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2 Financiación de Vivienda y Crecimiento Económico Britt Gwinner, CFA Lead Housing Finance Specialist, FPDSN 19 de junio, 2008

3 2 La carencia de la oferta de vivienda asequible Los mercados emergentes generalmente no entregan de manera adecuada vivienda a costos bajos para hogares de ingresos moderados y bajos  En América Latina del 60% al 80% de la población no está bancarizada, la producción de vivienda se queda atrás de la formación de hogares nuevos.  En México el déficit habitacional ha sido de 4.2 miliones de unidades, en Colombia de 2.4 miliones. Urbanización: 50% de los pobres del mundo vivirán en areas urbanas para el 2035 (Ravaillon, 2001). Las ciudades son construidas en la manera en que son financiadas  Los asentamientos informales, la construción progresiva y los tugurios son soluciones racionales de las quiebras de mercados.

4 3 Hipotecas y tugurios: Asia y América Latina Los sistemas que financian la vivienda popular permiten la reducción de barrios mal construidos

5 4 Finanzas y crecimiento económico  El desarrollo de mercados financieros aumenta el crecimiento económico por dos vías: 1) tasas del interés del capital más altas; 2) más ahorros.  La eliminación de limitaciones en el mercado hipotecario puede aumentar el ahorro y, por consiguiente, el crecimiento.

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7 6 Al que madruga, Dios le ayuda Fuente: Duebel (2008)

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10 9 Financiamiento habitacional y crecimiento  El crecimiento económico produce créditos y construcción  Los créditos y la construcción producen inversión y crecimiento:  En los mercados emergentes, el financiamiento habitacional está relacionado con construcción nueva y, por consiguiente, con inversión fija.  En mercados desarrollados, el financiamiento habitacional está más relacionado con el intercambio de vivienda usada y con ciclos económicos:  En los EEUU, hay 7 millones de créditos nuevos cada año, 6 millones de los cuales son para viviendas usadas.  En economías desarrolladas, la finca raíz junto con los servicios financieros cuentan para el PIB entre 2 y 4%.  En los EEUU, 8 de los 10 recesiones desde 1949 eran precedidas por disminuciones en la inversión residencial.

11 10 Trayectorias hipotecarias/PIB 1980-2006 En mercados emergentes, cada duplicación de ingreso por persona produce un crecimiento de 5% en el tamaño del sistema de financiamiento habitacional.

12 11 Hipotecas e inversión fija En la fase inicial del desarrollo, los mercados de hipotecas pueden añadir 0.5% de inversión fija como porcentaje del PIB para cada 1% de incremento en tamaño del mercado Fuente: Duebel (2008)

13 12 Hipotecas y construcción En promedio, un aumento de 5% en hipotecas trae un incre- mento de 0.6% en construc- ción.

14 13 Argentina – multiplicador de construcción Adem ás de la demanda directa, cada peso produce otro 0.8 peso en demanda indirecta.

15 14 Hipotecas y consumo  Factores de apoyo:  Crecimiento  Migración  Urbanización  Renovación  Cohabitación /división de hogares  La repetición de la crisis subprime no es probable en los mercados emergentes.

16 15 Costos de vivenda y salarios  Reformas en mercado de tierra  Crédito para la construcción asequible  Enefoque de los desarolladores en segmentos medios y bajos:  Las crisis frecuentemente se relacionan con sobre construcción en segmentos altos  México y Malasia se enfocan a ingresos medios y bajos con estímulo público  Thailandia (y Brazil venidero) - soluciones del mercado México – precio de vivienda/salario mínimo

17 La Crisis Subprime

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21 20 El sistema de EEUU entrega mucho a muchos  Antes del subprime, los prestamistas en los EEUU alcanzaban a la gran mayoría de hogares que podían pagar una hipoteca.  En 2000, sólo 1.1% de viviendas carecía de conecciones a servicios urbanos, aunque 15.3% de hogares vivía en la pobreza.  La tasa de bancarización era de un 90% de hogares  Cerca del 40% de hipotecas no aseguradas eran otorgadas a hogares que ganaban menos que el ingreso mediano, y sin subsidio.  El 64% de créditos respaldados por FHA para hogares ganaba menos que el mediano  Unas 1.38 millones de dueños nuevos gracias al subprime, 1.8% del total, pero la sostenabilidad es dudable: unas 2.2 miliones de ejecuciones predichas.

22 21 Conclusiones subprime (1)  Los desafios de los mercados emergentes: aumentar el acceso a la financación de la vivienda para hogares de ingresos medios y bajos mientras se mantienen estandares fuertes para la gestión de riesgo crediticio.  Las políticas de vivienda para hogares de ingresos medios y bajos no deberían ser demasiado orientadas hacia la posesión de vivienda.  Mantener estandares para precios basados en análisis de riesgo, otorgamiento de créditos, y retención de reservas durante todo el ciclo del mercado de la finca raíz.

23 22 Conclusiones subprime (2)  La securitización es una herramienta importante pero la implementación y los incentivos deben ser bien monitoreados:  Adecuación a las divulgaciones sobre las emisiones  Retención de bonos subordinados por los emisores (Colombia, México)  El papel de los calificadores persistirá como asunto en todos los mercados: compensación, independencia, credibilidad  Deben estar sujetos a las reglas de divulgación, las calificaciones no solicitadas deben ser prohibidas, hay que considerar modelos alternativos de compensación.  Las fuentes de fondeo de prestamistas deben ser diversificadas.

24 23 Contacts FPDSN’s Housing Finance Group Loic Chiquier [email protected]@worldbank.org Olivier Hassler [email protected]@worldbank.org Britt Gwinner [email protected]@worldbank.org Claude Taffin [email protected]@worldbank.org Simon Walley [email protected]@worldbank.org Ashna Mathema [email protected]@worldbank.org

25 24 Fuentes Duebel, Hans-Joachim 2007. “Does Housing Finance Promote Economic and Social Development?”, International Finance Corporation Li, Xiaoowei 2001. “Mortgage Market Development, Savings and Growth, IMF Working Paper WP/01/36 Leamer, Edward E. 2007. “Housing is the Business Cycle”, National Bureau of Economic Research Working Paper 13428

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