1 Fachanwalt für Miet- und WEG-RechtRechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Graf-Adolf-Straße Düsseldorf Tel.: 0211 / Fax: 0211 /

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3 Übersicht I. Der Mietvertrag II. Mieterhöhung III. MangelrechteIV. Schönheitsreparaturen/ Renovierungspflichten V Kündigung/ Abmahnung Vertragsabwicklung: Räumung und Herausgabe

4 I. Der Mietvertrag Nur individualvertraglich: Weiße Wände bei RückgabeRauchverbot Verbot der Tierhaltung Aushandeln von Vertragsbedingungen selbstverantwortliche Prüfung Abwägung mögliche Einflussnahme

5 II. Mieterhöhung - Ortsübliche VergleichsmieteOrtsüblichkeit, Mietspiegel Kappungsgrenze 15 % Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters – ersatzweise gerichtliche Ersetzung

6 III. Mangelrechte Minderung von selbst (rückwirkend nur wenn unter Vorbehalt gezahlt wurde) Beseitigungsanspruch Schadensersatz nur bei Verschulden des Vermieters Selbstvornahme Kündigung

7 IV. SchönheitsreparaturenBeseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch (= Renovierung) Tapezieren, Streichen und Lackieren von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 II. BV

8 V. Kündigung Eigenbedarf

9 VI. Kündigung/ AbmahnungVor einer Kündigung muss der Mieter abgemahnt werden, wenn... ... der Mieter fortgesetzt unzuverlässig die Miete zahlt oder sonstwie gegen seine vertraglichen Pflichten verletzt. Unter einer Abmahnung ist ein Schreiben zu verstehen, in dem der Mieter aufgefordert wird, sein pflichtwidriges Verhalten zukünftig zu unterlassen. Es muss mit dem unmissverständlichen Hinweis verbunden sein, dass dem Mieter bei erneuten Vertragsverstößen Konsequenzen drohen.

10 VI. Kündigung/ AbmahnungEine Fristsetzung oder Abmahnung ist in folgenden Fällen entbehrlich: Wenn die Maßnahme offensichtlich keinen Erfolg verspricht, Wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Umständen des Einzelfalls im Rahmen einer umfassenden beiderseitigen Interessenabwägung gerechtfertigt ist, oder Wenn die Mietschulden so hoch sind, dass nur eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist.

11 VI. Kündigung/ AbmahnungDenkbare Pflichtverletzungen des Mieters: Zweckwidrige Nutzung Unerlaubte bauliche Maßnahmen Unerlaubte Tierhaltung Unterlassene Schönheitsreparaturen Verstoß gegen Obhutspflichten Verstoß gegen Treuepflichten Rufschädigendes Verhalten.

12 VI. Kündigung/ AbmahnungDenkbare Rechtsverstöße des Mieters: Beleidigungen und Tätlichkeiten Sachbeschädigung und Vandalismus Straftaten.

13 VI. Kündigung/ AbmahnungKündigung wegen Hausfriedensstörung Lärm und Vandalismus, Streit, Belästigung und Mobbing unter den Mitmietern, Verstöße gegen die Hausordnung.

14 VI. Kündigung/ AbmahnungKündigung wegen Gefährdung der Mietsache und unberechtigter Drittüberlassung Verursachung von Bränden und Feuerwehreinsätzen Wasserschäden Feuchtigkeitsschäden durch falsches Wohnverhalten (Lüften und Heizen) Unterlassene Schönheitsreparaturen erst bei Verletzung der Substanz der Mietsache Überbelegung der Mietsache Bauliche Maßnahmen.

15 VI. Kündigung/ AbmahnungKündigung wegen Zahlungsverzugs und –säumigkeit Der Vermieter darf das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter sich mit der Zahlung für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine mit der gesamten Miete oder mit einem nicht unerheblichen Teil in Verzug befindet, §543(2) Nr.3a BGB, oder der Mieter sich über einen Zeitraum, der sich auf mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug befindet, der mindestens die Miete für zwei Monate erreicht, §543(2) Nr. 3b BGB.

16 VI. Kündigung/ AbmahnungKündigung wegen Zahlungsverzugs und –säumigkeit Der Vermieter darf auch kündigen, wenn der Mieter wiederholt nicht pünktlich seine Miete bezahlt. Voraussetzung für das Recht zur Kündigung des Vermieters ist: Wiederholt verspätete Zahlungen Abmahnung, Erneut wiederholt verspätete Zahlungen, Unzumutbarkeit, das Mietverhältnis fortzusetzen.

17 VII. VertragsabwicklungVerjährung 6 Monate, § 548 BGB: Mietausfallentschädigung und Schadensersatz, Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter Geldbetrag 3 Jahre: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe

18 Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie mich einfach an!Vielen Dank für ihr Interesse. Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie mich einfach an! Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Graf-Adolf-Straße Düsseldorf Tel.: 0211 / Fax: 0211 /