1 1 LA DIFICULTAD DE ACCESO A LA VIVIENDA EN ALQUILER Jornadas de formación en vivienda joven Consejo Juventud de España Diego Valiente Noviembre 2003

2 2 Indice  Vivienda: Concepto general y concepto empresarial  Situación actual del Mercado  Parque de viviendas en España  Demanda de viviendas: uso propio / inversión  Vivienda protegida  Rehabilitación  Como incorporar la vivienda en alquiler al negocio inmobiliario

3 3 Vivienda como concepto general y como concepto empresarial

4 4 Vivienda Como Concepto General “Recinto con una o varias piezas de habitación y anejos que pueden ocupar la totalidad de un edificio (unifamiliar) o parte del mismo, con más o menos autonomía funcional y servicios comunes, concebido para ser habitado por personas”.  Satisface la necesidad de cobijo de las personas.  Derecho recogido por: La Declaración Universal de los Derechos Humanos. La Constitución Española de 1978.  Una de los problemas/objetivos más importantes de los individuos.

5 5 Vivienda Como Concepto Empresarial Compra de suelo urbanizable Urbanización Construcción Comercialización Servicio posventa Beneficio promotor PRECIO DE VENTA + + + = + + DESARROLLO DE UNA PROMOCIÓN: Gastos financieros, honorarios y licencias Vivienda = Beneficio

6 6 Vivienda en alquiler Cobro de rentas + Posible Plusvalía _________________ Ingresos Lo mismo Comercialización Gestión de arrendamiento Mantenimiento Atención al cliente Gestión de Impagados Financieros = Coste + Gastos + + + + + +

7 7 Vivienda en alquiler NO VIABLE Rentabilidad < 4% Rentabilidad: Ingresos – Gastos x 100 coste

8 8 Situación actual del mercado

9 9 Situación actual del Mercado  Situación económica general Crecimiento moderado del PIB Generación de empleo Bajos tipos de interés-inflación Demanda de consumo e inversión creciente  Problemas económicos que afectan al sector inmobiliario Tipos de interés repuntando Cierta inseguridad respecto al futuro de las pensiones Inseguridad laboral Movilidad laboral creciente

10 10 Situación actual del Mercado  Problemas propios del Sector Inmobiliario Precio del suelo creciente Precio de vivienda creciendo por encima del IPC Concentración de la actividad en vivienda libre Poca actividad en rehabilitación integral Poca oferta de vivienda en alquiler Desconocimiento de las Administraciones Públicas  Ventajas actuales del Sector Inmobiliario Desplazamiento de dinero Desarrollo de los F.I.I. Demanda creciente por algunos años L.A.U. buena FII; inversores institucionales en vivienda Interés de las Administraciones Públicas

11 11 Parque de viviendas en España

12 12 Número de viviendas en España (millones de viviendas) 20,4 millones  En España existen actualmente unos 20,4 millones de viviendas. vivienda libre.  Durante los últimos años, el impulso se ha orientado básicamente a la vivienda libre. Fuente: Mº FOMENTO y Colegio de Aparejadores (*) Estimado VIVIENDAS INICIADAS (miles) máximo2000 600.000  Desde 1996 el nº de viviendas iniciadas en España no ha hecho sino crecer, para alcanzar el máximo en 2000 con 600.000 proyectos iniciados. 2002 500.000 viviendas iniciadas  El año 2002 cierra con 500.000 viviendas iniciadas, iniciándose una moderación de la demanda. PARQUE DE VIVIENDAS EN ESPAÑA (millones)

13 13 Régimen de tenencia de viviendas en España Fuente: INE y Mº FOMENTO PROPIEDAD % ALQUILER % oferta de viviendas en alquiler ha disminuido 14%  En los últimos 40 años, la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido notablemente, desde un 54% en 1950 a un 14% en la actualidad.  Pérdida de cultura hacia el alquiler: “alquila quien no tiene más remedio”.  No ocurre así en otros países europeos: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Alemania Holanda Dinamarca Suecia Francia Portugal Bélgica R.U. Lux.Italia Irlanda España Grecia

