1 El desarrollo urbano de Bogotá y los instrumentos para su gestión FORO BOGOTÁ. ACTUALIDAD Y PERSPECTIVAS DEL DESARROLLO URBANO Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá Bogotá, 29 de noviembre de 2012 Tito Yepes Investigador Asociado de Fedesarrollo Agradezco a Isabella Muñoz y Juliana Aguilar de Fedesarrollo por su excelente asistencia

2 Índice 1.El desarrollo de Bogotá 2.El plan de la administración del Alcalde Gustavo Petro 3.Instrumentos de gestión urbana 4.Bono: no nos vayamos sin un debate

3 1. EL DESARROLLO DE BOGOTÁ Conceptos principales La ciudad es el centro del sistema urbano colombiano. La urbanización es uno de los mejores logros del país. Bogotá necesita mejorar la densidad económica

4 Concepto 1. Bogotá es el centro del sistema urbano colombiano Sistema Urbano: aglomeraciones urbanas y rurales obedecen a un ordenamiento jerárquico dirigido por la funcionalidad Funcionalidad: relaciones de especialización y diversidad de las actividades económicas. Aglomeraciones urbanas y rurales Metrópolis Ciudades Intermedias PueblosCorregimientos Funcionalidad

5 Jerarquía que engrana una maquinaria que necesita de todas sus partes Bogotá Región capital Región andina Otras regiones del país

6 Por lo tanto… La disyuntiva entre Bogotá y las otras regiones del país es una falacia El mayor crecimiento de las regiones pasa obligatoriamente, para ser efectivo y eficiente, por el mayor crecimiento de Bogotá. Al igual que la disyuntiva entre Bogotá y los municipios de la sabana.

7 Mientras que la actividad económica se concentra en pocas localizaciones

8 Entonces la convergencia económica no tiene sentido como debate de política pública – Pero se debe buscar la convergencia en acceso a los servicios básicos del Estado. – Hay experiencia de los malos impactos sobre el desarrollo cuando se piensa en el espacio sin un centro funcional (Boeing, Brasilia, Manaos, la región de los Apalaches, etc) La redistribución de las condiciones de vida si

9 Concepto 2. La urbanización es la gallina de los huevos de oro Las actividades puramente urbanas aportaron el 50% del crecimiento económico de Colombia en los últimos 40 años. Inmenso en un país donde la minería y los productos agrícolas han dominado las épocas de auge. En Colombia el crecimiento continúa siendo más alto en las grandes ciudades. Comparado con México y Brasil donde las ciudades intermedias crecen más. Contribución de las actividades urbanas Contribución de las ciudades

10 El bienestar de la población ha sido el gran ganador … y la calidad del agua en las grandes ciudades es mucho mayor. El 60% de las muestras de agua son de bajo estándar fuera de las principales ciudades. 196419932005 Acceso a la electricidad Saneamiento Agua potable

11 Concepto 3. Sin embargo, Bogotá aún desaprovecha las ventajas de la densidad económica La densidad de negocios por kilometro cuadrado es más baja que en Miami, San Francisco o Washington, ciudades que no sobresalen en este sentido. Bogotá muestra una subutilización considerable de la tierra. Más de la mitad de los metros cuadrados que permite la norma actual no han sido construidos.

12 …mientras que hay gran dificultad para transformarse La grandes ciudades son iguales. Las ciudades medianas se especializan La base productiva no ha cambiado en décadas (Toro 2004). Al nivel de región se observa que estas compiten más de lo que se complementan.(Bonnet, 2006) El sentido de la renovación urbana. Índice de simetría económica en la industria Desde 1977 nada ha cambiado en cuanto a los patrones de especialización

13 Pero lo que se necesita es mayor densidad económica no poblacional La ciudad ya tiene alta densidad poblacional

14 Más aún, en población Bogotá es la ciudad más densa del hemisferio occidental Ranking población por kilometro cuadrado

15 ¿Cuál debería ser el sentido de la transformación de la ciudad? CENTRO DE EMPLEOS MUTANDO Empleos más productivos conurbándose Vivienda de Ejecutivos Conurbándose

16 Need for a new edge AntesAhora Espacios transformándose más rápido Cadena de abastecimiento rompiéndose más rápido Preferencias cambiando más rápido Chinese “executives predict that the extremely high concentration of factories in southeastern China near Hong Kong will give way to a dispersal across the country in the next five years.” Las ciudades de la revolución fueron vitales por 100 años Lo que lidera el comercio mundial es intra-industrial World Development Report 2008, Figure 6.5 En el Siglo XX un producto era fabricado 100% en un solo sitio El dictamen sobre industria o servicios es inútil: flexibilidad es la única opción

