1 L EY DE M ERCADO H IPOTECARIO Y EL F IDEICOMISO : G ENERALIDADES M ARISOL V ICENS B ELLO 5 DE DICIEMBRE DE 2011 I NSTITUTO OMG S ANTO D OMINGO, D.N.

2  La Ley No.189-11 para el Desarrollo del Mercado y Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana fue promulgada por el Poder Ejecutivo el 16 de julio de 2011.  Sus reglamentos de aplicación se encuentran pendientes de aprobación, actualmente los borradores de los mismos se están consensuando. I NTRODUCCIÓN 2

3 O BJETIVO Y LINEAMIENTOS GENERALES DE LA L EY 189-11 Creación de una plataforma legal integral para el desarrollo del mercado hipotecario de la República Dominicana. 3 Establecimiento de normas especiales para el desarrollo de Proyectos de Vivienda de Bajo Costo. Eficientización de mecanismos para las aprobaciones requeridas para la colocación pública de los valores regulados y para su adquisición por fondos de pensiones. Mejoramiento de procesos para la titularización. Regulación mediante Ley de las Letras Hipotecarias anteriormente reguladas sólo por vía reglamentaria. Establecimiento por ley de la figura del Fideicomiso.

4 (C ONT.) L INEAMIENTOS G ENERALES DE LA L EY 189- 11 4 Reducir en cuanto sea posible los costos relacionados con proyectos habitacionales de bajo costo, de forma que el valor de adquisición de las viviendas sea realmente asequible a personas de bajos ingresos. Abaratar los costos de utilización de los instrumentos creados. No gravar los actos de disposición únicamente destinados a cambios de titulares producto de la mecánica de los instrumentos y figuras reguladas. Evitar múltiples tributaciones. Establecimiento de un Régimen tributario especial.

5 (C ONT.) L INEAMIENTOS G ENERALES DE LA L EY 189- 11 5 Extensión del mismo a todos los acreedores hipotecarios. Modificaciones respecto régimen Ley No.6186 para hacerlo más efectivo evitando situaciones ya identificadas de dilaciones innecesarias mediante el establecimiento de las formalidades relativas a interposición de demandas incidentales. Régimen abreviado de ejecución inmobiliaria similar al establecido en la Ley No. 6186 sobre Fomento Agrícola de fecha del 12 de febrero del año 1963. Evitar las dilaciones de las ejecuciones inmobiliarias. Establecimiento de un Procedimiento de Ejecución Inmobiliaria más expedito.

6 F IGURAS REGULADAS O CREADAS POR LA L EY 189-11 6 Fideicomiso Letras Hipotecarias Bonos Hipotecarios Cédulas Hipotecarias Contratos de Participación Hipotecaria Mutuos Hipotecarios Endosables Mutuos Hipotecarios no Endosables Cuotas de Fondos Cerrados de Inversión y de Fondos Mutuos o Abiertos Valores de Fideicomisos Valores Hipotecarios Titularizados Titularización de Cartera de Préstamos Hipotecarios Viviendas de Bajo Costo Cuentas de Ahorro Programadas para la Adquisición de Vivienda Agente de Garantías

7 G ENERALIDADES DE LA L EY 189-11 7 Creación de la figura hasta el momento inexistente en nuestro Derecho y esperada desde hacía años. El fideicomiso constituye una herramienta útil para el desarrollo del mercado hipotecario, financiero y de valores, aunque su utilidad trasciende estos aspectos y podrá ser empleada para fines personales como los fideicomisos con fines sucesorales. El Fideicomiso

