1 INEFICACIA SOBREVINIENTE DEL CONTRATO Carlos Marcelo D’Alessio Colegio de Escribanos 31 de marzo de 2014

2 PACTO COMISORIO. BUENA FE EN SU EJERCICIO. 1. Es improcedente por prematura la resolución del contrato de compraventa de un inmueble intentada por el vendedor con fundamento en la negativa del comprador a escriturar y pagar el saldo del precio adeudado en el tiempo convenido, toda vez que el día pactado para dicho fin fue decretado feriado bancario -en el caso, por la magnitud del negocio la escritura se suscribía dentro del ámbito bancario-, por lo cual deviene abusiva la actitud del vendedor al negarse a prorrogar la fecha del acto escriturario para el día siguiente. 2. El vendedor que se negó a prorrogar la fecha de suscripción de la escritura para el día siguiente del previsto inicialmente, poniendo en marcha el mecanismo del pacto comisorio, actuó de mala fe y en violación de los principios del art. 1198 y 1071 del Cód. Civil -en el caso, por la magnitud del negocio la escritura se suscribiría dentro del ámbito bancario y el día acordado para ello se había decretado feriado bancario-, toda vez que la compradora había pagado una importante parte del precio de la operación y se había comprometido seriamente a celebrar la escritura horas más tarde. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E(CNCiv)(SalaE), 18/02/2004, Orlando de Martín, Beatriz O. S. c. Beviglia, Hugo A. y otro, LA LEY2004-E, 63.

3 PACTO COMISORIO. GRAVEDAD DEL INCUMPLIMIENTO 1. A fin de justificar la procedencia del pacto comisorio el incumplimiento contractual debe tener tal magnitud y comprometer seriamente la suerte del contrato como para que la parte afectada, de haberlo previsto, no lo hubiera celebrado en las mismas condiciones; y no ser una manifestación de diferentes argumentos que, amén de resultar insuficientes como para resolver el boleto de compraventa, sirven como indicios —en el caso— de una actitud asumida por el comprador tendiente a liberarse del contrato celebrado. 2. La ausencia de los certificados de dominio necesarios para efectuar la escritura no configura un grave incumplimiento de los vendedores que habilite la resolución del contrato solicitada por el comprador; pues por un lado dicha omisión no puede ser imputada como un incumplimiento de parte de la vendedora por resultar ajeno a la relación que une a las partes y, además, ninguna circunstancia hubiera impedido que las partes convinieran una nueva fecha para llevar adelante la escritura. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L, 17/07/2007, Roterman, Adrián Diego Luis c. Torres del Libertador 8000 S.A., LA LEY 22/01/2008.

4 PACTO COMISORIO. BUENA FE EN SU EJERCICIO.CITACION A ESCRITURAR Resulta extemporánea y prematura la resolución del boleto de compraventa unilateralmente dispuesta por el vendedor demandado en ejercicio del pacto comisorio expreso, pues no puede aducirse que existió incumplimiento de la compradora con fundamento en la omisión de fijar el día y la hora para otorgar la escritura traslativa de dominio por el escribano designado, en tanto la obligación de otorgar la escritura es una obligación de hacer que compromete a ambas partes por igual. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala, 31/03/2005, Tripolio, Liliana B. c. Terzano de Vicario, María C., LA LEY2005-C, 308.

5 PACTO COMISORIO. OBLIGACION DE ESCRITURAR El vencimiento del plazo para escriturar no opera por sí solo como constitutivo de mora de alguno de los obligados, sino que se requiere la interpelación previa, pues la obligación de escriturar, como obligación de hacer, recae tanto sobre la parte vendedora como sobre la compradora. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L, 17/07/2006, Martínez Tajes, Sebastián c. Martínez, Alicia y otros, DJ22/11/2006, 874.

