1 Más allá del arte de construir.

2 FUNDAMENTOS DEL GERENCIAMIENTO  Los elementos estratégicos se suman a los constructivos  El rasgo diferenciador del Gerenciamiento es la Responsabilidad Focalizada.  El equipo gerenciador concentra, planifica y distribuye todas las acciones en el Ciclo de Vida de un Proyecto.  Convierte una actividad técnica orientada al Producto Final, en un proceso interactivo que involucra a todos los actores. FUNDAMENTOS DEL GERENCIAMIENTO

3 + herramientas técnicas + participación + interacción + interdisciplina Gerenciamiento = FUNDAMENTOS DEL GERENCIAMIENTO

4 Servicios técnicos del Líder de Proyecto Roles y Responsabilidades Los tres elementos que comprometen a un Líder de Proyecto: mejores prácticas innovacióninnovacióntecnologíatecnología desarrollo profesional continuo Alcances de Servicios de un GDP (Click aquí) FUNDAMENTOS DEL GERENCIAMIENTO

5 El Gerenciamiento de Proyectos y la Dirección de Obras Los Actores del Proyecto Qué dice el MEPA (Click aquí) Matriz de Roles y Responsabilidades (Click aquí) FUNDAMENTOS DEL GERENCIAMIENTO

6 PROYECTO PILOTO.

7 PASO 1. Definición de objetivos CONCEPCIÓN DE UN PROYECTO Surge la idea: cuándo debemos llegar? hacia dónde iremos? por qué lo haremos? cuánto nos costará? Pautas de planificación Estimaciones y cronograma Selección de consultores PASO 2. Análisis de contexto Análisis de Riesgo Análisis de Valor PASO 3. Qué podremos hacer? Matriz GO – NO GO (Click aquí) Tirarse a la Pileta (Click aquí) Qué queremos hacer?

8 Si hemos evaluado que la idea inicial del cliente tiene Fortalezas y ofrece Oportunidades tales como… una demanda insatisfecha en el mercado residencial, un contexto de estabilidad económica, jurídica, social y política en el mediano plazo, un nicho del mercado (clase social, barrio, ciudad) con déficit habitacional y capacidad adquisitiva, una capacidad financiera adecuada a la inversión estimada, sea ésta propia o con aporte de terceros, un buen equipo de profesionales para desarrollarla, entre otras… … y en consecuencia decidimos seguir adelante con la idea, suponiendo que el Proyecto podría emplazarse en un barrio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que cumpla con las pautas señaladas arriba... por ejemplo: Edificio de hasta 30 unidades habitacionales, para clase media en zonas intermedias entre Belgrano y Palermo, o Caballito y Flores, o Villa Devoto y Villa del Parque, o Núñez y Belgrano, u otras alternativas… … antes de sacar conclusiones respecto a cuáles serían las características físicas del edificio, la ubicación del terreno, el standard de la edificación, los costos del terreno y de la construcción, el precio de venta en la zona elegida, entre otras… …deberemos someter a nuestra idea Concepción del Proyecto a un cuestionario que apunte a la definición de criterios generales a aplicar en las siguientes etapas DE LA CONCEPCIÓN A LA FACTIBILIDAD RESPUESTAS (Click aquí)

9 CONCEPCIÓN DE UN PROYECTO PASO 4. Redefinición de objetivos - o sea como sea seguimos adelante? Qué haremos con la idea original? - La desechamos?... - la postergamos?... - mantenemos las pautas originales? - modificamos las pautas originales? PASO 9. Selección de consultores Ya redefinido el objetivo (avanzar con el proyecto), comenzamos a desarrollar las tareas instrumentales y operativas consecuentes. PASO 5. Confirmar Pautas de Planificación PASO 6. Establecer límites PASO 7. Verificar intención inicial PASO 8. Fijar plazos propios - lo aspirado versus lo alcanzable - nuestros límites y limitaciones - obstáculos versus facilidades - desvíos respecto a la idea original Estimaciones y cronograma Concientes del contexto en que deberemos insertar el Proyecto, sus riesgos y valores, sus fortalezas, cómo planificarlo, de cuánto disponemos, de cuándo realizarlo y de dónde emplazarlo, deberemos contemplar cuáles son nuestras propias capacidades profesionales – y cuáles nuestras debilidades – para gestionar eficazmente el Proyecto. DE LA CONCEPCIÓN A LA FACTIBILIDAD RRHH (Click aquí) PASO 10. Ratificación de la Concepción Matriz GO – NO GO (Click aquí)

