1 Estrategias de Financiación Empresas InmobiliariasAlicia Rodríguez Luna Noviembre 2017
2 Introducción: Evolución en el pasado del IPC Sector InmobiliarioPrimer Problema: IPC Inmobiliario Segundo Problema: Divergencia con el IPC General En el pasado, previo a la crisis, la divergencia entre la evolución de la venta del producto terminado (IPC Inmobiliario) y el coste de producción de la obra (IPC General) se va a reflejar en las otras dos variables que intervienen en el negocio: Resultado del Promotor Precio de los terrenos En un primer momento esta divergencia beneficiaba al resultado del Promotor. Era un negocio atípico por la existencia de inversores financieros y que por tanto también compite con otros productos financieros (negocios con alto grado de apalancamiento muy sensibles a los tipos de interés) El largo período de divergencia entre IPC Inmobiliario – IPC general y los tipos de interés lleva a un incremento constante de los inversores que además utilizan un alto nivel de deuda.
3 Introducción.Evolución precio del terreno hasta 2012La presión de los inversores sobre el mercado inmobiliario llegó a todos los productos y también a la materia prima básica: El terreno. La cotización de los terrenos pasa a calcularse como diferencia entre: Precio final del producto (IPC Inmobiliario) Menos margen a obtener (IPC Inmobiliario) Menos coste de producción (IPC General)
4 FINANCIACION DE EXISTENCIASESTRATEGIA TEORICA DE FINANCIACION Préstamo Promotor Importe: Hasta 80% s/ Total Facturación o Tasación, en parte disponible en período de carencia (construcción) Disposiciones: inicial (cancelación ptmo suelo), obra (certificaciones) , final resto a la escrituración (subrogación) Periodo de Carencia: 36 meses, período de construcción Periodo de amortización: 30 años, subrogación al comprador Tipo de interés: fijo o variable ( Euribor+ diferencial), variable para comprador Comisiones: estudio, apertura, cancelación anticipada y subrogación ( comprador) Proveedores: No duplicar financiación; pago de la factura contra disposición de Préstamo Promotor
5 FINANCIACION DE EXISTENCIASESTRATEGIA TEORICA DE FINANCIACION Avales a favor de clientes por cantidades entregadas a cuenta Obligación legal de garantizar el buen fin de las cantidades entregadas a cuenta por los clientes compradores de viviendas, generalmente el 20% del precio de venta Emisión con la firma del contrato de venta Cancelación con la entrega de la vivienda (escrituración notarial) Operaciones a prestar por Entidades Financieras, normalmente la entidad que financia la promoción. Opción pólizas de afianzamiento en Cias de Seguros Cuenta de depósito con las cantidades recibidas a cuenta Avales ante entidades públicas en garantía de reposición o ejecución de elementos urbanísticos Emisión a la licencia de obra, de promoción o urbanización Cancelación por recepción de obras por la Administración Observaciones: Europa - Otros modelos de Financiación El España el método empleado usualmente en la financiación de promociones resultaba más ágil, basado en el proyecto y el promotor, analizaba ventas pero no clientes (problemas en la subrogación). De ahí los problemas que surgieron con la crisis cuando se constató que los clientes no podían asumir las hipotecas y las ventas se cayeron. En otros sistemas Europeos el préstamo lo contratan desde el inicio los clientes, por lo tanto no existe incertidumbre en la entrega de la promoción. Se solicita al promotor – entidad financiera un aval de correcta terminación
6 El proyecto a financiar es la única actividad de la Sociedad.FINANCIACION PATRIMONIO ESTRATEGIA TEORICA DE FINANCIACION Inmuebles objeto de financiación: Edificios de oficinas Centros Comerciales Hoteles Sociedad Prestataria : SPV . El proyecto a financiar es la única actividad de la Sociedad. Due Diligence: Previo a la formalización del contrato se firma un term sheet sujeto a una due diligence: Técnica: Cost Controller o Project Monitoring ( Ingeniería Independiente del Proyecto) Jurídica Valoración por experto independiente. En función de total inversión a realizar y rentas futuras esperadas.
