1 „Kleinreparaturklauseln“ im deutschen WohnungsmietrechtInnsbrucker Wohnrechtlicher Dialog (IWD) Bagatellreparaturen als Mieterpflichten – Was ist in Österreich und Deutschland zulässig? „Kleinreparaturklauseln“ im deutschen Wohnungsmietrecht Referent: Dr. Hubert Schmidt Professor an der Hochschule Trier Honorarprofessor an der Universität Trier Rechtsanwalt in Koblenz

2 IWD Kleinreparaturklauseln in DeutschlandI. Eine typische „Kleinreparaturklausel“: “Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten für Kleinreparaturen derjenigen Teile der Mietsache zu tragen, die häufig seinem Zugriff ausgesetzt sind, wie Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, Rollläden, Markisen, Jalousien und evtl. mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 60 EUR und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 5 % der Jahresbruttokaltmiete (Miete zzgl. Nebenkosten ohne Heizkosten) nicht übersteigen.“ (Quelle: Eggert, Beck'sche Online-Formulare Vertrag, , 38. Edition 2016, Stand: ) RA Prof. Dr. Hubert Schmidt

3 IWD Kleinreparaturklauseln in DeutschlandII. Gesetzliche Ausgangslage: § 535 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch an der Mietsache zu gewähren, diese in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. RA Prof. Dr. Hubert Schmidt

4 IWD Kleinreparaturklauseln in DeutschlandGesetzliche Ausgangslage: Gesetzlicher Anhaltspunkt für die Definition der „Kleinreparaturen“: § 28 Abs. 3 S. 2 der 2. Berechnungsverordnung: Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2178) gilt nach ihrem § 1 nur für die Berechnung der Wirtschaftlichkeit, Belastung, Wohnfläche oder der angemessenen Kaufpreise von öffentlich gefördertem Wohnraum, wird aber zu Definitionszwecken in mancher Hinsicht (auch zur Definition dessen, was man in der Bundesrepublik Deutschland unter Schönheitsreparaturen versteht) herangezogen. RA Prof. Dr. Hubert Schmidt

5 IWD Kleinreparaturklauseln in DeutschlandDa das Gesetz die Erhaltungsmaßnahmen dem Vermieter zuweist, ist der Mieter nur dann zu Ausbesserungen verpflichtet, wenn er entweder einen Schaden, der über die üblichen Gebrauchsspuren der vertragsgemäßen Nutzung hinausgeht, selbst verursacht hat oder die Verpflichtung zur Erhaltung der Mieträume vertraglich übernommen hat. In der Mietrechtspraxis erfolgt dies regelmäßig durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). RA Prof. Dr. Hubert Schmidt

6 IWD Kleinreparaturklauseln in DeutschlandIII. Kleinreparaturklauseln als AGB  1. Ausgangsüberlegungen: Verwendet eine Vertragsseite AGB, also für mehrere – mindestens drei – Vertragsschlüsse vorformulierte Vertragsbedingungen, auf die die andere Seite keinen Einfluss nehmen kann, erfolgt eine Kontrolle u.a. der Angemessenheit („Inhaltskontrolle“) dieser Regelungen nach den §§ 307 ff. BGB. Klauseln, die den anderen Vertragsteil unangemessen benachteiligen, sind unwirksam, § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Klauseln, die mit „wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren“ sind, sind im Zweifel unangemessen. RA Prof. Dr. Hubert Schmidt

7 IWD Kleinreparaturklauseln in DeutschlandKleinreparaturklauseln als AGB 2. Frage: Enthält § 535 Abs. 1 S. 2 BGB einen „wesentlichen Grundgedanken“ der gesetzlichen Regel? MaW: Stellt § 535 Abs. 1 S. 2 BGB eine Norm mit „Leitbildcharakter“ dar? Seit BGHZ 108, 1 wird dies im Zusammenhang mit Kleinreparaturklauseln bejaht – womit „im Zweifel“ eine unangemessene Benachteiligung vorliegt, die Klausel also „um Zweifel“ unwirksam ist. RA Prof. Dr. Hubert Schmidt