8 ( CONT.) G ENERALIDADES DE LA L EY 189-11 8 Se establecen características mínimas de los valores e instrumentos para financiar la vivienda y la construcción. Inembargabilidad de los préstamos hipotecarios que respaldan la emisión de dichos valores. Autorización abreviada ante la SIV y la SIB cuando se trate de los emisores especializados. Posibilidad de solicitar la autorización concomitantemente ante ambas entidades. Plazos máximos para que cada entidad a cargo de autorizar la emisión de dichos valores o la inversión en los mismos emita su dictamen. Los valores para el financiamiento de la vivienda y la construcción serán considerados como “obligaciones privilegiadas” ante la disolución y/o liquidación de la EIF que los emitió; serán transferidos, conjuntamente con los préstamos hipotecarios que los respaldan y sus respectivas garantías a otra EIF, quedando tales pasivos y activos excluidos de la masa de liquidación. Seguro FHA será opcional. Valores para el financiamiento de la vivienda y la construcción

9 ( CONT.) G ENERALIDADES DE LA L EY 189-11 9 Régimen especial para la transferencia de activos titularizados y un régimen simplificado de publicidad registral que sustituye la notificación requerida por el Artículo 1690 del Código Civil de la República Dominicana y la obligatoriedad del registro del traspaso de la garantía hipotecaria ante las oficias de Registro de Títulos correspondiente. Se establecen salvaguardas para los terceros y el propio deudor cedido para que dicho régimen simplificado no afecte sus derechos. Tratamiento impositivo especial. Exención transferencias Se simplifica el proceso de autorizaciones requeridas para la autorización, registro, colocación e inversión en Títulos Hipotecarios emitidos por las titularizadoras que califiquen como emisores especializados. Titularización

10 ( CONT.) G ENERALIDADES DE LA L EY 189-11 10 Permite el otorgamiento, perfección y ejecución forzosa de garantías reales de cualquier índole a favor de un tercero o una de las partes en casos de financiamientos mediante créditos sindicados con miras a: (i) eliminar los escollos que se derivan de la prohibición del litigio por procuración, (ii) minimizar los gastos registrales en caso de traspaso de carteras o cambios de titulares de garantías en caso de préstamos sindicados, y (iii) facilitar la administración, en nombre de todos los acreedores incluso futuros, de las garantías otorgadas en una operación de financiamiento. Se establecen reglas de índole fiscal tendentes a la eliminación de la doble tributación. Agente de Garantías

11 ( CONT.) G ENERALIDADES DE LA L EY 189-11 11 Soluciones habitacionales con participación de los sectores públicos y/o privados, cuyas unidades tendrán un precio de venta igual o inferior a RD$2,000,000.00. Deben ser acreditados como tales por el INVI. Los fideicomisos de construcción creados para el desarrollo de estos proyectos se benefician de un régimen de exención fiscal. Aun si se reciben aportes del Estado se establece que sobre los inmuebles recibidos se podrán constituir garantías y que a las viviendas resultantes no les será aplicable el régimen de declaración y constitución de bien de familia. Proyectos de Viviendas de Bajo Costo Se crea el concepto de cuentas de ahorro programado para la adquisición de viviendas con el propósito de fomentar el ahorro para estos fines. Los aportes a las mismas se realizarán a través de los empleadores, los que quedan autorizados a realizar descuentos de salario autorizados al tenor de las disposiciones del Código de Trabajo. Cuentas de Ahorro Programado para la adquisición de viviendas.

12 ( CONT.) G ENERALIDADES DE LA L EY 189-11 12 Régimen abreviado de ejecución inmobiliaria similar al establecido en la Ley No. 6186 sobre Fomento Agrícola de fecha del 12 de febrero del año 1963. Beneficia a cualquier acreedor (nacional o extranjero) que esté garantizado mediante una hipoteca convencional. Sus disposiciones tienden a minimizar dilaciones innecesarias y garantizar la ejecutoriedad de manera expedita de la sentencia que resulte del proceso de ejecución, a la vez que se protegen los derechos de los acreedores inscritos. Procedimiento Especial de Ejecución Inmobiliaria para Acreedores Hipotecarios