7 FINANCIACION PATRIMONIOESTRATEGIA TEORICA DE FINANCIACION Contratos de financiación Crédito Senior ( 2 tramos): Periodo Construcción y periodo explotación Crédito IVA Contrato Garantías y Pignoraciones Covenants y otras obligaciones RCSD ( Ratio Cobertura Servicio de la Deuda) = 1,20 No desviación costes superior al 5 – 10 % del presupuesto inicial Cash-sweep o “ barrido de caja”: Excedentes de tesorería que se destinan a amortizar Deuda Mantener un 70% LTV (Loan to value)
8 FINANCIACION PATRIMONIOESTRATEGIA TEORICA DE FINANCIACION Préstamo / Tramo Construcción Importe máximo: % LTC ( Loan to Cost) Plazo: En función del proyecto 18 a 36 meses ( posibilidad prorroga de 1 año) Tipo de “i” superior al del préstamo promotor . Comisiones: apertura y/o éxito, gestión anual, de no disposición. Disposiciones condicionadas a un mínimo de pre-alquileres, certificaciones de obra y apertura o puesta en explotación del inmueble. Crédito IVA Importe: Iva construcción Plazo: 24 – 36 meses
9 FINANCIACION PATRIMONIOESTRATEGIA TEORICA DE FINANCIACION Préstamo / Tramo Explotación Importe: Dispuesto en tramo Construcción + Intereses y comisiones capitalizados Plazo : 10 – 15 años. Refinanciación al final del período Tipo de i . Euribor + Diferencial ( puede variar en función del RCSD) Amortización constante o creciente con bullet al final del préstamo. Primera cuota al año de puesta en explotación Contrato de Garantías y Pignoración - SPV Garantías corporativas Pignoración de cuentas de cobros y pagos Pignoración principales contratos : construcción, gestión y seguros.
10 En ambos casos como consecuencia única de la evolución del GAVESTRUCTURA FINANCIERA CORPORATIVA: RATIOS ESTRATEGIA TEORICA DE FINANCIACION LOAN TO VALUE – RATIO DE GARANTIA Definición: Ratio de Garantía exigido en las Financiaciones Corporativas o Estructuras Financieras de las Compañías. Gross Asset Value ( GAV ) : Valor de Mercado de los Activos ( Valorados por experto independiente). Deuda Financiera Neta ( DFN ) : Deuda Financiera menos liquidez inmediata (Con o sin recurso general). LTV = DFN / GAV ( Entre 40 y 60 %) En períodos de Inflación Inmobiliaria el ratio mejora independientemente de la actividad. En períodos de Deflación Inmobiliaria el ratio empeora independientemente de la actividad. En ambos casos como consecuencia única de la evolución del GAV
11 ESTRUCTURA FINANCIERA CORPORATIVA: RATIOSDurante la época de Expansión La propia Dinámica del Mercado Plusvalías Crecimiento del Negocio Financiero Nuevos Inversores Doto al Mercado de una importante liquidez que se aplicó Incremento del stock de terrenos Incremento de venta de viviendas La evolución de la demanda, que llevaba implícita un alto componente de inversión ajena al consumo, llevo al mercado a altas tasas de inflación, situándolo fuera de las posibilidades financieras de la demanda de consumo provocando seguidamente grandes alertas en la demanda de inversión ¿Qué ha cambiado radicalmente?. El precio se ha debido resituar según las posibilidades financieras de los consumidores y ello ha dado lugar a: Solo existe demanda de consumo, además retraída por otros condicionantes (paro, inestabilidad). Venta de viviendas: Descenso del mercado en más de un 70 %, descenso del precio en aprox un 50% Se ha visto gravemente afectado el precio del terreno (de manera mas importante en función del plazo necesario en planificación y urbanización)
12 SISTEMA FINANCIERO Crecimiento/ Expansión. La mayoría de entidades financieras consiguieron crecimiento apoyados en el Sector Inmobiliario. No diversificación de riesgos. Muchas entidades se dedicaron exclusivamente al mercado inmobiliario. Subprime. Inversiones de baja calidad Endeudamiento. El sistema financiero se endeudó para este tipo de inversiones. Problemas de liquidez del sistema. Penalizaciones de Rating por exposición al Mercado Inmobiliario. Conclusión: Situación actual: las principales Inmobiliarias son las de los Bancos ( cuyas gestoras han sido adquiridas por los fondos de inversión internacionales)