1 ING. E. DAVID GARCIA DE LA CRUZ ING. JAIME AGUIRRE SANCHEZGestión Integral de Empresas Inmobiliarias INTEGRANTES: ING. E. DAVID GARCIA DE LA CRUZ ING. JAIME AGUIRRE SANCHEZ LIC. GAY TINEO RAMIREZ 29 DE ABRIL 2008 1

2 “HABILITACION URBANA EN LA QUEBRADA DE MANCHAY”.– COMUNIDAD CAMPESINA DE COLLANAC – DISTRITO DE PACHACAMAC – PROVINCIA DE LIMA”. 29 DE ABRIL 2008 2

3 OBJETIVO: Promover y mantener el crecimiento ordenado de la ciudad, brindando solución integral al proceso de urbanización de los terrenos rústicos o eriazos y al problema de la formalización de la propiedad privada con fines de vivienda y por consiguiente generar valor a dichos terrenos para mejorar la calidad de vida de la población. 29 DE ABRIL 2008 3

4 OBJETIVOS ESPECIFICOS. * Análisis de la problemática de vivienda de la Quebrada de Manchay Determinando la necesidad insatisfecha de vivienda. * Análisis de la Oferta y Demanda, determinado nuestro mercado objetivo. * Desarrollar nuestro producto, con una propuesta inmobiliaria, que busque la satisfacción del cliente potencial, considerando una alternativa competitiva Desarrollo de una estrategia de marketing y ventas inherentes a nuestro mercado objetivo, Este objetivo es determinante, puesto que el nivel de ventas que se logre. Incidirán directamente en el éxito del proyecto. 29 DE ABRIL 2008 4

5 29 DE ABRIL 2008 Vista AV VICTOR MALASQUEZ ALTURA KM 8. 5

6 29 DE ABRIL 2008 KM 8 AV. VICTOR MALASQUEZ 6

7 VISTA PARCIAL DEL TERRENO.29 DE ABRIL 2008 VISTA PARCIAL DEL TERRENO. 7

8 USO PARCIAL DEL AREA DEL TERRENO29 DE ABRIL 2008 USO PARCIAL DEL AREA DEL TERRENO 8

9 29 DE ABRIL 2008 FICHA REGISTRAL 9

10 29 DE ABRIL 2008 EL PROPIETARIO, INTENTA VENDER LAS UNIDADES INMOBILARIAS SIN ALGUN OTRO VALOR AGREGADO. 10

11 LAS ZONAS ALEDAÑAS NO CUENTAN CON LAS NECESIDADES BASICAS DE VIDA29 DE ABRIL 2008 LAS ZONAS ALEDAÑAS NO CUENTAN CON LAS NECESIDADES BASICAS DE VIDA 11

12 29 DE ABRIL 2008 ACTUALMENTE SE VIENE EJECUTANDO EL PLAN INTEGRAL DE LA RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO DEL VALLE DE MANCHAY. 12

13 29 DE ABRIL 2008 VISTA DE LAS ZONAS URBANIZADAS, EN LAS CUALES NO HAY UN PLANEAMIENTO URBANO, Y SI LO HAY ES INCIPIENTE 13

14 MATRIZ FODA DEL PROYECTO DE HABILITACION URBANAFORTALEZAS DEBILIDADES Diversas areas de terreno de acuerdo a necesidad Carencia de experiencia en tramites municipales Capacidad profesional al servicio delproyecto Carencia de experiencia en Gestion inmobiliaria Buena estrategia de ventas Ingresar al mercado con un proyecto de gran tamaño Buen acceso al credito Poder de negociacion con Subcontratistas OPORTUNIDADES POTENCIALIDADES (FO) DESAFIOS(DO) *Crecimiento economico del pais X *Sedapal Programa "Agua para todos" *Acceso al Credito menor nivel socio-economico. *Viviendas mayoritariamente informales en la zona *Buen clima AMENAZAS RIESGOS (FA) LIMITACIONES(DA) Factores municipales Traficantes de terrenos Sugimiento de competencia 29 DE ABRIL 2008

15 ANALISIS DEL ENTORNO MACROECONOMICO. La Actividad Económica y el Sector Construcción Evolución de la Producción Nacional en el año 2007 En julio de 2007, el PBI creció 8,4% y se acumula un crecimiento de 7,9% en el período enero-julio. Por un lado, las actividades no primarias registraron un aumento de 10,9%, destacando el sostenido dinamismo de la manufactura no primaria (14,4%) y la construcción (25,2%). Con ello estos sectores acumulan un crecimiento de 9,9% en el período enero - julio. Por otro lado, los sectores primarios registraron una caída de 1,6%, acumulando hasta julio, un crecimiento de 0,6%. 29 DE ABRIL 2008 15