14 14 Viviendas en alquiler parque de vivienda en alquiler2,85  España posee un parque de vivienda en alquiler de 2,85 millones de unidades, de las cuales Madrid y Barcelona concentran el 25 % del total. 85% particulares  El 85% de este parque está en manos de particulares, la mayoría pequeños propietarios individuales. PARTICULARES AAPP EMPRESAS Los propietarios han visto cómo bajaba la rentabilidad anual de su inversión  La bajada de los tipos de interés de los últimos años, que podía haber favorecido este mercado, ha sido rápidamente absorbida por la elevación de los precios: Los propietarios han visto cómo bajaba la rentabilidad anual de su inversión:

15 15 Demanda de viviendas: Uso Propio/Inversión

16 16 Demanda de viviendas  Por una parte, son un bien de consumo, objetos de USO PROPIO: Satisfacen demanda de alojamiento: Vivienda habitual o primera residencia:  Primera vivienda  Vivienda de “mejora”  Cambio de vivienda habitual por motivos laborales Vivienda de segunda residencia (Ocio)  Por otra parte, son ACTIVOS ECONÓMICOS: Satisfacen demanda de inversión, para prestar su uso.  Los determinantes de la demanda son distintos en uno y otro caso:

17 17 Demanda de USO PROPIO  Aspectos sociológicos: Composición de hogares. Evolución de la natalidad. Envejecimiento de la población. Tendencias de las personas mayores. Movimientos migratorios.

18 18 Aspectos sociológicos (I)  Composición de hogares : Retraso en edad de matrimonio + proliferación de hogares monoparentales y unipersonales han contribuido a que desde 1960 el nº de hogares ha crecido más que la población.  Evolución de la natalidad: Desde 1970 importante reducción de tasas de natalidad, alcanzando mínimo en 1993 con 1,2 hijos/mujer, frente a 2,9 en 1970. El actual ratio de 1,6 hijos/mujer no asegura el reemplazo generacional, estimado en 2,1.

19 19 Aspectos sociológicos (II)  Envejecimiento de la población y tendencias de las personas mayores : Alargamiento de la esperanza de vida. Preferencia de las personas mayores por permanecer en su propia residencia. Para el colectivo “dependiente” (pérdida de alguna capacidad funcional) se requieren adaptaciones en la vivienda, o recursos alternativos al propio domicilio, como las Residencias o viviendas tuteladas.

20 20 Aspectos sociológicos (III)  Movimientos migratorios, 3 grupos: Altamente cualificados Altamente cualificados:  De la mano de multinacionales  Asentamiento en grandes ciudades  Régimen de alquiler en viviendas de altas calidades y rentas elevadas. Buscadores Buscadores de oportunidades laborales y económicas:  Baja cualificación, envían rentas a su país origen  Viviendas en alquiler con precios contenidos en municipios donde encuentran trabajo  Evolución a propietarios si mejora familiar. Jubilados Jubilados, normalmente europeos:  Buscan clima más agradable y calidad de vida  Propietarios en la costa, a precios más bajos que en su país de origen.

21 21 Demanda de USO PROPIO  Aspectos económicos : Nivel de vida. Mercados de trabajo. Accesibilidad a la vivienda. Fiscalidad.

22 22 Aspectos económicos (I)  Nivel de vida : Medido como crecimiento del bienestar y aumento consecuente del consumo de superficie residencial por habitante. lejos; España está mejorando, aunque sigue lejos; consumo medio de superficie por habitante:  20 m 2 en España  40 m 2 en Europa  50 m 2 en USA  Mercados de trabajo: Tipología de contratos Movilidad geográfica laboral Incorporación de la mujer al mercado laboral.

23 23 Aspectos económicos (II)  Accesibilidad  Accesibilidad a la vivienda, depende de :  Precio de los inmuebles  Riqueza o ahorro previo de la familia  Ingresos mensuales  Condiciones de financiación (tipo y plazo) esfuerzo de compra mínimo en 1999 El esfuerzo de compra de vivienda de las familias españolas alcanzó su mínimo en 1999, con una tasa del 26%. 200247,5%, En el 2002 este esfuerzo fué 47,5%, pues las bajadas de tipos se han visto superadas por el incremento del precio de la vivienda.  Fiscalidad:  Fiscalidad: Tributación en impuestos directos e indirectos, así como bonificaciones y subsidios.  Los Planes de la Vivienda pretenden apoyar a ciertos segmentos de la demanda.

