1 El contrato de arrendamiento Lic. Juan Pablo Gramajo Castro

2 Objetivo Estudiar el contrato de arrendamiento con miras a elaborar un “contrato ideal”. Contrato ideal o perfecto: noción del Análisis Económico del Derecho, aquel en que todas las contingencias y riesgos asociados a la contratación estén asignados.

3 Contrato ideal o perfecto Herramienta analítica, imposible en la práctica, pues nunca se conocen todas las contingencias posibles. Derecho de Contratos cumple función de proveer soluciones ante lo no previsto por las partes.

4 Contrato ideal o perfecto Aún así, tanto la norma contractual como la legal generan “riesgos” en su interpretación, aplicación e integración, que pueden menoscabar su plena eficacia. Jurisprudencia contribuye al permitir estudiar cómo los órganos jurisdiccionales han aplicado las normas sobre arrendamiento.

5 Metodología Para mejorar contratos de arrendamiento, se estudiarán aspectos sobre el mismo que han surgido en casos concretos, reales, y los criterios jurisprudenciales que se han aplicado para resolverlos. Fondo de experiencia real, tanto jurisprudencial como personal, que permite evaluar manejo de contingencias reales.

6 Arrendamiento Código Civil, art. 1880: – Partes y contraprestaciones: “…una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo, a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado”. – Objeto: “Todos los bienes no fungibles (…) excepto aquéllos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales. – Renta: “debe consistir en dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada”.

7 Objeto ¿Bienes no fungibles? – Art. 454: “…bienes muebles son fungibles si pueden ser substituidos por otros de la misma especie, calidad y cantidad; y no fungibles los que no pueden ser reemplazados…”. – Art. 1667 (Código 1877): “Puede arrendarse toda cosa mueble ó inmueble que está en el comercio de los hombres y que no se consume con el uso”.

8 Objeto Exposición de Motivos del Código (1963) explica que el de 1877 confundía bienes fungibles con consumibles, y el actual lo corrige. Esencia de arrendamiento es que no sea consumible, pues sólo da uso o goce, y la cosa debe restituirse al terminar. – Si no, sería mutuo (con renta equivalente a interés).

9 Objeto Código actual mantiene en Contratos misma confusión que Código anterior sobre bienes fungibles y consumibles, aunque en Bienes la corrigió. – En mutuo se “entrega dinero u otras cosas fungibles, con el cargo de que se le devuelva igual cantidad de la misma especie y calidad”: clara referencia a consumible.

10 Objeto ¿Por qué esto es importante? – Porque, dependiendo de interpretación: Estricta, sistemática  arrendamientos de cosas fungibles serían atípicos. Histórica, finalista  serían el típico legal. – Ya hay precedentes en que esto fue relevante. Esto influye sobre su regulación jurídica: – Si es atípico, ¿es análogo y debe regirse supletoriamente por el típico, o aplican otras normas y principios?

11 Arrendamiento típico vs. atípico ¿Leasing o arrendamiento financiero? – Según doctrina, aunque similar al arrendamiento con opción de compra, es distinta su finalidad económico-social. – Guatemala ha aplicado “doctrina de absorción”, equiparando a arrendamiento para resolver casos. – En algunos casos, más que equiparación quizá quepa hablar de confusión.

12 Arrendamiento típico vs. atípico CSJ (Civil), 27mar03 (219-2002), 13oct11 (393- 2010), 19sep08 (217-2007); (Amparo y Antejuicio) 9mar05 (174-2004). – CSJ (Civil) 18feb2004 (83-2003): “arrendamiento financiero con opción de compra” es “mercantil atípico”. – Sala Segunda de Apelaciones Civil y Mercantil, 24ene07 (cit. por CSJ (Civil) 28mar08 (232-2007)) equipara a arrendamiento con opción de compra.

13 Viabilidad de arbitraje Ley de Arbitraje, art. 3.3.c): no procede cuando ley señale procedimiento. – CPCYM art. 229.1 señala sumario para asuntos de arrendamiento. – Como contrato, es susceptible de transacción, mas por tener señalada vía sumaria, ¿es susceptible de arbitraje? Según CC 12may04 (193-2004): NO.  ilógico, desnaturaliza tanto contratos como arbitraje.

14 Arrendamiento típico vs. atípico En voto razonado, se sostuvo mejor criterio: – Arrendamiento en cuestión no era típico civil, sino atípico mercantil (leasing). – En lo mercantil siempre procede arbitraje. ¿Conflicto entre norma específica (Código de Comercio) y norma posterior (Ley de Arbitraje)? – ¿Ley de Arbitraje también específica, de dicha materia? Algunos expertos interpretan que LdA 3.3.c) es inaplicable, pues todo conflicto tiene procedimiento señalado, directa o supletoriamente (CPCYM, LOJ).