16 (Variaciones porcentuales respecto al mismo período del año anterior)CUADRO 1: PRODUCTO BRUTO INTERNO (Variaciones porcentuales respecto al mismo período del año anterior) ACTIVIDADES 2007 2006 ECONOMICAS Julio Enero-Julio Anual PBI GLOBAL 8,4 7,9 8,0 7,6 AGROPECUARIO -3,9 2,1 9,5 7,4 Agrícola -8,8 1,4 10,7 8,3 Pecuario 3,0 3,2 9,1 PESCA -6,7 4,1 -2,9 2,4 MINERIA E HIDROCARBUROS 1,9 -1,3 Minería metálica 1,8 -2,1 2,7 1,1 Hidrocarburos 2,3 7,1 6,9 5,7 MANUFACTURA 11,6 10,0 5,5 Procesadores de recursos primarios -1,2 -0,6 1,0 Industria no primaria 14,4 12,5 6,7 ELECTRICIDAD Y AGUA 12,0 9,4 9,2 7,8 CONSTRUCCION 25,2 15,9 11,4 14,8 COMERCIO 11,5 9,0 11,1 OTROS SERVICIOS 7,7 8,5 7,0 FUENTE: INEI, Proyecciones MEF. Fuente: El mercado de Edificaciones Urbanas en Lima metropolitana y el Callao. 29 DE ABRIL 2008 16

17 Créditos hipotecarios y la tasa de interés29 DE ABRIL 2008 17

18 Créditos hipotecarios y la tasa de interés29 DE ABRIL 2008 18

19 NORMATIVIDAD PARA HABILITACION URBANA. El presente estudio esta basado en el REGLAMETO NACIONAL DE EDIFICACIONES, TITULO II, publicado el 08 de Junio del 2006 en el diario oficial El Peruano. Cuyas Normas se refieren a: 1.- Alcances y contenido. 2.- Componentes de diseño urbano. 3.- Tipos de habilitaciones. 4.- Obras de saneamiento. 5.- Obras de suministro de energía y comunicaciones. Así como a normas complementarias de la Municipalidad de Lima Metropolitana y la Municipalidad de Pachacamac 29 DE ABRIL 2008 19

20 29 DE ABRIL 2008 I.-GENERALIDADES UBICACIÓN DISTRITO DE PACHACAMACZONIFICACION R-3 APORTES 15% LOTE MINIMO 90 m2 FACTIBILIDAD DE AGUA Y DESAGUE DISPONIBLE FACTIBILIDAD DE ENERGIA ELECTRICA AREA TOTAL DEL TERRENO ,00 m2 AREA EFECTIVA PARA LOTES ,00 N° de lotes de 90 m2 3.780 ,00 AREA TOTAL DE LOTES N° de lotes de 120 m2 800 96.000,00 N° de lotes de 200 m2 440 88.000,00 N° TOTAL DE LOTES 5.020 Nº TOTAL DE LOTES PRIMERA ETAPA 1255 29 DE ABRIL 2008 20

21 Costo de Construcción de la Habilitación Urbana de ManchayArea de terreno: m2 100,00% ,00 m2 Area de lotes: m2 50,78% ,00 Pistas y veredas m2 31,00% ,05 Aportes educación m2 2,00% 20.645,00 Aportes salud m2 1,00% 10.322,50 Aportes recreación m2 15,22% ,45 29 DE ABRIL 2008 21

22 numero de lotes x SectoresAREA DE LOTES EN M2 NUMERO DE LOTES 90 3780 340200 M2 120 800 96000 200 440 88000 TOTAL Nº LOTES 5020 524200 M2 DE LOTES ENTRE 4 1255 numero de lotes x Sectores 29 DE ABRIL 2008 22

23 OFERTA DE TERRENOS EN LIMA Y CALLAO29 DE ABRIL 2008 ESTUDIO DE MERCADO OFERTA DE TERRENOS EN LIMA Y CALLAO Las principales habilitaciones de terreno que vienen siendo ofrecidas por empresas constructoras e inmobiliarias listos para construir se localizan en la zona norte, este y sur de Lima. 23

24 29 DE ABRIL 2008 Algunos de estos terrenos se ubican en las urbanizaciones Las Palmeras (desde 120 m2), Lucyana (desde 120 m2), San Antonio de Carabayllo (desde 120 m2), Santo Domingo de Carabayllo (desde 120 m2), Sol de Carabayllo (desde 90 m2), Santa María (desde 90 m2 hasta 120 m2); Los Angeles de Carabayllo II - IV Etapa (desde 120 m2), Vista Alegre (entre 120 m2 y 200 m2), Torre Blanca (desde 120 m2) San Pedro (desde 90 m2 a 120 m2 en el distrito de Carabayllo; María Reyna (desde 120 m2 ) Santa Paula (desde 120 m2 ) en Puente Piedra;ETC. 24

25 29 DE ABRIL 2008 OFERTA Principales características de la actividad edificadora en el Distrito de Pachacamac. A continuación se detallan algunas de las observaciones más importantes de la actividad edificadora en el Distrito de Pachacamac: El censo registró la construcción de viviendas unifamiliares para uso propio en las zonas de Pachacamac Vieja, Ciudad Pachacamac, Guayabo, Picapiedra, Los Álamos de Manchay, Manchay Alto así como de locales comerciales. (Fuente El mercado de edificaciones urbanas en lima metropolitana y el callao – CAPECO 2007) 25