24 24 Demanda de inversión atomizada.  Muy atomizada.  Oportunidad  Oportunidad frente a inversiones alternativas.  Dificultades rentabilidad real  Dificultades de determinación de rentabilidad real: Coeficientes de ocupación; desocupaciones temporales. Estimaciones de evolución de rentas. Problemática de morosidad y legislación para cobro de impagos. Gastos de explotación/renovación. Recursos destinados a administración inmobiliaria. Determinación de valor residual…

25 25 Usuarios: ¿propietarios o arrendatarios? “inversión”  Preferencia del concepto de “inversión” (recuperable) frente a “gasto” (a fondo perdido). ahorro familiar fluctuaciones  Buena alternativa para destino del ahorro familiar frente a fluctuaciones de mercados financieros. fiscalmente  Favorecido fiscalmente: Las desgravaciones superan las cargas de los impuestos. no compensa  La estancia en la vivienda no compensa los costes inherentes a la compra. inseguridad  La inseguridad sobre ingresos futuros no permite plantearse una inversión a largo plazo.  Unica opción  Unica opción económicamente viable cuando no se dispone de renta para entrada y pagos de crédito hipotecario. PROPIEDADALQUILER

26 26 Usuarios: ¿propietarios o arrendatarios? “Por el mismo precio me la compro”. “Comprar no merece la pena”. CUOTA HIPOTECARIARECIBO DE ALQUILER = FALACIA

27 27 Todo Incluido Todo Incluido CUOTARECIBO  Financiación del capital  Entrada vivienda  Impuestos estatales  Tasas locales  Gastos comunidad  Gastos administración  Gastos mantenimiento  Derramas extraordinarias  Gastos formalización y cancelación de hipoteca. Usuarios: ¿propietarios o arrendatarios? = Disfrute de la vivienda

28 28 Usuarios: ¿propietarios o arrendatarios? PROPIEDADALQUILER  cantidades abonadas por vivienda hasta cancelación hipotecaria  recibos de alquiler   Continúa el disfrute “gratis”.  Plusvalía latente.  Seguimos pagando.  Capital para inversiones alternativas. Mismo tiempo

29 29 Usuarios: ¿propietarios o arrendatarios? USUARIO“necesidades cambiantes”: El USUARIO presenta “necesidades cambiantes”:  Estudiante  Soltero  Matrimonio  Familias con hijos  Ancianos... PROPIEDAD exceso....la PROPIEDAD resuelve por exceso: ocupación plena durante pocos años... flexibilidad... el ALQUILER ofrece gran flexibilidad según las necesidades.

30 30 Promoción: ¿para propiedad o para alquiler?  Venden los acabados.  Impresión de lujo.  “No importa” el envejecimiento de los materiales.  Comprador = Cliente puntual  “Coge el dinero y corre”.  Calidad en elementos “ocultos”.  Dimensionar para futuro.  Ahorro energético.  Materiales duraderos.  Inquilino= Cliente duradero  “Servicio de alojamiento”. PROPIEDADALQUILER Distintos parámetros:

31 31 Vivienda protegida

32 32 Vivienda Protegida  Destinada a las familias con ingresos anuales modestos: NO ES VIVIENDA MARGINAL.  Situación actual: Prácticamente abandonada por los promotores. En 1990 el 25%; desde entonces no ha hecho más que descender:

33 33 Vivienda Protegida  Estamos ante las cuotas más bajas de los últimos 10 años.  No se alcanzaron los objetivos del Plan de la Vivienda 01-04 (77.000)  Suelo finalista disponible para 60.000 viviendas.  780.000 millones en préstamos subvencionados para compra de VPO (Convenio Gobierno-Entidades Financieras) peticiones por el 32%.  Situación crítica en Madrid y Barcelona.