6 PACTO COMISORIO. VENTA DE LOTE POR MENSUALIDADES Tratándose de una promesa de venta de un lote resultante de un fraccionamiento, cuyo precio se convino satisfacer en cuotas periódicas, resultan aplicables las disposiciones de la ley 14.005 (Adla, X-A, 243), siendo improcedente la pretensión de la actora de hacer valer la resolución por falta de pago aunque no se hubieran llenado las formalidades si se ha abonado el 25% del precio convenido, o efectuado construcciones por un valor equivalente al 50% de él, pues, se trata de cuestiones de orden público conforme la ley 23.266 (Adla, XLV-D, 3591) que no pueden ser objeto de renuncia tácita ni expresa en perjuicio del adquirente y se aplican aún cuando no estuviera explícitamente escrita la condición aludida. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J, 01/09/2005, Financiera Centenario SACIFIA c. Ayala, Miguel A., DJ19/04/2006, 1070

7 SEÑA. OPORTUNIDAD PARA ARREPENTIRSE 1. La incomparecencia de la cedente de derechos y acciones hereditarios demandada al lugar fijado para otorgar la respectiva escritura, en la fecha y hora estipuladas, no configura arrepentimiento, pues el derecho a arrepentirse debe ser ejercitado en tiempo oportuno y no puede serlo útilmente por el contratante que ha incurrido en mora. 2. De la incomparecencia de la cedente de derechos y acciones hereditarios demandada al lugar fijado para otorgar la respectiva escritura, en la fecha y hora estipuladas, no puede inferirse el arrepentimiento de dicha parte, pues para que opere la previsión del art. 1202 del Cód. Civil se requiere una actitud deliberada de quien ejerce la facultad de arrepentirse. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, 12/04/2005, Salgueiro, Oscar R. c. Ochagavía, María C. y otros, LA LEY 2005-D, 36

8 SEÑA PENITENCIAL. EFECTOS Si se previó la facultad de arrepentirse, el importe total de la seña adquiere el carácter de penitencial, siendo indiferente que el monto de los perjuicios sufridos sea inferior o superior a la cantidad fijada a esos efectos. La ley civil distingue la cláusula penal (art. 665 C.C.) y la entrega como seña (art.1189 C.C.) diferencia que es muy clara porque la pena o multa se dispone para el caso de retardo o inejecución de lo prometido, en tanto que la seña está dispuesta como potestad de arrepentimiento y para cualquiera de los contratantes. En el caso de resolución por incumplimiento, aun cuando se haya prestado una seña la indemnización debe fijarse por aplicación de los principios generales, de manera que contemple los perjuicios efectivamente sufridos, sean mayores, menores o iguales al monto de la seña. Claro que ello es así cuando no se previó el arrepentimiento o bien no manifiesta el vendedor su voluntad de no cumplir en tiempo oportuno. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H, 7/12/2010, “Sierra, Patricia Eugenia c/ Brea, Elena Marta s/ daños y perjuicios”, ED 4/8/2011

9 EXCEPCION DE INCUMPLIMIENTO. FUNDAMENTO El fundamento de la exceptio non adimpleti contractus se encuentra en las características propias de las obligaciones recíprocas, ya que la interdependencia que entre ellas existe requiere que todo el cumplimiento y extinción contractual se ajuste al principio de la buena fe (art. 1198 C.C.). Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G, Malli, Claudia A. c/ Asociación Mutual Personal Yacimientos Petrolíferos Fiscales”, J.A. 2002-II.

10 EXCEPCION. GRAVEDAD DEL INCUMPLIMIENTO Resulta improcedente la excepción de incumplimiento contractual planteada en un proceso por escrituración en razón de la falta de pago de las cuotas de mantenimiento del emprendimiento, ya que dicha excepción sólo puede oponerse ante un incumplimiento de gravedad suficiente y referido a la obligación principal y no a las accesorias del contrato. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J, 07/10/2005, Menarguez, Alfonso F. c. United Traders Corporation S.A., DJ01/03/2006, 527

11 EXCEPCION DE INCUMPLIMIENTO. PREHORIZONTALIDAD Corresponde rechazar la demanda por resolución de un boleto de compraventa promovida, en razón de la falta del pago del precio por parte del adquirente, si el vendedor había incumplido con anterioridad la obligación legal de afectar el inmueble a ley de prehorizontalidad; pues la originaria incursión en mora del actor impide demandar el cumplimiento de las obligaciones provenientes del mismo contrato; ello por aplicación de la excepción de incumplimiento contractual. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A, 12/06/2009, Almagro Construcciones S.A. c. Bertalmido, Rubén, LA LEY 20/01/2010.