17 Sin embargo en Bogotá … solo para dar un ejemplo Corabastos Centro Industrial Zona Franca Puente Aranda Corabastos Aldea Fontibón Centro Industrial Zona Franca Puente Aranda ZONAS ATRACTORAS DE CARGA ZONAS GENERADORAS DE CARGA

18 La infraestructura para las actividades económicas es el plan eterno Avenida Centenario

19 2. PLAN DE LA ADMINISTRACION DEL ALCALDE GUSTAVO PETRO

20 Elementos básicos Reducir la segregación social, económica, espacial y cultural Revitalización del centro ampliado Visión de ciudad compacta y densificada Articulación con sistemas de transporte masivos Medidas de protección ambiental Priorizar inversión pública en zonas más vulnerables Promoción de planes parciales con garantía de equidad de distribución de cargas

21 Revisión del POT – Promover procesos de re-densificación en áreas con mejores condiciones de accesibilidad – Restringir edificabilidad en áreas de periferia – Permitir construcción de altura libre en el centro ampliado regulada por la obligación de ceder suelo de manera proporcional – Cambio en los usos del suelo para que permita actividades económicas no intensivas en zonas residenciales – Implementación de peajes urbanos para combatir la congestión vehicular

22 Porcentajes obligatorios para vivienda VIP – Obligaciones urbanísticas Durante el primer año en un 20% del suelo útil de cualquier proyecto deberá construirse en VIP. A partir del segundo año un 30% Opciones de cumplimiento: 1.VIP dentro del mismo proyecto 2.Construcción de otro proyecto con el respectivo porcentaje del suelo en zonas priorizadas de revitalización o renovación urbana 3.Pago en dinero.

23 Dos comentarios Comparto la visión sobre mayor densidad. Pero es la densidad económica la que se necesita porque la población de todos los niveles de ingreso necesita en primer lugar más y mejores empleos, no solamente vivienda. (PARTE ANTERIOR DE LA PRESENTACION) Las medidas de calificación del suelo y obligación de vincular VIP van en la dirección conceptual correcta. Pero difícilmente van a funcionar: – Porque también hay que profundizar los instrumentos financieros de la VIP. – Los otros precios diferentes a los de vivienda pueden ser más importantes para determinar los patrones de localización. – El impacto negativo sobre el empleo puede ser monumental sino se considera con cuidado la transición. (PARTE SIGUIENTE DE LA PRESENTACION)

24 3. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN URBANA

25 Plusvalía Tiene unos principios filosóficos buenos y mucho apoyo de importantes instituciones internacionales. Pero la verdad es que el caso de Bogotá, el más sobresaliente de la experiencia internacional, muestra unos resultados muy pobres. El valor histórico recaudado es insignificante respecto de los ingresos de la ciudad y de lo invertido en ese proceso. Entonces, ¿para qué insistir en algo que lleva más de una década sin funcionar? Lo importante es entender que hay un tema de economía política. Los instrumentos que funcionan deben incluir ese resultado.

26 Economía política de la formación de los precios del suelo Periferia Grandes extensiones de suelo disponible en manos de pocos propietarios Presiones de valorización por unos pocos dueños Centro La propiedad está altamente fragmentada La coordinación es prácticamente imposible Frente a los problemas de escasez del suelo Abandono del centro Expansión de perímetro urbano Es por esta misma razón que el POT no alinea la inversión pública. Ha sido imposible convencer al Acueducto de priorizar las áreas de Renovación Urbana.

27 Consecuencias Población vive lejos de las oportunidades de empleo Tierras vacantes que no se ocupan por especulación y falta de estrategia de los gobiernos Solución: cobro de impuestos altos a las tierras no desarrolladas, a los lotes de engorde. La calificación del suelo para VIS.

28 Un ejemplo de economía política de formación precios del suelo

29 La dinámica actual de los precios del suelo no permitirá avanzar y el suelo disponible seguirá esperando Centro Histórico Valor Mt2 en Bogotá

30 Alternativas de gestión del suelo Calificación del suelo es compleja y es solo un paso. Deprime los precios del suelo para ciertos objetivos Pr Localizacion VIP 3y4 Alto ingreso

31 La incidencia del suelo es similar en todos los tipos de proyectos Es decir a los precios del suelo actuales no cabe la VIS/VIP

32 Hay que desarrollar un mercado de edificabilidad Creación de certificados de unidades VIP intercambiables en un mercado de valores Constructores no-VIP compran títulos para cumplir con el porcentaje VIP de su proyecto Los constructores de VIP titularizan proyectos y venden títulos al mercado financiero Costos adicionales de construcción se trasladan a los compradores de no-VIP Se evita que el Estado intermedie garantizando el objetivo de construir más VIP Los demandantes de VIP eligen su localización direccionados por la calificación del suelo.

