ley 2145 Misiones Agrega el Art. 680 bis de la Nación Ley 4596 Chaco Art. 657 bis agrega el 680 bis de la Nación La Pampa Art. 666 agrega la aplicabilidad de inmuebles rurales y urbanos por falta de pago o vencimiento de contrato con procedimiento Monitorio

33 Ley 6904 1998 Tucumán Art. 423 bis Cuando la acción de desalojo se dirija contra tenedor precario o intruso o se fundare en las causales de vencimiento del plazo locativo o de falta de pago, a pedido del actor, y en cualquier estado del juicio, después de trabada la litis, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble, si el derecho invocado fuere verosímil y previa caución real por los daños y perjuicios que se pudiere irrogar. El trámite no suspenderá el curso del proceso. La resolución que se dicte será apelable. Si se hiciere lugar a la entrega del inmueble, el recurso se concederá con efecto suspensivo.

34 Ley 25.488 2.001 Nación Art. 684 bis C.P.C.N. En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá también bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el Art. 680 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa de hasta veinte mil pesos a favor de la contraparte.

35 Ley 7215 Junio 2.004 Art. 399 quater DESALOJO POR FALTA DE PAGO O VENCIMIENTO DE CONTRATO. Desocupación inmediata en los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la falta de pago o vencimiento del contrato el actor podrá también bajo caución real, obtener la desocupación inmediata del inmueble en un plazo no mayor de los diez (10) días corridos. Deberá acreditar la verosimilitud del derecho invocado. Para el supuesto de que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativo o el pago de los alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa de hasta veinte mil pesos a favor de la contraparte y sin detrimento de los mayores daños que pudieses corresponder indemnizar a la misma (Ley 7268- Set. 2.004). El plazo establecido en el presente artículo, se deberá contar a partir de trabada la litis, contestada la demanda o vencido el plazo para esta.

36 NATURALEZA JURÍDICA Medida cautelarTutela anticipadaAutosatisfactiva Instrumentales Autónomas ProvisoriasInterinalesDefinitivas Inaudita et altera parsTraba litis Ejecutabilidad inmediata No hacen cosa juzgada Cosa juzgada provisional Cosa juzgada Verosimilitud del derecho Convicción suficiente Fuerte probababilidad Peligro en la demoraPerjuicio irreparable Contracautela No siempre

37 Art. 674 C. P. Perú legisla sobre tutela anticipada en general y el Art. 679 en los procesos de desalojo por vencimiento del plazo del contrato o por otro título que obligue la entrega procederá a la ejecución anticipada de la futura decisión final cuando el demandante acredite indubitablemente el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien

38 CAUSALES Vencimiento de contrato Falta de pago

39 REQUISITOS Litis trabada Verosimilitud del derecho Caución real

40 FALTA DE PAGO Que se entiende por falta de pago? Cánones solamente? Se incluye falta de pago de expensas, tasas, impuestos, servicio, teléfono? Prueba: contrato e intimación requerida por Art. 5° Ley de locaciones

41 VENCIMIENTO DE CONTRATO Prueba: contrato En caso de haberse efectuado una prórroga por escrito, la misma.

42 TRABA DE LA LITIS Necesidad de preservar el derecho de defensa previsto en el Art. 18 C. N. Defensas opuestas: valoradas por el juez para hacer o no lugar a la desocupación

43 VEROSIMILITUD DEL DERECHO MULTA CONTRACAUTELA

44 APELACION Tucumán apelable con efecto suspensivo C. P. C. N. Equipara medidas cautelares EFECTO DEVOLUTIVO C. P. C. MENDOZA

45 APELACION Tucumán apelable con efecto suspensivo C. P. C. N. Equipara medidas cautelares EFECTO DEVOLUTIVO C. P. C. MENDOZA

46 DESALOJO POR a) TRANSFERENCIA PROHIBIDA b) por uso abusivo  “Habiéndose entablado una acción de desalojo invocando la causal de uso abusivo o contrario a la moral y a las buenas costumbres, corresponde al locador la acreditación de los presupuestos alegados” (C.N.Civ. y Com., Sala VI, 6/4/87).-

