1 1 El sistema ahorro-vivienda („Bausparen“) XI Curso Interamericano de Banca Hipotecaria Bal Harbour, 9 de julio del 2008 Sven F. Zschoerper Asociación de Cajas de Ahorro para la Vivienda, Alemania
2 2 La presentación Breve historial ¿Cómo funciona el sistema ahorro-vivienda? El volumen de adjudicación Las etapas de un contrato ahorro-vivienda Las ventajas del sistema ahorro-vivienda Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU) Asuntos de subvención El marco legal La protección de depósitos El control del volumen de adjudicación Experiencias – Alemania Experiencias en otros países Experiencias – República Checa Experiencias – Eslovaquia ¿Ahorro-vivienda en Latinoamérica?
3 3 El sistema ahorro-vivienda („Bausparen“) Es un método para financiar viviendas u otros proyectos relacionados por medio de una combinación de ahorro y un préstamo (hipotecario).
4 4 Breve historial Alemania entre las dos guerras mundiales: -debilidad económica -sector bancario ineficiente -extrema escasez de viviendas -escasez de recursos creditícios Fundación de más de 400 cajas de ahorro para la construcción hasta 1931
5 5 Breve historial Alemania después de la segunda guerra mundial: -faltan más de 6 milliones de viviendas -densidad de ocupación en la ciudad (por ejemplo en Colón): 24 pers./apto. Reactivación de las cajas de ahorro para la construcción
6 6 ¿Cómo funciona el sistema ahorro-vivienda? Idea fundamental del sistema ahorro-vivienda: „¡Uno para todos y todos para uno!“ ahorran € 1.000/año cada uno después de un año: € 10.000 (precio de una vivienda) primera casa financiada; prestatario paga primera cuota otros siguen ahorrando después de dos años: la segunda vivienda puede ser financiada segunda casa financiada; prestatario paga primera cuota etc.
7 7 El concepto del colectivo independiente/cerrado volumen de adjudicación imposiciones amortizaciones préstamos haber
8 8 Las cuatro etapas de un contrato ahorro-vivienda 1. conclusión del contrato 2. ahorro 3. adjudicación 4. amortización € t
9 9 Ventajas del sistema ahorro-vivienda („Bausparen”) La idea fundamental es simple y facilmente comunicable Es un método seguro (interés garantizado y fijo) „Bausparen“ es asequible (interés de préstamo muy bajo) Normalmente incluye una hipoteca de rango subordinado Es un sistema flexible (amortizaciones extraordinarias sin tener que pagar alguna indemnización) „Bausparen“ es capaz de superar problemas de información Es un método que contribuye al desarrollo del sector financiero Es ideal para financiar modernizaciones/renovaciones Tiene muy bajas tasas de fallos (
10 10 Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU)
11 11 Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU) refinanciación por medio de depósitos/amortizaciones –60% de préstamos en la UE son refinanciados por depósitos –no tiene efectos negativos al tipo de interés del préstamo (en cambio, él de las cajas de ahorro para la vivienda es más bajo) –induce una valoración detenida de los riesgos de crédito (los préstamos se quedan en el balance; no son titulizados ni vendidos) –resulta en una tasa de fallos muy baja (
12 12 Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU) simple, sencillo método (ahorristas, cajas de ahorro para la vivienda) interés constante amortizaciones extraordinarias recomendable para países en desarrollo promociona mentalidad ahorrista, económica método complejo, sofisticado (creditor, intermediario, deudor, institución titulizadora, fideicomisario, inversionistas etc.) >50% con interés variable (ARMs) indemnización no recomendable (sin mercado primario no mercado secundario) promociona mentalidad deudora, especuladora
13 13 Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU) Subsidios en forma de premios -transparente, controlable -puede ser aplicado dependiente del ingreso y para fines específicos -puede formar parte de una política social -puede ser integrado en el sistema ahorro-vivienda facilmente -gastos en Alemania (2007): 0,18% de los gastos estatales Interés deducible de los impuestos -método no muy transparente -promociona endeudamiento, hincha sumas de préstamos -tiene efectos antisociales (entre más rico, más deducible) -gastos en los EEUU (2007): ~ 3% de los gastos estatales (encima: 7,7 billiones de pérdidas burstátiles y 2,6 billiones de pérdidas de valores imobiliarios a causa de la crisis)
14 14 Subvención estatal del sistema ahorro-vivienda Ley de premios para la construcción de viviendas -ingreso máximo € 25.600 (solteros)/€ 51.000 (parejas casadas) -8.8%/año de los gastos -monto máximo € 512 (solteros)/ € 1.024 (parejas casadas) -varias otras restricciones Subsidio a los ahorros de empleados -ingreso máximo € 17.900 (solteros)/€ 35.800 (parejas casadas) -hasta 18% de subsidios para diferentes planes de ahorro -monto máximo € 470/año -varias otras restricciones
15 15 El marco legal del sistema ahorro-vivienda ahorro-vivienda Reglamento de las cajas de ahorro para la construcción Ley de créditos del con- sumidor Ley del sistema crediticio Ley de las cajas de ahorro para la construcción
16 16 La Ley de las cajas de ahorro para la construcción la forma jurídica auditoría y autoridades inspectoras tipos de negocio autorizados condiciones generales de los contratos de ahorro-vivienda la garantía de los depósitos (fondo de seguridad) Es una normativa especial para el funcionamiento de una caja de ahorro para la construcción y reglamenta asuntos como p.e.