33 Mercado de edificabilidad - Ventajas Modelo de cierre financiero de VIP Esquema de subsidios cruzados Soluciona problema de localización: – Construcciones VIP en mismos predios que proyectos no VIP genera que los precios locales sean impagables para los pobres  Mercado edificabilidad logra relocalizar la VIP donde la demanda la va a comprar Se complementa con el tema de densificación del centro  se está señalizando dónde hay espacio para VIP por la calificación

34 Propuestas de instrumentos adicionales Permitir a los dotacionales presentar planes de segregación sin pagar plusvalía, con dos condiciones – Que áreas segregadas tengan por lo menos un tercio de su lado mayor como frente sobre vías arteriales para evitar requerimientos adicionales de inversión en infraestructura – Que equivalente al 40% de áreas segregadas de cada plan sea destinados a otros dotacionales definidos por la SDP dentro del áreas POZN. Un mercado de dotacionales. Permitir el aumento del coeficiente de densidad sustancialmente permitirá generar más valor para el suelo A futuro el predial recuperaría los ingresos fiscales que la ciudad no ve en la plusvalía. No hace falta liberar la altura en el centro ampliado. Se pueden fijar diferentes niveles de densidad. Por ejemplo, uno bajo acompañado de 15% de VIS y uno alto acompañado de 40% de VIS. El mercado responde.

35 EXPERIENCIA EN BRASIL

36 Sao Paulo, Brasil Hasta 1881 De 1882 a 1929 De 1930 a 1949 De 1950 a 1962 De 1963 a 1974 De 1965 a 1980 De 1981 a 1985 De 1986 a 1992 De 1993 a 2002 Source: Emplasa / SMDU-Dipro

37 Sao Paulo: contexto Distribución desequilibrada entre vivienda y oferta de empleo La actividad económica se concentra en el centro expandido de la ciudad mientras que la mayoría de los 11 millones de paulistas viven en las zonas periféricas Subutilización de las áreas con buena infraestructura frente a una alta dispersión urbana. Segregación socio-espacial y una precariedad de las viviendas

38 Sao Paulo: instrumentos utilizados para renovación urbana A nivel municipal existen leyes para realizar: Operaciones Urbanas – Permite las asociaciones entre el sector público y el sector privado para las distintas intervenciones – Concepto de venta del potencial de construcción adicional a través de contrapartida financiera u obras públicas Concesiones Urbanísticas – Delega la implementación del proyecto a emprendedores privados tras proceso de licitación, haciendo pagar a él los costos y compartiendo parcialmente los beneficios con el gobierno Instrumento financiero innovador: CEPAC

39 CEPAC: Certificado de Potencial Adicional de Construcción Certificado que puede ser convertido en derechos de construcción adicionales dentro de áreas de intervención determinadas Transparencia y credibilidad: los títulos públicos son subastados en la bolsa de valores y supervisados por una entidad regulatoria Viabilidad económica: anticipa la ganancia del sector público para invertir en el área Relación área / suelo máxima (vía CEPAC) Relación área / suelo básica

40 Lecciones de una experiencia exitosa Operaciones urbanas son consideradas un éxito en términos de generación de ingresos Unión exitosa de instrumentos: Falencia observada: desarrollo condicionado por dinámica mercado inmobiliario  necesidad de definiciones más claras de los proyectos y de estudios de factibilidad más precisos Operaciones Urbanas CEPAC Mecanismos efectivos de captura de valor

41 4. ¿ESTA ENTRANDO EL SECTOR CONSTRUCTOR DE BOGOTA EN CRISIS? BONO: No me gusta terminar sin dejar un debate

42 Ciertamente las licencias aprobadas para construcción han disminuido en los últimos meses

43 Sin embargo un estudio de Fedesarrollo muestra que se venía acumulando un exceso de oferta Precios de vivienda de equilibrio y observado

44 Es decir… El sector se esta desacelerando Pero es muy temprano para concluir que se deba a algo diferente que a la respuesta normal del mercado en el ciclo saludable de la construcción cuando la oferta es superior a la demanda.

45 MUCHAS GRACIAS [email protected] FORO BOGOTÁ. ACTUALIDAD Y PERSPECTIVAS DEL DESARROLLO URBANO Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá Bogotá, 29 de noviembre de 2012