8 IWD Kleinreparaturklauseln in DeutschlandKleinreparaturklauseln als AGB Aber: Unwirksamkeit wird eben nur „im Zweifel“ angenommen; das kann anders sein, wenn die Abweichung vom gesetzlichen Leitbild durch besondere Gesichtspunkte gerechtfertigt werden kann. Hier: Die Kleinreparaturklausel kann dazu dienen, Streit über die Verantwortlichkeit für Bagatellschäden zu vermeiden (BGHZ 108, 1, 8), was der BGH als ausreichende Rechtfertigung anerkannt hat. Die Literatur folgt dem Ansatz des BGH weit überwiegend. Neben der Streitvermeidungsfunktion wurde vom Berufungsgericht zu BGHZ 108, 1 (das war das OLG Stuttgart) darauf abgestellt, dass die Kostenüberwälzung den Mieter zu „schonendem Umgang“ mit den Einrichtungsgegenständen anhält. Dazu BGHZ 108, 1, 8: „Es (das Ber.Ger.) führt außerdem den Gesichtspunkt ins Feld, eine derartige Regelung bewirke, dass der Mieter zu schonendem Umgang mit dem Mietobjekt angehalten werde. Ob dieser ‚pädagogische‘ Gesichtspunkt als Beurteilungskriterium für die Angemessenheit von AGB-Klauseln verwendbar ist, kann offenbleiben. Denn sicher ist, dass Streit über Bagatellschäden im Verhältnis von Mietvertragsparteien tunlichst vermieden werden muss.“ Ausdrücklich hat der BGH die These verworfen (die aber über lange Jahre bei den Schönheitsreparaturklauseln angewendet wurde), die Übernahme der Kosten stelle eine Verkehrssitte dar (BGHZ 108, 1, 6) oder sei Teil des Mieterentgelts für die Überlassung der Wohnung (BGHZ 108, 1, 4). Literatur etwa: MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, § 535 Rn. 110; Wolf/Lindacher/Pfeiffer/ Hau, AGB-Recht, 6. Aufl., Klausel M 101; Blank/Börstinghaus/Blank, Miete, 5. Aufl., § 535 Rn. 410; BeckOK-BGB/H. Schmidt § 307 Rn. 115; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 538 Rn. 56 ff. RA Prof. Dr. Hubert Schmidt

9 IWD Kleinreparaturklauseln in DeutschlandKleinreparaturklauseln als AGB 3. AGB-rechtliche Grenzen Die grundsätzliche Zuweisung der Erhaltungslasten an den Vermieter in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gebietet aber, der Kostenüberwälzung auf den Mieter Grenzen zu setzen: gegenständliche Beschränkung keine Reparaturpflicht des Mieters, sondern nur Kostenüberwälzung, die für den Einzelfall und für die Jahresbelastung begrenzt sein muss. RA Prof. Dr. Hubert Schmidt

10 IWD Kleinreparaturklauseln in DeutschlandKleinreparaturklauseln als AGB a) Gegenständliche Grenzen: Nur die in § 28 Abs. 3 II. BV (s. Fol. 4) genannten Installationsgegenstände, die dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, dürfen von der Klausel erfasst sein. Dazu zählen zB nicht: Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper (AG Zossen, WuM 2015, 476); Heiztherme, Fensterabdichtungen, Rollläden als solche (also die „Panzer“) (AG Köln BeckRS 2011, 02724); Silikonfugen (AG Berlin-Wedding, Urt. v , 20 C 191/11) RA Prof. Dr. Hubert Schmidt