13 “ Cualquier arreglo en el cual se transfiere la propiedad con la intención de que sea administrada por el fiduciario para el beneficio de un tercero.” Blacks Law Dictionary “T RUST ” O F IDEICOMISO 13

14  Inexistencia de una Ley que reconociera esta figura jurídica.  Distintas leyes establecían un “patrimonio independiente” o “patrimonio separado” sin que se contara con un marco legal que estableciera de manera expresa las características del Fideicomiso.  Ley que Regula el Mercado de Valores en República Dominicana. Ley 19-00.  Ley que Crea el Sistema Dominicano de Seguridad Social. Ley 87-01.  Artículo 898 del Código Civil Dominicano. El Fideicomiso en República Dominicana previo a la Ley 189-11 14

15 E L FIDEICOMISO DELA L EY 189-11 SE BASA EN EL M ODELO L ATINOAMERICANO * 15  México: patrimonio sujeto a reglas especiales y sometido a una dirección y desarrollo contractualmente fijados.  Panamá: Patrimonio separado, de afectación.  Colombia: Patrimonio separado, pero a la vez de afectación y autónomo.  Venezuela: Patrimonio separado, excluido de la prenda común de acreedores del fideicomitente, fiduciario y beneficiarios.  Costa Rica: Patrimonio autónomo apartado para los propósitos del fideicomiso, debiendo el fiduciario mantenerlo de manera separada. El fiduciario está obligado a emplearlo en la realización de fines lícitos y predeterminados, siendo un dueño en función del encargo.  Ecuador: le otorga personalidad como si fuere una sociedad, limitando la actuación del fiduciario a ser un representante legal. * Resumen tomado de GONZALEZ, Roberto: Aspectos Jurídicos del Fideicomiso en Latino América; (ensayo y presentación, FELABAN, Caracas, 2008)

16 E L FIDEICOMISO DELA L EY 189-11 SE BASA EN EL M ODELO L ATINOAMERICANO * 16  Argentina: Sobre los bienes existe una propiedad fiduciaria, siendo el fiduciario un dueño de un patrimonio separado.  Perú: El patrimonio fideicomitido es distinto del patrimonio del fiduciario. Los bienes están afectos al pago de obligaciones y responsabilidades que el fiduciario contraiga en ejercicio de su dominio fiduciario por los actos que se efectúe para el cumplimiento de la finalidad.  Uruguay: El fideicomiso conforma una propiedad fiduciaria, conformando un patrimonio de afectación, separado e independiente.  Guatemala: Patrimonio independiente, y de afectación.  Honduras: El fiduciario tiene titularidad dominical sobre ciertos bienes, con la limitación, de carácter obligatorio de realizar sólo aquellos actos exigidos para cumplimiento del fin lícito y determinado al que se destinen. Patrimonio de afectación. * Resumen tomado de GONZALEZ, Roberto: Aspectos Jurídicos del Fideicomiso en Latino América; (ensayo y presentación, FELABAN, Caracas, 2008)

17 Definición del Fideicomiso  El fideicomiso es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley. Fideicomitente Fiduciario Fideicomisario/ Beneficiario activos beneficios

18 (Cont.) DEFINICIÓN DEL FIDEICOMISO  El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra fielmente los bienes fideicomitidos, en estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos formulados por el fideicomitente.  El fideicomiso puede ser puro y simple o, sujeto a condición o plazo. Asimismo, puede establecerse sobre todo o parte del patrimonio del fideicomitente.

19 Marco Legal del Fideicomiso  Ley 189-11. Artículo 1.- (…) se incorpora la figura del fideicomiso, en aras de complementar la legislación financiera dominicana.  La Ley define las condiciones, requisitos, nulidades y reglas de funcionamiento del fideicomiso en la República Dominicana.