26 29 DE ABRIL 2008 Nuestro Proyecto de habilitación, no tiene una competencia directa por parte de otras habilitadoras dentro de la zona de Manchay. Actualmente una asociación del personal subalterno del Ejercito Peruano ha realizado una Habilitación Urbana a la altura del Km. 2 de la Av. Víctor Malasquez realzando el valor de la zona por el desarrollo que esto implica. 26

27 29 DE ABRIL 2008 Así mismo en la zona se comercializa terrenos ya sea en la forma de traspasos y/o ventas, pero que no cuentan con la documentación legal pertinente, debido a que en su mayor parte son terrenos adjudicados informalmente y no tiene saneamiento de ningún tipo, incluso no llegan a ubicarse con factibilidad de agua y desagüe que el gobierno se encuentra ejecutando en la zona. Sin embargo debemos considerar habilitaciones de otras zonas como las del distrito de Carabayllo, 27

28 29 DE ABRIL 2008 A continuación se detalla en un cuadro las habilitaciones urbanas que se encuentran en el mercado en pleno proceso de ventas. 28

29 29 DE ABRIL 2008 29 HABILITACION URBANA UBICACION AREA DESDEPRECIO POR LOTE EQUIPAMIENTO FINANCIAMIENTO URBANIZACION ALAMEDA DEL PINAR COMAS 120 M2 $ 9,000 AGUA, DESAGUE, PISTAS Y VEREDAS 60 MESES URBANIZACION SANTO DOMINGO DE CARABAYLLO CARABAYLLO $9,000 AGUA, DESAGUE PISTAS Y VEREDAS URBANIZACION SANTA MARIA 90 M2 $ 6,900 AGUA , DESAGUE, PISTAS Y VEREDAS 84 MESES URBANIZACION SAN PEDRO $ 6,999 29

30 29 DE ABRIL 2008 DEMANDA Demanda Potencial 30

31 Demanda potencial y estratificación 29 DE ABRIL 2008 Demanda de Vivienda Demanda potencial y estratificación La demanda potencial es definida como aquella conformada por la totalidad de los hogares residentes en el área urbana de Lima Metropolitana y el Callao independientemente de su actitud frente al mercado, sus condiciones de tenencia de la vivienda y sus características socioeconómicas. 31

32 29 DE ABRIL 2008 32

33 29 DE ABRIL 2008 33

34 29 DE ABRIL 2008 34

35 29 DE ABRIL 2008 35

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37 29 DE ABRIL 2008 37

38 29 DE ABRIL 2008 38

39 PLAN DE MARKETING ESTRATEGIA29 DE ABRIL 2008 PLAN DE MARKETING ESTRATEGIA Nuestro plan de marketing se desarrollará en base a las 4P: Producto, precio, Plaza y promoción-publicidad. 39

40 29 DE ABRIL 2008 El Producto: Habilitación Urbana de 1,255 lotes en una 1º etapa , consiste en 1,255 lotes desde 90 m2 hasta 200m2, este último con la finalidad de que el adquiriente en el futuro tenga un área disponible para un comercio o negocio ubicados en la Av. Principal y frente a un mercado futuro. El nivel socio económico al que se dirige nuestro proyecto es el nivel C, debido a la ubicación del lote y el costo del mismo. 40

41 29 DE ABRIL 2008 Los lotes , contarán con acceso a electricidad, agua potable y desagüe, pistas veredas, parques. Y algo muy deseado por aquellos compradores como es él titulo de propiedad del lote que más adelante les servirá como garantía ya sea para construir una vivienda sobre el terreno o financiarse para algún negocio proyectado. 41

42 29 DE ABRIL 2008 Precio: El precio el monto de dinero que se paga por el intercambio de un bien o servicio y que además integra al precio el valor que el comprador le pueda dar a dicho bien. 42

43 29 DE ABRIL 2008 Es por eso que hemos situado nuestro precio en el nivel que dicho estrato puede pagar, es decir capacidad de ingresos para acceder al crédito y capacidad de ahorro para poder realizar los compromisos de pago oportunamente, considerando para tal efecto el precio que maneja la competencia y nos estaríamos situando por debajo de ella. 43

44 Promoción - Publicidad29 DE ABRIL 2008 Promoción - Publicidad La forma como se hará la estrategia es mediante cartelones en cuatro puntos del Distrito de Pachacamac. El 1º estará ubicado en MUSA, el 2º en la entrada de Manchay y el 3º en Pachacamac y el 4º en Lurín. 44

45 29 DE ABRIL 2008 Así mismo se publicará avisos en el diario el trome los días Domingos durante los 4 meses que dure la preventa. Y de allí quincenalmente por 6 meses mas. Se contará además en nuestro punto de venta con folletería y trípticos de cotizaciones. 45

46 29 DE ABRIL 2008 Plaza: Como no somos una empresa que vende bienes muebles, nuestro sistema de distribución queda reducido a tener un punto de venta dentro del proyecto y para esto se contará con un lote para muestra totalmente habilitado y pueda generar la expectativa del comprador. Así mismo el equipo de vendedores que estimamos sea de 5 , serán bien calificados para lograr el éxito del proyecto. 46