17 17 La protección de depósitos Institución de indemnización de los institutos de crédito alemanes (prescripción legal) [90% de depósitos, max. € 20.000/cliente] Fondo de protección (voluntario) [100% de clientes ahorro-vivienda] Fondo de protección (voluntario) [100% de todos clientes] Todos los clientes de las cajas de ahorro privadas benefician de 100% de seguridad. + +
18 18 El control del volumen de adjudicación figuración de tarifas –tipo de interés para depósitos –tipo de interés para préstamos –relación entre aporte de ahorro y de la caja preferencias de clientes –clientes que usan el préstamo –clientes que no lo usan –clientes que anulan el contrato nuevo negocio –volumen –estructura amortizaciones préstamos volumen de adjudicación imposiciones haber Factores influentes
19 19 Figuración de tarifas conflicto de intereses determinando los tipos de interés Tipo de interés para depósitos: Para no poner en peligro el relanzamiento del proceso de ahorro, el nivel no debe ser tan bajo comparado con el tipo de interés del mercado. Tipo de interés para préstamos: Para atraer clientes debería ser lo más alto posible. Margen de intereses Debería ser suficiente para realizar un saldo adecuado.
20 20 Interés del mercado que no exige adaptación Interés del mercado Bauspar-interés para depósitos Bauspar-interés para préstamos 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 8,0% 9,0% 12345678910 año interés
21 21 Interés del mercado que exige adaptación de tarifa 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 8,0% 9,0% 12345678910 año interés Bauspar-interés para depósitos Bauspar-interés para préstamos Interés del mercado
22 22 Relación entre fases de ahorro y de préstamo aporte de ahorro (aa) (tiempo x depósito) aporte de la caja (ac) (tiempo x préstamo) relación entre el aporte de ahorro y el aporte de la caja = aa/ac (!) ≥ 1,0 t €
23 23 Comportamiento de los clientes y consecuencias Clientes que toman un préstamo (aa
24 24 Financiación provisional y previa Préstamo ahorro-vivienda “normal” (aa≤ac) Préstamo con financiación provisional (aa
25 25 Nuevo negocio – factor de influencia primario Volumen y estructura del nuevo negocio son factores esenciales para mantener la estabilidad del volumen de adjudicación. El factor primario para influir volumen y estructura es la Figuración de tarifas figuración de tarifas condiciones de competenciatipo de interés del mercadofundamento legal negocio nuevo desarrollo del volumen de adjudicación ganancias empresariales
26 26 La figuración de tarifas El compuesto de una tarifa La suma mínima de ahorro vivienda Tipos de interés para depósitos y préstamos Cantidad de depósitos y de amortización mensual La suma del préstamo ahorro-vivienda Portes adicionales Método de adjudicación Condiciones de adjudicación Etc.
27 27 Control del volumen de adjudicación volumen de adjudicación Factores de influencia ? Modelos de simulación
28 28 Experiencias - Alemania Desde que se terminó la Segunda Guerra Mundial las cajas de ahorro para la vivienda alemanas han -concedido préstamos con un volumen de € 1 billion, -financiado más de 13 milliones de viviendas y -financiado una incontable suma de modernizaciones/renovaciones y asi -contribuido considerablemente al milagro económico de Alemania
29 29 Imagen del sistema ahorro-vivienda - spot
30 30 Experiencias - Alemania
31 31 Experiencias - Alemania 20% Capital propio 50% Préstamo hipotecario de primera clase 30% Préstamo ahorro-vivienda Combinación común:
32 32 Experiencias en otros países Solamente en Europa hay más de 40 milliones de clientes de cajas de ahorro para la vivienda. En los “países madre” del sistema ahorro-vivienda cada cuarta persona es cliente de una caja de ahorro para la vivienda.
