1 LATASACION, SU ENSEÑANZA Y LAS POSIBILIDADES DE COOPERACIÓN arq Eduardo ElguezabalDirector de la Carrera de Especialización en Tasación de Inmuebles y Valoración de Proyectos - Universidad de Buenos Aires / Universidad Politécnica de Valencia. Profesor de Valuaciones Master Polis Maker Politécnico de Milán. Consultor y ex Vicepresidente del Tribunal de Tasaciones de la Nación. Ex Consejero del Plan Urbano Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires y ex Asesor de la Subsecretaría de Proyectos con Financiamiento Externo. Jefatura de Gabinete de Ministros.

2 Estructura de la exposición: tres reflexionesConsideraciones generales 1) Territorio y valor económico 2) Tasaciones por expropiación 3) La enseñanza y las posibilidades de cooperación.

3 El valor inmobiliario, en dos palabras

4 ARQUITECTURA / INGENIERIA/AGRIM.ECONOMIA DERECHO VALUACION

5 Valor de mercado, Valor físico, Valor por rendimientoValor de mercado: el correspondiente a una transacción libre, en un momento dado y en una sociedad determinada. Ideal para bienes comunes u ordinarios, que tienen un mercado claro y transparente. EJ: terrenos, departamentos, locales, etc Valor físico o del costo de reposición: valor del terreno más valor de reposición de la construcción. Alternativo del anterior, en particular para edificaciones singulares. EJ: escuela, hospital, regimiento, etc. Valor por rendimiento: es el valor deducido a partir de la rentabilidad del inmueble. Especialmente indicado para bienes sujetos a una explotación comercial Valor objetivo: desprovisto de consideraciones afectivas, ganancias hipotéticas o lucros cesantes. Exigido para expropiaciones en la legislación argentina.

6 Métodos de valuación: tecnologías apropiadas

7 Valor de mercado por comparaciónVm = Vum x S Vum = Vu1 + Vu2 + Vu 3+…..+VuN N Siendo: Vm: valor de mercado del bien Vum: valor unitario de mercado S: superficie del bien 1,2,3, N: datos del mercado procesados Nota: puede promediarse o ponderarse.

8 Valor del costo de reposición (valor físico)Vc = Vud x S Vud = Vuc x (1 – D) Siendo: Vc: valor unitario del costo de reposición del bien (valor físico) Vud: valor unitario depreciado según edad y estado S: superficie del bien Vuc: valor unitario a nuevo D: depreciación*

9 Valor por rentabilidadVr = R r Siendo: R: renta r: tasa

10 Métodos econométricos Valoración contingente y analógica

11 Valor residual o de transformación, para terrenosVr (o Vt) = Vm – (Vc + B) (1 + i)n Siendo: Vr: valor residual del terreno Vm: valor de mercado del emprendimiento Vc: sumatoria de los costos de producción del emprendimiento (menos terreno) B: beneficio del promotor (1 + i)n: valor presente i: tasa de descuento n: año en los cuales el bien no produce rentas, por la operación de transformación.

12 Los contenidos de un proyecto o emprendimiento podríandefinirse como el valor presente de un objetivo por cumplir a mediano o largo plazo.

13 Territorio y valor económicoLa valuación y el urbanismo

14 El plano original de Buenos Aires

15 Valor del m2 de terrenos en venta

16 Superficie construida y superficie edificable: diferencia

17 Indicador de tiempos de transformación urbanaEl resultado de considerar un terreno desvalorizado por subaprovechamiento más el edificio, comparado con el de tomar el terreno como baldío a su mejor valor, determinará el punto crítico en el que ambos valores coinciden, en relación al cual se hará aconsejable mantener el edificio en pie o demolerlo (Guerrero). A partir de ello, se pueden establecer, como aporte al urbanismo, indicadores de tiempos de renovación urbana, partiendo de la consideración de la vida remanente de los edificios y su régimen de propiedad.

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19 Tasaciones por expropiación

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21 Expropiación en la ArgentinaConcepto de jurisdicción: Nación, provincias, municipios. Utilidad pública: a quién le corresponde declararla. Avenimiento y juicio expropiatorio. El valor objetivo.

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23 www.ttn.gov.ar normas y leyes

24 Novedad: valuación de empresas

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26 Valor de una empresa o negocioEl valor actual o valor de rendimiento VA se define como: VA = Q Q …… Qn (1 + r) (1 + r) (1 + r)n donde: VA: Valor actual de la empresa Q1 y Q2 ... Qn: Flujos de caja o diferencia entre cobros y pagos que se espera genere la empresa en los próximos n años. n: Horizonte temporal o número de años durante los cuales se esperan flujos de caja positivos. r: tasa de capitalización.