34 34 Vivienda Protegida MOTIVOS:  Práctica congelación de los precios de venta: 2,3%  Aumento de los costes (suelo, construcción, mano de obra,…) 30% (desde 1996)

35 35 Vivienda Protegida en alquiler MODULO 636,25 FINANCIACIÓN CUALIFICADA TIPO: 3,96% CUANTÍA: 80% PMV TIPO: 3,96% CUANTÍA: 80% PMV PLAZO DE AMORTIZACIÓN 10 AÑOS (Vinculación al régimen de uso). Carencia de 3 años 25 AÑOS (Vinculación al régimen de uso). Carencia de 3 años POSIBILIDAD DE VENDER Posibilidad de vender antes del 10º año- individualmente/bloque. Condiciones AAA Posibilidad de vender antes del 25º año- Individualmente/bloque. Condiciones AAA Posibilidad de vender antes del 25º año a los inquilinos hasta el >5 años arrendado y la vivienda alquilada >10 años Precio: 1,25 x P. Básico x Mun. Singular SUBSIDIACIÓN PROMOTOR Subsidiaciones en la cuota del préstamo Años 1 al 5: 30%. Años 6 al 10: 20% Subsidiaciones en la cuota del prestamo Años 1 al 5: 50% Años 6 al 20: 40% SUBVENCIÓN PROMOTOR 15% P.V. SI VIV< 70 m2 útiles20% P.V. SI VIV< 70M2 útiles PRECIO RENTA MÁXIMA 7% PMV= 1,25 x Municipio Singular 431,23€ 4% PMV= 1,25 x Municipio Singular 246,41€ PRECIO VENTA FINAL Módulo VPO actualizado al 2% a 10 años Ej.: 112.461 € Módulo VPO actualizado al 2% a 25 años Ej.: 151.358€ RÉGIMEN GENERAL RÉGIMEN ESPECIAL

36 36 Vivienda Protegida en alquiler REGIMEN GENERALREGIMEN ESPECIAL TIR ANTES DE IMPUESTOS 17,9610,74 RENTABILIDAD INICIAL 6,573,5 RECOMENDACIONES Viviendas más pequeñas (Deberían estar entre 50 y 60 m2 útiles) Menor valor absoluto del alquiler La opción de compra tiene 3 problemas - Evita la venta, en paquete a inversores - Nos obliga a gestionar Comunidades de Propietarios durante mucho tiempo - La vivienda, al ser pequeña, no va a ser la definitiva de los inquilinos. En condiciones normales, si tienen opción de compra la ejercitan. Los ayuntamientos, deben ser muy flexibles y ágiles en los planteamientos de desarrollo, para conseguir que las viviendas sean pequeñas. Normalmente en los planeamientos urbanísticos, se fija edificabilidad y número máximo de viviendas. La relación suele dar 90m2 útiles/vivienda. Conseguir que las CCAA copien a la Comunidad de Madrid, permitiendo la venta por promociones completas, a precio libre, durante el periodo de protección, garantizando que los inquilinos mantienen sus condiciones hasta el final de dicho periodo de protección.

37 37 Rehabilitación

38 38 Rehabilitación ¿Por qué?:  Escasez de suelo en las ciudades.  Deterioro de los cascos históricos.  El precio de las zonas céntricas desplaza a las nuevas generaciones a las periferias.  La antigua LAU “impedía” el adecuado mantenimiento de los edificios.  Evitar la marginación en el centro de las ciudades.  En general más barato que el desarrollo de grandes asentamientos.  La nueva LAU con el acortamiento de los plazos de recuperación de las viviendas ayuda a plantearse este tipo de iniciativas.  Demanda muy fuerte tanto como primera vivienda como vivienda de sustitución. Rejuvenecer estas zonas y recuperar el interés de los jóvenes por vivir en el centro de las ciudades

39 39 Rehabilitación Tipos de rehabilitación:  De mantenimiento de edificios existentes: Instalaciones, estanqueidad, fachadas, distribución... Problemas estructurales.  Integral de edificios completos: Renovar absolutamente todo. Dificultades de planeamiento por ordenanzas de defensa del patrimonio histórico.  Integral de áreas: Regeneración total. Nuevos edificios con vivienda moderna adaptada al tamaño y calidad actuales. Esponjamiento de manzanas abriendo grandes patios. Resolver problemas de tráfico y de infraestructuras.