33 33 Experiencias en otros países Fuera de los países tradicionales, desdel año 1992, 18 nuevas cajas de ahorro para la vivienda han sido establecido. 15 milliones de nuevos ahorristas son prueba suficiente para el éxito del sistema.
34 34 Experiencias en otros países Alemania Austria Eslovaquia República Checa Hungría Croacia Kazajistán Rumanía Eslovenia Luxemburgo Bélgica Francia Italia India China El sistema existe (incl. ley especial en El sistema existe (sin ley especial en
35 35 ¿Pronto también en…? Bielorrusia Los estados balticos Ucrania Azerbaiyán Armenia Àfrica del Sur Nigeria Tailandia Rusia –Ex-presidente Putin está a favor del sistema ahorro-vivienda. –Muchos economistas rusos lo consideran el sistema óptimo para solucionar la escasez de viviendas y para modernizar el stock de viviendas. –El sistema puede sobrepasar los problemas de información y –reestablecer la confianza en el sector bancario.
36 36 Experiencias en otros países
37 37 Experiencias – República Checa 57%
38 38 Experiencias – República Checa Desdel año 1993 -1,3 milliones de préstamos con un valor de más de € 10,4 mil milliones han sido concesionados, -172.000 viviendas (¡cada segunda!) han sido financiados. -Actualmente las cajas de ahorro para la vivienda administran 6 milliones de contratos con un valor de € 14,4 mil milliones.
39 39 Experiencias – República Checa
40 40 Experiencias – República Checa
41 41 Experiencias – Eslovaquia 26%
42 42 Experiencias – Eslovaquia Desdel año 1992 -préstamos con un valor de € 3 mil milliones han sido concesionados y -más de 2,5 milliones de contratos han sido fichados. -Muy baja tasa de fallas (0,56%)
43 43 Uso previsto de los préstamos en los dos países
44 44 ¿Ahorro-vivienda en Latinoamérica? factores beneficiarios económicos factores beneficiarios legales En general existen -condiciones macroeconómicos -condiciones microeconómicos -condiciones políticos -Ley de las cajas de ahorro para la construcción -otras condiciones legales -subsidios
45 45 Factores macroeconómicos/políticos Inflación – en LA actualmente entre ~2,5% (Panama) y ~20% (Argentina); tendencia positiva Crecimiento económico – promedio en LA de 5,6%; tendencia estable Sector financiero no afectado por crisis en los EEUU Tasa de ahorro – promedio en LA de ~20% (?); no tan baja como mucha gente la considera Déficit habitacional – promedio de 2 milliones de viviendas Alta tasa de viviendas inadecuadas/en necesidad de renovación Acceso al crédito hipotecario limitado En algunos países: situación política inestable + + + + - + + +
46 46 Factores microeconómicos/sociales Sociedad jóven (edad promedia 24 años); nivel del crecimiento de la población descendente; se abre la “ventana demográfica” Pobreza - 25% tienen que vivir de menos de 2 $/día Disigualdad (Gini-coeficiente 0,5) Esceptisismo hacia el sector crediticio + - - -
47 47 Factores legales La implementación de una ley especial contribuye a la aceptación y fomenta la confianza en el nuevo sistema Derechos esenciales como el de propiedad inmobiliaria tienen que existir – si existen en casi todos los países latinoamericanos Registros de propiedad inmobiliaria tienen que existir y estar mantenidos al día (posiblemente electrónico) – no en todos países Leyes importantes: hipotecaria, de sociedades, de la protección al consumidor, etc. – no en todos países Burocracia eficiente – muy raras veces Ocupaciones ilegales - ~ ~ + -
48 48 Resumen La mayoría de los países muestra condiciones económicas y políticas bastante positivas Las condiciones sociales complican una implementación – pero el sistema ahorro-vivienda tiene efectos sociales positivos Condiciones legales por lo general incompletas Burocracia por lo general ineficiente Total: condiciones positivas Situaciones muy diferentes – cada país muestra caracteristicas muy especificas –La Asociación Alemana de las Cajas de Ahorro para la Vivienda ofrece estudios de factibilidad
49 49 ¡Muchas gracias! Sven F. Zschoerper Verband der Privaten Bausparkassen e.V. Klingelhoeferstrasse 4 10785 Berlin, Alemania Tel.:+49 30 59 00 91 528 Fax:+49 30 59 00 91 501 [email protected]