1 AULA 13: Direito de Vizinhança
2 1. Introdução O Direito de Vizinhança é um conjunto de regramentos que visa possibilitar o convívio e coexistência de propriedades próximas, objetivo que é alcançado por meio da imposição de limites e restrições ao direito de propriedade. Atos praticados pelo dono de um imóvel, ou mesmo as condições físicas deste, podem causar danos ou incômodos aos moradores vizinhos, fatos que desencadeiam lides, as quais muitas vezes serão resolvidas no âmbito do judiciário. Em prol da harmonia social, o ordenamento jurídico limita o exercício dos poderes inerentes à propriedade. Entende o legislador que o sacrifício (compensado pelo igual sacrifício do vizinho) é necessário para a convivência social, caso contrário, as propriedades se aniquilariam.
3 1. Introdução Restrições quanto a amplitude de exercício do direito (CC, art a 1.281). Uso anormal da propriedade. Restrições semelhantes às servidões (CC, art a 1.296). Árvores limítrofes Passagem Forçada Passagem de cabos e tubulações Águas Restrições nas relações de contiguidade (CC, art a 1.313). Limites entre prédios e direito de tapagem Direito de construir.
4 2. Uso anormal da propriedadeO abuso de direito configura ato ilícito (CC, art. 186 e 187). O uso anormal da propriedade é configurado quando causar prejuízo à Segurança; Sossego; ou Saúde (três S’s). Avaliado de acordo com a zona do imóvel (residencial, comercial e industrial) e os usos e costumes locais. Deve ser considerado o princípio da anterioridade. Limites do razoável e do tolerável. Lei municipal 3.819/99: a) Zona residencial (7h às 22h – 50dB / 22h às 7h – 45 dB); b) Zona mista (7h às 22h – 55 a 65 dB / 22h às 7h – 45 a 55 dB; c) Zona industrial (7h às 22h – 65 a 70 dB / 22h às 7h – 55 a 60 dB).
5 2. Uso anormal da propriedadeArt O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal. (tolerar) + (ex. passar tubulação de esgoto). Art Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis. Art O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. (ação de dano infecto).
6 3. Árvores Limítrofes Presunção Legal: Uma vez que está aderida ao solo, nosso estatuto qualifica a árvore como bem imóvel, o qual é pertencente ao titular do terreno onde seu tronco se encontra. 1. Se o tronco estiver no limite entre duas propriedades (condomínio), a responsabilidade por ela é de ambas (ex. poda), bem como os frutos. 2. Se o tronco estiver apenas em uma propriedade e seus galhos ultrapassarem para o terreno do vizinho, os frutos que CAÍREM serão de propriedade do vizinho. - Neste caso, é direito do indivíduo requerer a poda dos galhos e raízes que ultrapassarem o limite da propriedade (no plano vertical limítrofe).
7 4. Passagem Forçada O direito de passagem forçada existe para aquele que é proprietário de imóvel encravado (sem acesso à via pública, nascente ou porto). Passagem forçada (CC, art ) é o direito de transitar por imóvel vizinho a fim de acessar a via pública, nascente ou porto, mediante pagamento de indenização. Se não houver acordo entre os confinantes, o rumo da passagem será fixado judicialmente, e existindo mais de um vizinho, será constrangido o imóvel daquele que mais natural e facilmente se prestar à passagem. O direito de passagem perdura por tempo indeterminado.
8 5. Passagem de Cabos / ÁguasPassagem de cabos e tubulações: O vizinho é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, a passagem de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública (ex. água). Para tanto, o legislador prevê o pagamento de indenização pelo incômodo Águas: O dono de prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior (sem qualquer direito à indenização), não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada.
9 6. Limites entre prédios É direito do proprietário proceder a demarcação de seu território, ou aviventar os já existentes, podendo para tanto exigir que seu confinante concorra com a atividade e eventuais despesas (Ação demarcatória – Arts a 592 NCPC) . Além da demarcação, é direito do proprietário a tapagem, ou seja, a faculdade de delimita sua propriedade colocando muros, cercas, grades, sebes vivas, valas e etc. Podendo constranger o confinante a repartir as despesas (CC, art ). O dever de partilhar as despesas com a construção e conservação do muro é obrigação propter rem.
10 6. Limites entre prédios RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DIREITO DE VIZINHANÇA. CONSTRUÇÃO DE MURO DIVISÓRIO ENTRE IMÓVEIS. O PROPRIETÁRIO DE UM IMÓVEL POSSUI O DIREITO DE CERCÁ-LO E EXIGIR DO VIZINHO LINDEIRO QUE NÃO CONTRIBUIU PARA A EDIFICAÇÃO DA DIVISÓRIA O RESSARCIMENTO DE METADE DAS DESPESAS QUE TENHA DESPENDIDO COM A SUA CONSTRUÇÃO (ART , CC). SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO DESPROVIDO. (Recurso Cível Nº , Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Gisele Anne Vieira de Azambuja, Julgado em 30/10/2015).
11 7. Direito de Construir Segundo previsão do artigo 1.299, o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, contudo, essa liberdade não absoluta. Limites: Direito administrativo e direito de vizinhança. CC, Art – É proibido construir de modo que despeje águas diretamente sobre prédio vizinho (pleito de canalização – calhas). CC, art – É proibido a construção que possa poluir, ou inutilizar a água de poço ou nascente preexistente. CC, art – É proibido fazer escavação ou obras que tirem a água de poço ou nascente indispensável à necessidade de outrem.
12 7. Direito de Construir CC, Art – É proibido abrir janelas, construir eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho (linha divisória). CC, art §1º – É proibido abrir janelas perpendiculares a menos de setenta e cinco centímetros. CC, art §2º - É sempre possível fazer aberturas para luz e ventilação, desde que não ultrapasse 10cm de largura e 20cm de comprimento, construído a mais de 2 metros de altura do piso. CC, art – Nunciação de obra nova OU fechamento da janela/Desfazimento da obra (1 ano e dia).
13 7. Direito de Construir CC, Art – Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho (não só janelas). CC, art – Edificações alinhadas - o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção. CC, art Se a parede pertencer a ambos (condomínio), como é a presunção legal, qualquer um poderá utilizá-lo até ao meio da espessura. CC, art Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho (CC, art ).
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