27 Considerando un valor residual:La fórmula se convierte en: VA = Q Q …… Qn An (1 + r) (1 + r) (1 + r)n (1 + r)n Donde An es el valor residual de la empresa.

28 Un caso de cooperación internacionalen la enseñanza

29 CARRERA DE ESPECIALIZACIÓNTASACION DE INMUEBLES Y VALORACIÓN DE PROYECTOS

30 UNIVERSIDADES PARTICIPANTESUNIVERSIDAD DE BUENOS AIRES- FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEÑO Y URBANISMO UNIVERSIDAD POLITECNICA DE VALENCIA, ESPAÑA-CENTRO DE INGENIERÍA ECONOMICA

31 Estructura de la CarreraUn Módulo Introductorio Dos módulos de actualización (materias) Seminarios Taller de Estudio de Casos y TP Cuatro módulos a distancia de la UPV Pasantías Total : 416 horas Doble titulación por convenio

32 Materias Seminarios Taller Módulo IntroductorioCriterios y métodos de tasación La valuación en la Argentina Seminarios Legislación aplicada Fundamentos económicos Política hipotecaria y valuación Etc Taller Estudio de Casos y Trabajos Prácticos

33 Módulos a distancia (UPV)Valoración de proyectos de inversión Valoración de bienes históricos Catastro Valoración de obras de arte Informática avanzada para tasadores Etc Tesina A propuesta del alumno, Tema aprobado por la dirección de la Carrera y la UPV.

34 Ex alumnos: salida laboralArquitectos, ingenieros y agrimensores ubicados desde 2001 en: instituciones públicas (nacionales, provinciales y municipales) entidades privadas (bancos, empresas desarrolladoras, etc) ejercicio de la consultoría en valuaciones de suelo y factibilidad de emprendimientos complemento de la actividad profesional de proyecto y dirección

35 CONVENIO ESPECÍFICO ENTRE LA UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE VALÈNCIA (ESPAÑA) Y LA FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEÑO Y URBANISMO DE LA UNIVERSIDAD DE BUENOS AIRES (ARGENTINA), PARA LA REALIZACIÓN DEL PROGRAMA DE DIPLOMA DE ESPECIALIZACIÓN EN INGENIERÍA DE LA TASACIÓN Y VALORACIÓN De una parte la Universitat Politècnica de València, en adelante UPV, Con CIF Q B, creada con rango de universidad en virtud del Decreto 495/1971, de 11 de marzo (BOE de 26 de marzo de 1971), con sede en el Camino de Vera, s/n de Valencia (España), y en su nombre y representación el Sr. Rector Magnífico D. Francisco José Mora Mas, nombrado por el Decreto 65/2013, de 30 de mayo, del Consell de la Generalitat, y en virtud de las atribuciones que le vienen conferidas por el artículo 53-d de los Estatutos de la UPV, aprobados por el Decreto 182/2011, de 25 de noviembre, del Consell, Y de otra parte la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la Universidad de Buenos Aires, en adelante FADU-UBA, con C.U.I.T , sede en Ciudad Universitaria, Av. Cantilo s/n, Pabellón III, 4º piso de la ciudad de Buenos Aires (Argentina), y en su nombre y representación el Arq. Luis Bruno actuando en calidad de Decano de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA, conforme lo dispuesto en el art. 117 inc. b) del Estatuto Universitario con domicilio legal en Viamonte 430, Planta Baja, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Argentina – Dirección Mesa de Entradas, Salidas y Archivo del Rectorado y el Consejo Superior. Ambos representantes, reconociéndose mutuamente capacidad jurídica suficiente, suscriben en nombre de las respectivas entidades el presente convenio y, al efecto, MANIFIESTAN: PRIMERO.- Que tienen como objetivo fundamental, en general, servir a la sociedad que las sustenta, y, en tal sentido, promover el desarrollo y la difusión de la cultura y en particular, el desarrollo de la enseñanza superior y la investigación científica y tecnológica, en función del CONVENIO MARCO firmado entre la UBA y la UPV

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38 Extensión Docentes y alumnos de la Carrera han volcado los conocimientos adquiridos a la esfera pública y privada. Como ejemplo, se cita los casos de la valuación de Aerolíneas Argentinas y Austral Líneas Aéreas por expropiación, realizada por el Tribunal de Tasaciones de la Nación, así como la valuación de bienes de la Ciudad de Buenos Aires en función de operatorias del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

39 Un ejemplo integral

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41 Necesidad de nuevas alternativas de formación, más flexibles y dinámicas

42 La economía real frente a la especulación financiera

43 Muchas gracias. Eduardo Elguezabal