11 IWD Kleinreparaturklauseln in DeutschlandKleinreparaturklauseln als AGB b) Betragsmäßige Grenzen: aa) Betragsmäßige Grenze für den Einzelfall. Die bisherige Rechtsprechung ist fließend, die Literatur uneinheitlich. Es werden Beträge von zwischen 75 € (BGHZ 118, 194, 197) und 110 € (Blank/Börstinghaus/Blank, Miete, 5. Aufl., § 535 Rn. 410), jeweils inkl. Mehrwertsteuer, genannt. bb) Kappungsgrenze für ein Jahr. Es werden genannt: 6% (BGHZ 118, 194, 197) über 7% (AG Hannover WuM 2008, 721) bis 8% (Blank/Börstinghaus/Blank § 535 Rn. 410) aus der Jahresmiete, wobei teils die Bruttokaltmiete, teils die Nettokaltmieten als Bezugspunkt gewählt werden. Zum Teil will die Literatur die prozentualen Kappungsgrenzen mit absoluten Beträgen „deckeln“ (die bei 200 € bis 500 € liegen). Teils werden als weitere Begrenzung zusätzlich zu Prozentsätzen absolute Kappungsgrenzen von rund 500 Euro (Beyer NZM 2011, 697 [702]; Blank/Börstinghaus/Blank § 535 Rn. 410) oder 200 Euro (Schmidt-Futterer/Langenberg § 538 Rn. 58) vorgeschlagen. Starre Kappungsgrenzen der jährlichen Inanspruchnahme weisen indes das Problem auf, dass sie bei niedriger Miete eine überproportionale und bei hoher Miete eine unterproportionale Belastung nach sich ziehen können. Daher sollte man es bei den prozentualen Obergrenzen belassen; wem die „13. Miete“ zu hoch erscheint, mag eine geringere Obergrenze als 8 % ansetzen. RA Prof. Dr. Hubert Schmidt

12 IWD Kleinreparaturklauseln in DeutschlandKleinreparaturklauseln als AGB c) Konsequenzen fehlerhafter Klauselgestaltung? Klausel, die eine der Grenzen (siehe die beiden vorigen Folien) nicht beachtet, ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB unwirksam; der Vertrag im übrigen ist wirksam (§ 306 Abs. 1 BGB) und anstelle der unwirksamen Klausel gilt (hier) § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: Vermieter hat die Kosten der Kleinreparatur zu tragen. RA Prof. Dr. Hubert Schmidt

13 IWD Kleinreparaturklauseln in DeutschlandKleinreparaturklauseln als AGB Konsequenzen fehlerhafter Klauselgestaltung? Sofern Mieter trotz Unwirksamkeit Kosten trägt oder (gar) Reparatur in Auftrag gibt und bezahlt: Ansprüche aus culpa in contrahendo (§§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB) oder Vertragsverletzung (§ 280 Abs. 1 BGB) oder Geschäftsführung ohne Auftrag, §§ 677, 683, 670 oder ungerechtfertigte Bereicherung (sofern man keine GoA annimmt). RA Prof. Dr. Hubert Schmidt

