1 1 LA VIVIENDA EN COLOMBIA: Sus Determinantes Socio-Económicos y Financieros Por: S. Clavijo, M. Janna y S. Muñoz (Banco de la República de Colombia) Octubre de 2004

2 2 -Estados Unidos (Nueva York, San Francisco, Seattle), -Australia (Sydney), -Gran Bretaña (Londres) -España (Madrid y Barcelona) Esto invita a repensar temas relativos a: La función de comportamiento del consumo/ahorro de los hogares; Preferencia por atesorar riqueza bajo la forma hipotecaria La “inflación de activos hipotecarios” I. Introducción El mercado hipotecario tiene atractivos analíticos: Auge Internacional

3 3 En Colombia el auge de la construcción (2003-2004): Colapso hipotecario duró casi cinco años (1998-2002). Una recuperación frágil: No está apalancada en crédito hipotecario Volúmenes construidos no reflejan puntos de saturación Pero se evidencia rápido incremento de precios: -¿Valorización estructurada? -¿Efecto Remesas? -¿Inflación de costos?

4 4 Proporcionar una visión de conjunto del mercado hipotecario en Colombia Su relación con los determinantes a nivel internacional. Análisis más balanceado entre determinantes socio- económicos y financieros II. Objetivos: -Gran proyecto de información & seguimiento 1.Déficit habitacional y sus componentes 2.Necesidades VIS y sus fuentes de seguimiento

5 5 -Oferta: Elástica al costo de Construcción -Estimaciones Robustas & Simultáneas Caracterización Econométrica -Demanda: Altas Elasticidades  Metraje construido es elástico: Al ingreso disponible (ingreso laboral), Al precio de la vivienda nueva (Bogotá) A la tasa de interés real

6 6 III.El Negocio Hipotecario: Contexto Internacional A.El ciclo hipotecario en algunos países desarrollados B.Sistemas hipotecarios en algunos países desarrollados C. Tasa de propiedad hipotecaria

7 7 Evolución de los Precios de la Vivienda (1995- 2002) Variación RealValor 100Mts. /Costos de (Porcentaje)Dos-CuartosTransacción ( Miles US$ ) *( % Precio ) Estados Unidos27204 Nueva York4792512 Gran Bretaña89185 Londres1369504 España58147 Madrid6342512 Japón-19301 Tokio-328505 Colombia-3750 Bogotá-39724

8 8 Financiamiento Hipotecario ( Periodo 2000 - 2002 ) Años% Estados Unidos25 - 3070 - 100 3 - 5 Reino Unido22 - 2390 - 100 4 - 6 España18 - 2080 - 900 - 3 Colombia10 a 12Máx. 70 8 - 13 Extensión Media del Crédito Tasa de Interés Real Crédito / Valor de Vivienda

9 9 Financiamiento Hipotecario ( Periodo 2000 - 2002 ) Renta / IVA Estados Unidos Sí * / SíTasa Fija Nominal Reino Unido Sí / No **Tasa Variable Nominal EspañaSí / SíTasa Variable Nominal ColombiaSí / SíTasa Fija Real Alivios Tributarios Sistema de financiamiento

10 10 Sistemas Hipotecarios: Tasa Fija Vs. Tasa Flexible Tasa FijaTasa Flexible Demanda AgregadaEstableVolátil Sistema FinancieroDescalzaCalza Banca Cuasi-PúblicaRequeridosOpcionales TiposMay/Mac-FogafinTitularizadoras Cuota InicialBajaAlta

11 11 Mercado Hipotecario: Cobertura y Rentabilidad (Porcentaje) 1995 - 2002 Estados Unidos68587 Gran Bretaña705510 Unión Europea6133nd. España835421 Colombia5850.5 Chile6012nd. 2000s (Porcentaje) Rentabilidad Real Anual Propetarios / Viviendas Cartera Hipotecaria / PIB

12 12 III.Características del Sector Hipotecario en Colombia A. Importancia del sector hipotecario en la economía B. El Ciclo Hipotecario C. Rentabilidad para el propietario hipotecario

13 13 Sector Hipotecario Colombiano

14 14 Sector Hipotecario Colombiano

15 15 Sector Hipotecario Colombiano

16 16 Cartera Hipotecaria como porcentaje del PIB en Colombia 1976 - 2003

17 17 Precio Relativo de la Vivienda Nueva en Bogotá [Promedio 1984-2003 (IPV / IPC) = 100 ]

18 18 V. Recomendaciones Con relación a los instrumentos financieros: Profundizar los mecanismos de la titularización hipotecaria. Superar la distorsión tributaria que frena la tenencia de las AFPs. Generar competencia para estimular prepagos y abaratar los créditos de largo plazo. Fogafin y entidades titularizadoras privadas juegan papel crucial.

19 19 A nivel jurídico: Leasing habitacional jugará un papel fundamental hacia el futuro (Ley 795 de 2003 y fallo C-936 de 2003 de la Corte Constitucional) Junta Directiva del Banco de la República ratificó tasas límites hipotecarias para tenedor primario, pero dejó en libertad las de otro tipo de negocio hipotecario.

20 20 A nivel tributario: Eliminar las exenciones de la Ley 623 de 2000, pues bajo las actuales circunstancias resultan “regresivas” y su balance fiscal ya es negativo (en el margen). Además, pre-pagos inducidos por estos alivios han frenado descenso en tasas de titularizaciones. Tampoco tiene sentido de equidad compensar la doble vuelta de exención tributaria (vía AFPs y vía AFCs) reduciendo descuentos sobre salarios integrales (Ley 787 de 2003).

21 21 VI. Determinantes Econométricos A.El Modelo Básico La función de demanda por vivienda:, (1) + - ? donde demanda por vivienda, ingreso real promedio, costo real que enfrenta el tenedor de vivienda resto de factores.

22 22 Costo real :, (2) donde precio de la vivienda, tasa de interés, tasa de depreciación (costo mantenimiento) la tasa de valorización esperada de la vivienda.

23 23 Combinando (2) en (1) se obtiene (3), demanda función (lineal) de su precio: (3) + - - - + ? Ecuación (1) maximizar utilidad inter-temporal escogiendo entre dos bienes: vivienda y un bien de consumo (Muellbauer y Murphy, 1997) Vector : expectativas respecto a ingresos proxy sobre variaciones en el stock de riqueza de los hogares.

24 24 La oferta de vivienda:,(4) + - ? oferta de vivienda, su precio, el acervo (o inventario que afecta las nuevas viviendas) otras variables.

25 25 Función (invertida) de oferta:.(5) + - ? Estimaciones simultáneas de oferta y demanda garantiza que:.(6)

26

27 27 B. Estimaciones y resultados

28 28

29 29

30 30 La caracterización econométrica del periodo 1991-2004:  Las cantidades demandadas de vivienda son: - Altamente elásticas a su precio (-1,8), dominado por Bogotá. -Altamente elástica al ingreso (rezagado) de los hogares (1,5) -Sensible a la estabilidad de ingresos (la tasa de desempleo). -Elasticidad “media” a tasa de interés real hipotecaria (-0,3) -Efecto riqueza (valor bursátil) moderado (0,30)  Resultados son robustos: uni-ecuacionales o mercado simultáneo

31 31 La función (invertida) de oferta:  Elevada elasticidad del precio de venta a costos de los insumos  Mercado favorables a dicho traspaso de costos hacia los consumidores.  Amerita estudio microeconómico de este mercado.  Precios siguen un patrón cíclico. Recoge efectos de calidad. Mas estudio.