15 Posesión en arrendamiento Código Civil, art. 613: – “El poseedor temporal en virtud de un derecho es poseedor inmediato, correspondiendo la posesión mediata a quien le confirió tal derecho”. Exposición de Motivos: – “Es el caso del usufructuario, del arrendatario, del depositario, que poseen la cosa derivando su derecho del que tiene la posesión originaria”.

16 Posesión en arrendamiento Importancia: ¿puede el arrendatario hacer uso de los medios jurídicos para tutelar posesión? – CSJ 21mar66, CC 25ago09 (4396-2008): no es poseedor, no adquiere ni posesión precaria, arrendamiento título de mera tenencia. – CSJ (Civil) 20ago1996: arrendatario es poseedor inmediato, no en dependencia (art. 614).

17 Criterios Registro de la Propiedad “En los arrendamientos de áreas parciales de un inmueble es aconsejable delimitar e indicar la ubicación de las mismas; caso contrario, no se podrá inscribir un nuevo arrendamiento, salvo que el propietario indique que el área objeto del nuevo contrato no está comprendida en el área de arrendamiento inscrita” (Guías de Calificación Registral, 15:1).

18 Criterios Registro de la Propiedad “En las desmembraciones de bienes inmuebles con arrendamiento de áreas parciales, el propietario deberá declarar que el área a desmembrarse no está afectada por el arrendamiento vigente, pues de no hacerlo así el arrendamiento inscrito se transcribirá a las nuevas fincas” (Guías de Calificación Registral, 15:2)

19 “Depósito” Costumbre depositar monto equivalente a una renta para garantizar devolución del inmueble (buen estado, servicios al día, etc.). En estricto sentido: – Depósito siempre debe devolverse. No podría perderse parcial o totalmente a favor del arrendante. – Sólo bancos pueden recibir depósitos de dinero. Podría ser nulo, e incluso ilícito (art. 1999 C. Civil).

20 “Depósito” ¿Denominación puede causar problemas? – No, según CSJ (Civil) 28mar85: juez no se limita a tipificar contratos, sino estudia su contenido, no queda vinculado a juicio de partes sobre forma de contratación. Aún así, quizá sea mejor evitarla. ¿Cuál es su verdadera naturaleza o función? – ¿Arras? – ¿Garantía mobiliaria?

21 “Depósito” Establecer qué obligaciones se garantizan con “depósito” y cuáles con cláusulas penales. – Por ejemplo, cláusula penal si inquilino desocupa sin preaviso pactado. Si “depósito” sólo cubre devolución del bien en buen estado, no sería aplicable. – Posible conflicto: si son arras, como especie de género cláusula penal (liquidación anticipada de daños) no admitiría exigir más si daño fue mayor.

22 “Depósito” Código establece que arras “constituyen el equivalente de los daños y perjuicios provenientes de la inejecución” (art. 1442). – Si se decide que “depósito” son arras, no podrían cubrir excedentes. Recomendación: pactarlo como garantía, que admite saldo insoluto, y preverlo expresamente, indicando obligaciones cubiertas en cada supuesto.

23 Derecho de tanteo Establecido por art. 1886. – Suele renunciarse en contrato, al igual que tácita reconducción (art.1887). Es recomendable, para mayor libertad contractual de ambas partes. Si se ejerce, CSJ (Civil) 27sep66 (sobre copropiedad) da lineamientos: – Expresar condiciones del nuevo contrato. – ¿También potencial nuevo inquilino? Parecería aplicable sólo a copropiedad.

24 Plazo forzoso CSJ (Civil), 18feb04: – Forzoso para ambas partes, no solo una. No puede alegarse que arrendatario está forzado a pagar todas las rentas, aunque deje de poseer y usar el bien. – No produce obligación de restituir el bien si se pierde o destruye. Rige norma de terminación (art. 1929), salvo pacto en contrario.

25 Desahucio a subarrendatarios Art. 1892 se ha cuestionado como afectación de terceros no partes en proceso. – CSJ (Penal – Amparo), 21abr78; CC 30may12 (1011-2012) (invoca 15dic10 (2482-2010), 22jul04 (1973-2003), 25jun03 (790-2003)) sostienen aplicabilidad del 1892. Para evitar cuestionamientos, quizá convenga vincular como terceros, aunque legalmente no es necesario, según ley y jurisprudencia.

26 Abandono del bien Art. 1895: resuelve contrato, derecho a entrega judicial. – No puede tomarse posesión directamente. – A veces sucede en medio de juicio de desocupación: abandona, no da posesión. Prueba del abandono: ¿reconocimiento judicial o acta notarial? – En la práctica, juzgado ha pedido acta, no otorga reconocimiento judicial.