14 IWD Kleinreparaturklauseln in Deutschland4. Ausblick: a) Noch ungeklärt sind die Konsequenzen aus der neueren Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit der Überwälzung von Schönheitsreparaturen bei Vermietung unrenovierter Wohnungen ohne angemessenen Ausgleich (BGH NZM 2015, 374 Rn. 27; NZM 2015, 424 Rn. 22). Teils wird für Übertragung plädiert (Kappus, NZM 2016, 609, 620). Das erscheint aber fraglich, weil es letztlich darauf hinausliefe, den Vermieter für ständig modernisierungspflichtig zu halten, zumindest bei Abschluss eines Mietvertrags also den Installationsstand der Mietsache „auf Neubauniveau“ zu heben. Das wird sonst auch nicht verlangt. Dazu BeckOK-BGB/H. Schmidt, § 307 Rn : Stellt man nur auf den Gesichtspunkt ab, dass der Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen herangezogen werden darf, die nicht von ihm verursacht sind, würde dies für die Übertragung auf die Kleinreparaturverpflichtung sprechen, so dass bei allen Vermietungen, die nicht Neubauwohnungen betreffen (bei Renovierungen werden die kleinreparaturtypischen Einrichtungen nicht zwingend erneuert), die Kostenbelastung gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 verstieße. Aber das erscheint nicht richtig. Die Zulässigkeit der Kleinreparaturklauseln hat der BGH in der Streitvermeidung gesehen und den Schutz vor der Belastung mit fremdverursachter Materialabnutzung dadurch bewerkstelligt, dass er die doppelte Kostendeckelung gefordert hat (BGHZ 108, 1 [10]). Die seinerzeit angestellte Überlegung, die Kostenübernahme für Kleinreparaturen belaste den Mieter zwar betragsmäßig weniger als die Schönheitsreparaturen, sei aber für ihn weniger kalkulierbar als die „nach Umfang und Ausführungsfristen festliegenden Schönheitsreparaturen“, ist nach dem „Aus“ für starre Renovierungsfristen zwar obsolet, es bleibt aber das Argument der Streitvermeidung; die Abgrenzung nach Abnutzungszeiten von Einrichtungsgegenständen hat nun aber „das Zeug“, Streit ins Mietverhältnis hineinzutragen. Ein weiteres kommt hinzu: Es ist anerkannt, dass den Vermieter nicht eine ständige Modernisierungspflicht trifft, er also nicht gehalten ist, die Mietsache „auf dem neuesten Stand“ zu halten. Maßgeblicher Standard ist bei Fehlen dahingehender Parteivereinbarungen nach der Verkehrsanschauung zunächst derjenige bei Vertragsabschluss, wobei dieser grundsätzlich durch den Errichtungsstandard determiniert ist (BGH NZM 2013, 575 Rn. 15; BeckOGK/Schmidt BGB § 535 Rn. 292), soweit nicht Gesundheitsschutz- oder sonstige Sicherheitsstandards betroffen sind. Der Mieter kann also nicht erwarten, dass die kleinreparaturtypischen Installationen bei Beginn des Mietverhältnisses erneuert werden. Ob die in der Literatur vorgeschlagene „Karenzzeit“, die sich an der kaufvertraglichen Gewährleistungsfrist von zwei Jahren orientiert (Kappus NZM 2016, 609 [621]), das Problem löst, erscheint fraglich, denn es mindert nur die Spitzen, aber klärt nicht die Grundsatzfrage. Im Übrigen erscheint der Ansatz nicht konsequent, denn bei beweglichen Sachen, die bestimmungsgemäß in ein Gebäude eingebaut werden und dessen Mangelhaftigkeit verursachen, ist nun einmal die fünfjährige Gewährleistungsverjährung des § 438 Abs. 1 Nr. 2 b maßgeblich, auch wenn diese in der Tat recht lang ist (deswegen plädiert Kappus NZM 2016, 609 [621] dafür, nur die kaufrechtliche Regelverjährung anzusetzen). Und schließlich erscheint der Verwaltungsaufwand beim Vermieter, der nicht lediglich einzelne oder ein paar Wohneinheiten vermietet, erheblich, wenn er für die einzelnen Mietverhältnisse jeweils unterschiedlich laufende Zweijahreszeiträume nachhalten soll. Den Vermieter hier auf die Möglichkeiten leistungsfähiger EDV zu verweisen, erscheint angesichts des eben erwähnten – entscheidenden - Grundsatzes, dass der Mieter nicht stets Neubaustandard der technischen Ausrüstung erwarten kann, nicht angemessen. RA Prof. Dr. Hubert Schmidt

15 IWD Kleinreparaturklauseln in DeutschlandAusblick: b) Kleinreparaturklauseln und Gewerbemiete Im bundesdeutschen Gewerbemietrecht gelten geringere Beschränkungen der Abwälzung auf den Mieter, d.h. das, was in der Wohnungsmiete zulässig ist, gilt allemal in der Gewerbemiete; darüber hinaus kann auch die Instandhaltung und die Instandsetzung innerhalb der Mieträume auf den Mieter insoweit abgewälzt werden, als sie durch den Mietergebrauch (oder dem Mieter sonst zurechenbar) erforderlich werden (zB BGH NJW-RR 2006, 84, 85). Damit wären Kappungsgrenzen überflüssig. Instandhaltung (§ 28 Abs. 1 S. 1 II. BV) sind die Arbeiten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs erbracht werden müssen, um die durch - Abnutzung, - Alterung und - Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandsetzung (in § 28 Abs. 1 S. 1 II. BV) ist der Aufwand zur Reparatur und Wiederbeschaffung. RA Prof. Dr. Hubert Schmidt

16 IWD Kleinreparaturklauseln in DeutschlandHerzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Fragen? RA Prof. Dr. Hubert Schmidt