47 CONSIGNACION DE LLAVES  El art. 1.611 del C.C., establece: “Siendo la locación de tiempo indeterminado, o acabado el tiempo de la locación, o teniendo el locatario el derecho a resolverla, si él restituyere la cosa arrendada y el locador no quisiera recibirla, podrá ponerla en depósito judicial, y desde ese día cesará su responsabilidad por el alquiler o renta, salvo el derecho del locador para impugnar el depósito”.- I.- Cuando la locación es por tiempo indeterminado el inquilino pueda dar por finalizado el contrato en cualquier tiempo y efectuar el depósito judicial.- II.- Cuando la locación es por tiempo determinado, una vez que termina el plazo de la locación concluye el contrato para ambas partes y a partir de ese momento se puede realizar el depósito judicial.-

48 CONVENIOS DE DESOCUPACION  La Ley 21.342, dispone en su art. 47: “Cuando el locatario, después de celebrar el contrato y estando en ocupación del inmueble, hubiese convenido con el locador plazos diferentes a los originales, el locador podrá solicitar el cumplimiento del convenio presentando el documento respectivo y el juez, previa audiencia del locatario, decretará el lanzamiento sin más trámite que los correspondientes a la ejecución de sentencia que condena a hacer. Los convenios a que se refiere el párrafo anterior deberán haber sido homologados judicialmente. Las partes en el convenio, bajo su responsabilidad, indicarán las sublocaciones a plazo fijo que hayan sido autorizadas por el locador. La homologación se dictará con citación de los respectivos sublocatarios”.-

49 CONVENIOS DE DESOCUPACION  - “El art. 47 de la Ley 21.342, referido a convenios de desocupación de inmuebles se encuentra vigente” (C.N.Civ. Sala C, 8/10/92; L.L. 1994-A-518).-  -“La circunstancia que la ley 23.091 no haya derogado explícitamente las normas de la ley 21.342, no implica que sus normas continúen vigentes, pues tratándose de la última de las leyes de emergencia locativa, su objeto quedó agotado al vencer el último plazo de prórroga, y asimismo y más allá de las falencias legislativas, no tiene sentido mantener en vigencia una ley de locaciones, cuando ya se ha dictado otra” (C.Ap. Civ. Com. Morón, Sala II 6/7/95).-

50 PRESUPUESTOS  La celebración del convenio debe ser posterior a la del contrato.-  Ocupación actual del inmueble.-

51 HOMOLOGACION:  El proceso homologatorio es por su naturaleza, un sometimiento jurisdiccional voluntario, que tiene por objeto otorgar al acuerdo conciliatorio, transaccional o extrajudicial de las partes, el efecto propio de una sentencia, y que hace adquirir a dicho acuerdo el carácter de verdadero título ejecutorio”.- “La única finalidad del pronunciamiento requerido en un proceso sobre homologación de un convenio de desocupación es otorgar firmeza a ciertos actos de las partes, lo que no implica resolver cuestiones que van más a llá de la comprobación de las condiciones legales intrínsecas y extrínsecas para su validez” (C.N..Civ., Sala A, 3/3/97).-

52 HOMOLOGACION:  El art. 399 bis del C. P. C. dispone.: “Podrán homologarse judicialmente, convenios de desocupación de inmuebles, cuando cualquiera de las partes así lo solicite. La firma de quien se compromete a restituir el inmueble, deberá ser puesta ante el actuario, o ser autenticada por escribano público. Homologado el convenio respectivo, y vencido que sea el plazo estipulado, el interesado, podrá solicitar al tribunal el lanzamiento del obligado a restituir el inmueble signatario del convenio y de las personas puestas por él o que de él dependan, sin más trámite. Quien se compromete a restituir el inmueble, bajo su responsabilidad, indicará quienes son los ocupantes actuales del mismo y si existieran sublocaciones o cesiones autorizadas por el locador, la homologación se dictará con citación de los mismos”.-