27 Abandono del bien ¿Qué sucede con muebles dejados en inmueble abandonado? – Genera dudas en ejecutores judiciales. – Abandono es modo de perder la propiedad. – Podría pactarse en contrato: muebles abandonados quedan a favor del arrendante.

28 Entrega del bien Art. 1897: en estado de servir al objeto. – Doctrina admite pacto en contrario, en la práctica se hace. CSJ (Civil), 20ago96: – Si arrendatario no ha tomado posesión, acción contra tercero poseedor corresponde al arrendante obligado a darla, no a arrendatario que tiene su expectativa.

29 Construcciones del arrendatario Pactar que arrendatario asumirá aumentos de IUSI si construye. – Válido entre partes, no oponible a fisco (art. 15CT) IUSI siempre afecta a propietario, aunque ley civil admite construcción en suelo ajeno, incluso para efectos de Registro. Pactar quién debe tramitar y pagar licencias. – No sólo construcción, también uso de suelo si se va a modificar.

30 Cierres municipales Municipalidades ordenan cierres de inmuebles cuando se cambia uso del suelo, se construye, o se lleva a cabo otras actividades sin licencia previa. – CC ha fallado que cierre sólo procede una vez firme resolución (salvo riesgo grave a vida o salud pública). 29may13 (711-2013): – Invoca otros cinco precedentes, incluyendo doctrina legal sobre que recurso de revocatoria causa efectos suspensivos.

31 Entrega por inventario Art. 1908, num. 3º: afecta obligación de devolver el bien al terminar arrendamiento. – ¿Aplican normas sobre inventario del CPCYM (arts. 555 a 567)? No, porque no se reciben en administración ni como propios, ni es obligatorio sino opcional. Sin embargo, por analogía puede ser conveniente que los inventarios privados no sólo enumeren bienes, sino además los valúen y describan su estado. Sobre todo, cuando se arriendan bienes amueblados.

32 Reparaciones y mejoras Arts. 1901 num. 4º, 1902, 1916, 1917 pueden dar lugar a confusión. Reparar: devolver a estado previo. Mejorar: superar estado previo. – ¿Reparaciones necesarias es lo mismo que mejoras necesarias? En mi opinión, no: conviene corregir en contrato confusiones de ley: p.e., mejora necesaria la absorbe arrendante solo en cuanto constituye reparación. – Incluir mejoras necesarias de art. 1915 en obligación de aviso que establece art. 1917.

33 Tarjeta de habitabilidad CSJ (Civil), 19jun81: – Se invocó incumplimiento de art. 1931 como causal de nulidad absoluta, por contravenir prohibición expresa. – Corte estimó que prohibición radica en primera parte del art., pero segunda parte conlleva derecho del arrendatario a exigir presentación de la tarjeta, que debe ejercerse oportunamente: si no se pidió, no puede luego alegarse como causal, pues fue su propio error.

34 Ley de Inquilinato Se ha cuestionado si permanece vigente. En sentencias recientes, se ha aplicado: – Por ejemplo: Sala Tercera de la Corte de Apelaciones del Ramo Civil y Mercantil, 19sep14 (01010-2013-00242).

35 Multa por incumplimiento ¿Interés legal + interés moratorio + multa por incumplimiento? Juzgado 13º Civil, 10oct13 (01163-2011- 00553): – Condena a rentas atrasadas, interés por mora, mas NO a daños (multa por omitir preaviso). Estimó que preaviso no aplicaba pues contrato original estaba vencido, lo que había era prórroga mensual. – Interesante que no estimó tácita reconducción.

36 Multa por incumplimiento CC 20mar12 (4259-2011): – Ubica interés moratorio en art. 1435: Indemniza daño por incumplir, no confundir con interés normal de adeudo. Extiende aplicabilidad de art. 1948: aunque referido a interés contractual “normal”, también puede haber desproporción en interés moratorio. Declara inconstitucional interés moratorio en arrendamientos de bienes del Estado según Reglamento, sustituyéndola con interés legal.

37 Multa por incumplimiento No encontré sentencias específicamente sobre multa por incumplimiento, ni si puede ser adicional a interés por mora. – Mi criterio: Renta no genera interés “normal”: sólo procedería moratorio por retraso. Multa procedería si no es adicional a interés por mora en renta, pues cláusula penal excluye otros cálculos de daños y perjuicios (art. 1436ss). – Procedería por incumplimiento de otras obligaciones, distintas a retraso en renta (p.e., no desocupar en tiempo).

38 ¡Muchas gracias por su atención!