40 40 Rehabilitación Planteamiento realista (PGU):  Conservar sólo lo que de verdad tenga valor y viabilidad económica.  Permitir rehabilitaciones racionales: Productos comercializables. Soluciones de trafico y aparcamiento.  Colaboración iniciativa privada y pública (realojos, infraestructuras, comercio,...).  Precios de repercusión mas razonables. La ejecución de obra es muy cara y con sorpresas.

41 41 Cómo incorporar la vivienda en alquiler al Negocio Inmobiliario

42 42 Cómo incorporar la vivienda en alquiler al Negocio Inmobiliario Colaboración Administraciones Públicas: ¿Por qué? Asignatura Pendiente. Países de nuestro entorno. Legislación Española ha provocado pérdida de interés del propietario por la figura del alquiler Necesidad de pisos en arrendamiento; estimada en un 20%, según colectivos: alquiler subvencionado, Jóvenes, Mayores, Inmigrantes… Retraso en la edad de emancipación - Consumo - Natalidad Favorecer movilidad geográfica – laboral Demanda económica solvente de los jóvenes Moderar los ciclos de los precios de venta al existir una oferta de alquiler suficiente. Realidad: El parque en alquiler continuará reduciéndose, si no se incentiva su crecimiento a través de: - Mayores ayudas a la rehabilitación - Incentivos fiscales - Rapidez en los procesos judiciales por desahucios

43 43 Cómo incorporar la vivienda en alquiler al Negocio Inmobiliario Colaboración Administraciones Públicas: ¿Cómo? Buena LAU – Necesidad de agilizar deshaucios Suelo ≠ Fuente de financiación Imaginación – Voluntad - ∆ Concursos VPO - Ayuntamiento Madrid. (Libre condicionado) - IVIMA - Cesiones atípicas Fiscalidad - Propietario - Inquilino

44 44 Cómo incorporar la vivienda en alquiler al Negocio Inmobiliario  Acertar con el producto Funcionalidad Facilidad de mantener y conservar Ubicación →Transporte Público Instalaciones individualizadas para consumos Rentas competitivas

45 45 Cómo incorporar la vivienda en alquiler al Negocio Inmobiliario  Coste del solar  Costes de construcción, honorarios, licencias,…  Costes financieros  Condiciones de pago  Estimación de ritmos de comercialización  Estimación de precios de alquiler  Cobro de rentas  Estructura de financiación (propia/ajena)  Plusvalías realizables Viabilidad económica:

46 46 Cómo incorporar la vivienda en alquiler al Negocio Inmobiliario  Gestión profesional Contratos adecuados Informatización del sistema Vigilar subarriendos y fraudes Gestión de cobro de morosos Agilidad en los desahucios Calidad de servicio Conservación de las viviendas Negociación con inquilinos Reacondicionamiento por rotaciones

47 47 Cómo incorporar la vivienda en alquiler al Negocio Inmobiliario  Oportunidad para Promotores Gastos de comercialización mínimos Compradores y vendedores no compiten Entorno propicio Poca competencia profesional Plusvalías latentes “infinitas”

48 48 Cómo incorporar la vivienda en alquiler al Negocio Inmobiliario Incrementar el gasto público en política de vivienda Revisar la normativa de vivienda protegida tanto para adecuar la tipología y el tamaño a las necesidades de destinatarios. Aprovechar la rehabilitación para potenciar la vivienda en alquiler Promover el alquiler social hasta su equiparación con el resto de países de la UE. Implantar ayudas directas al alquiler en función de los ingresos del inquilino Reforzar la eficacia y la transparencia en el coste final de la vivienda protegida Simplificar la tramitación urbanística, hacer los trámites más transparentes y menos discrecionales Generar suelo destinado a promoción de vivienda protegida. Conclusiones

49 49 Cómo incorporar la vivienda en alquiler al Negocio Inmobiliario Modificar la normativa de las Haciendas locales para que la venta de suelo municipal deje de ser la principal fuente de ingresos Actuar con las medidas fiscales contra las viviendas desocupadas, pro ejemplo, bajando el impuesto directo al propietario de vivienda de alquiler Recuperar la desgravación del impuesto sobre la renta del gasto de alquiler de vivienda Excluir el pago de la renta las ayudas a la vivienda protegida. Negocio aceptable (como poco) para Promotores.