1 1 Problemática de Valuadores Norteamericanos (EUA, Mex, etc.) Ing. Juan P. Gómez Morin Rivera Marzo 25 2010 Departamento del Interior General Services Administration US Forest Services Bonneville Power Administration ASA - Curso ARP 202

2 2 COMENTARIOS DE KATARYN GEARHERD DIVISIÓN DE AVALÚOS, DEL DEPARTAMENTO DEL INTERIOR DEL GOBIERNO FEDERAL DE LOS EUA En los avalúos que se asignan a valuadores externos, para proyectos de obras públicas incluyendo derechos de vía, se tiene la siguiente problemática:  Muchos trabajos valuatorios se devuelven a los valuadores porque estos no valúan lo que se les pide, sino se enfocan a otros bienes sujeto o a otros propósitos.  Los valuadores no leen adecuadamente las órdenes de asignación de los trabajos.  Ocurre comúnmente que los trabajos los vienen realizando los asistentes de los valuadores o de las empresas y no las personas que tienen la “firma oficial”, que es a quien el Gobierno contrata y asigna los trabajos. Entonces, hay deficiencias por falta de experiencia o de supervisión.  Las correcciones que se les pide a los valuadores tardan semanas y a veces meses. Muchos casos se tardan hasta 120 días en promedio.  Casi no hay avalúos que pasen directamente a firma de los funcionarios responsables, sin tener que hacerles correcciones.  Se insiste en la necesidad de avisar oportunamente a los clientes (promoventes) de cualquier problema que se de en el transcurso de la ejecución de los trabajos valuatorios.  Insisten en la conveniencia de tener un check list con lo que los avalúos deben contener y lo que se debe revisar

3 3 COMENTARIOS DE NICHOLAS S. HUFFORD CHIEF APPRAISER DE LA GENERAL SERVICES ADMINISTRATION. La GSA encarga trabajos valuatorios a valuadores externos, además de los trabajos que hace su propio cuerpo que consta de unos 30 valuadores en sus oficinas de Washington. Los trabajos que realizan generalmente son:  Estimar la Fair Annual Rent (renta anual) en dlls/pie2-año.  Estimar el valor justo de mercado de un inmueble, para compra-venta.  Estimar el valor de realización para disposición de bienes. Se enfatiza en la importancia de señalar en los trabajos valuatorios de inmuebles todas aquellas condiciones inusuales que se hayan tomado en cuenta, como:  Aspectos ambientales que inciden en el valor  Características históricas de los inmuebles  Condiciones sísmicas  Obsolescencia funcional y deficiencias estructurales

4 4 COMENTARIOS DE JOSEPH FREEMAN US FOREST SERVICES Ellos piden que los avalúos sean elaborados de acuerdo con el “Libro Amarillo”, de los Standards (Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions)

5 5 COMENTARIOS DE STEVEN C. BOTTLEMILLER, MAI Manager, Valuation and Forestry Bonneville Power Administration Deficiencias de los reportes de valuación Dificultades al atender los casos de unidad de inmueble mayor  Único propietario  Uniformidad de uso  Contigüidad (adyacencia) Dificultad al reconocer la diferencia entre condiciones extraordinarias e hipotéticas Definición de valor de mercado diferente a la del “Libro Amarillo” Dificultad en determinar correctamente el mayor y mejor uso  No aplicar el mayor y mejor uso en forma consistente durante los 3 enfoques de valor Calidad de la selección de comparables en venta; análisis e inspección  Explicación insuficiente del criterio de investigación  Explicación insuficiente del criterio de análisis (más cualitativa)  Uso insuficiente de listados y análisis correcto de las condiciones de mercado actuales  Impacto de las mejoras en las servidumbres de paso

6 6 Documentación inadecuada de las fuentes de información  Propiedad sujeto  Ventas comparables  Rentas comparables La información es frecuentemente es insuficiente o de pobre calidad (mapas, etc.) Presentar la historia del inmueble El gobierno (americano) como posible usuario/cliente Asegurarse que no hay páginas omitidas en el reporte Análisis al ponderar; no necesariamente promedio Deficiencias de los reportes de valuación

7 7 1. Los ajustes a los comparables parecen ser excesivamente grandes o pequeños 5. Informes parciales 8. La conclusión no presenta un sentido económico 13. Errores de omisión 17. Dependencia excesiva en las fórmulas 28. Fallas al señalar el mayor y mejor uso 30. Fallas al analizar propiedades para la comparación 34. Fallas al analizar la historia de las ofertas 36. Fallas al analizar la historia de las ventas reales Common Problems and Red Flags in Appraisal Reviews Problemas y Focos Rojos Comunes en la Revisión de Avalúos 42. Fallas al cumplir con procedimientos, metodologías, leyes y reglamentos 62. Fallas en la descripción del vecindario 332. Uso de listados de propiedades en venta en lugar de operaciones cerradas 339. Colaboración de otros profesionales sin darles reconocimiento en el informe 347. Violación al código (s) de ética 349. Violación de las Normas Internacionales de Valuación 356. Análisis del uso de suelo y del título de propiedad son inadecuados

8 8 GRACIAS

9 9  Suposición extraordinaria: Condición extraordinaria, directamente relacionada a una tarea específica, que, de ser falsa, puede alterar las opiniones o conclusiones del valuador. Comentario: Las condiciones extraordinarias presumen como un hecho información de otra manera incierta sobre características físicas, legales o económicas de la propiedad sujeto; o sobre condiciones externas de la propiedad, tales como condiciones de mercado o tendencias; o acerca de la integridad de los datos utilizados en el análisis. (Definiciones USPAP)  Condición Hipotética : Consisten en situaciones diferentes a lo que realmente existe, pero que se consideran así en el trabajo valuatorio, para lograr la finalidad del avalúo. Ej. Valuar una propiedad con determinadas mejoras que podría tener en el futuro, aún cuando no exista un proyecto que lo respalde ó Valuar un inmueble con uso de suelo distinto al que tiene autorizado en el momento de la valuación.

10 10  VALOR COMPARATIVO DE MERCADO Es el valor de un bien obtenido como resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.  VALOR COMERCIAL: Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Se considera que el valor comercial representa el precio justo para la operación entre el comprador y el vendedor. Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.