20 Aspectos Principales del Fideicomiso FIDUCIARIOS N O ES POSIBLE ESCOGER PERSONAS FÍSICAS, SÓLO PERSONAS MORALES, Y LIMITADAS A : Sociedades con objeto exclusivo (fiduciarias) Administradoras de fondos de inversión Intermediario de valores Bancos múltiples Asociaciones de ahorros y préstamos Otras entidades de intermediación financiera previamente autorizadas por la Junta Monetaria 20  Constituye una nueva modalidad de negocios para entidades autorizadas.

21 Aspectos Principales del Fideicomiso  Creación de un patrimonio autónomo.  Se utiliza como régimen de publicidad el Registro Mercantil de las Cámaras de Comercio y Producción de la República Dominicana.  Posibilidad de utilizar el fideicomiso para servir cualquier propósito o finalidad legal.  Establecimiento de Modalidades de Fideicomisos con características particulares.

22 Aspectos Principales del Fideicomiso  Efecto fiscal neutro mediante la eliminación de dobles tributaciones.  Régimen Sancionador particular.  Ley aplicable. Ley Dominicana.  Jurisdicción competente. Juzgado de Primera Instancia del domicilio del fiduciario. Se podrá establecer el arbitraje como mecanismo de solución de conflictos.

23 Características del Fideicomiso  Objeto del fideicomiso: cualquier propósito o finalidad legal.  Se presume irrevocable y no objeto de modificaciones, salvo disposicion contraria.  Bienes objeto del Fideicomiso. Bienes y derechos de cualquier naturaleza. (Art. 6)  Naturaleza del patrimonio fideicomitido. Patrimonio Autónomo e independiente. (Art. 7)  Afectación de los Bienes fideicomitidos. (Art. 8) Quedarán afectados al fin que se destinen.

24 Efectos del Fideicomiso  Imposibilidad de persecución de los bienes fideicomitidos por los acreedores del fideicomitente, fideicomisario y fiduciario. Excepciones. (Art. 9)  Los fiduciarios deben indicar expresamente cuando actúen a cuenta del fideicomiso, en cuyo caso no responderán con sus bienes personales.  Derecho de persecución de los bienes fideicomitidos limitados a los acreedores del fideicomiso salvo en caso de fraude a terceros. (Art.10)  Persecusión requiere autorización judicial. (Art. 20)

25 T IPOS DE F IDEICOMISOS CONTEMPLADOS EN LA L EY 189-11 TIPOS DE FIDEICOMISOS BAJO LEY DOMINICANA : Fideicomiso de planificación sucesoral De inversión De inversión inmobiliaria y desarrollo inmobiliario Oferta pública de valores y productos En garantía Otros (p.e. culturales, filantrópicos, educativos) 25

26 Conclusiones  La Ley 189-11 significa una oportunidad de desarrollo del mercado hipotecario y de valores de la República Dominicana a través de la creación de nuevas figuras jurídicas o modificación de otras existentes o de procedimientos utilizados.  Su objetivo fue destrabar el desarrollo de este mercado buscando soluciones puntuales a problemas identificados.  Algunos de sus objetivos tienen efectos más allá del mercado hipotecario, como el del establecimiento legal de la figura del fideicomiso.  El desarrollo del mercado hipotecario y de valores dependerá no solo de esta ley sino del uso efectivo que se de a la misma. La rápida aprobación de los Reglamentos de aplicación es indispensable.  El conocimiento de la ley y sus reglamentos una vez se aprueben por los inversionistas locales y extranjeros, permitirá que puedan beneficiarse de este marco legal.

27 Es muy corto el tiempo para tratar una legislación tan amplia, lo importante es que se vayan con el mensaje claro de que esta ley aporta soluciones efectivas para que el mercado de valores e hipotecario pueda desarrollarse. Las oportunidades de negocios están abiertas, aprendan, consulten, infórmense, pero saquen beneficio de las mismas. !Muchas gracias por su atención! MARISOL VICENS BELLO S OCIA H EADRICK R IZIK Á LVAREZ & F ERNÁNDEZ [email protected] m