10 Hemos ratificado la idea inicial y, al decidir avanzar con el proyecto, hemos recorrido los diez primeros pasos de nuestro proceso de Gestión del Proyecto. Hemos decidido que… 1) … invertiremos en la construcción de un Edificio Residencial modificando algunas pautas originales (Paso 4) … 2) … El Edificio sería de hasta 30 unidades habitacionales, para clase media, en zonas intermedias entre Belgrano y Palermo o Caballito y Flores, pero - dado que esta aspiración deberemos demostrar que es alcanzable (Paso 5)… 3) … pondremos un límite de hasta 200.000 dólares para la compra del terreno, y si este límite no fuera suficiente, optaremos por una zona intermedia entre Villa Devoto y Villa del Parque, sin superar el límite de 200.000 dólares (Paso 6)… 4)… De este modo, mantendremos la idea inicial en cuanto a cantidad de unidades habitacionales, clase media y monto estimado de inversión (Paso 7), imponiéndonos un plazo máximo de 15 días para verificar que los límites de 3) son factibles de alcanzar (Paso 8). Para ello… 5)… dados los plazos y montos autoimpuestos, deberemos recurrir a brokers y/o asesores inmobiliarios para que nos orienten en la búsqueda en tiempo y forma. Mientras actuamos para verificar si se alcanzarán las aspiraciones de 4), exploraremos la disponibilidad de consultores en ingeniería, gestión municipal, aspectos notariales y legales, entre otros, que nos permitan corroborar que nuestras intenciones, en principio, son acertadas y, por ende, podrían ser factibles (Paso 9)… 6)… para así ratificar la concepción de nuestro proyecto (Paso 10) NUEVOS INTERROGANTES DEBERÁN RESPONDERSE PARA ASEGURAR QUE TRANSITAMOS ADECUADAMENTE EL CAMINO HACIA LA FACTIBILIDAD DEL PROYECTO RESPUESTAS (Click aquí)

11 PASO 12. Verificación de la Factibilidad FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO PASO 11. Ajustes a efectuar y elementos a analizar durante la Etapa de Factibilidad DE LA FACTIBILIDAD AL DESARROLLO Matriz GO – NO GO (Click aquí) FACTIBILIDAD DECADAS (Click aquí) QUE HAREMOS (Click aquí) GO – NO GO (Click aquí)

12 Ya hemos llegado a las conclusiones de nuestra exploración de la realidad y de los escenarios futuros posibles. Hemos encontrado terrenos razonablemente ubicados en la zona intermedia entre Belgrano y Palermo, que oscilan entre los 180.000 y los 200.000 dólares. Hemos consultado preliminarmente a quienes podrían ser nuestros consultores en el Proyecto, y ahora debemos profundizar nuestro análisis en cuanto a Viabilidad Técnica, Comercial, Financiera, Operativa y Económica. Siguen firmes las siguientes pautas de decisión: 1)Invertiremos en la construcción de un Edificio Residencial, 2)El Edificio será de hasta 30 unidades habitacionales, para clase media, entre Belgrano y Palermo, 3)Pondremos hasta 200.000 dólares para la compra del terreno, 4)Recurriremos al broker X para que nos secunde en la etapa de Factibilidad del Proyecto, junto con el consultor Y en ingeniería, Z en gestión municipal, el escribano A en aspectos notariales y legales… 5)… para que mediante los ajustes que deban efectuarse (Paso 11), podamos… 6)… Verificar la Factibilidad de nuestro proyecto (Paso 12) ANTES DE INGRESAR EN LA ETAPA DE PLANIFICACIÓN, UNA NUEVA RONDA DE PREGUNTAS MERECERÁ NUESTRA ATENCIÓN Y NUESTRA RESPUESTA RESPUESTAS (Click aquí)

13 DESARROLLO DE UN PROYECTO DEL DESARROLLO A LA IMPLEMENTACIÓN PASO 13. Elaboración del Plan de Proyecto/Negocio PLAN (Click aquí) PASO 14. Análisis del Proceso desde la Etapa de Concepción hasta el presente PROCESO (Click aquí)

14 Han transcurrido 3 etapas del Ciclo de Vida del Proyecto, y aún no hemos comprado nada. Hemos contratado asesores, consultores, un Gerente de Proyecto, estudios de mercado, comparado alternativas, pero no hemos adquirido bien alguno. Por lo tanto, el tiempo que hayamos empleado podría desactualizar todo nuestro esfuerzo previo. Es cierto: pero al mismo tiempo, sabemos que lo que haremos de ahora en más irá sobre seguro. Todos los actores participantes están comprometidos y compenetrados del Proyecto y saben que: 1)Invertiremos en la construcción de un Edificio Residencial de 30 unidades habitacionales, para clase media, en la zona de Colegiales, en la calle X, sobre un terreno de 10 x 35 que nos costará 195.000 dólares con gastos de compra y escrituración incluidos, adquirido a B con la intermediación del broker X, que previa consulta con el consultor Y en ingeniería, Z en gestión municipal y con la integración del Arquitecto C que ha provisto un croquis preliminar del edificio, escrituraremos con el escribano A en los próximos 45 días. 2)En el interín hasta la escrituración, se abonará una seña a cuenta de precio, se conformará una sociedad anónima que será la propietaria del terreno y desarrolladora del Proyecto, y se analizará la ingeniería tributaria que complete el cuadro económico financiero del Plan del Proyecto. 3)Asimismo, una vez constituida la S.A., se procederá a convertir en contratos todos aquellos Memorandum de Entendimiento suscriptos con los distintos consultores, asesores, diseñador, director de obra y Gerente de Proyecto que hayan actuado y/o seguirán actuando en el proyecto. 4)En el mismo lapso, de acuerdo a lo recomendado por el gestor Z, se presentarán en consulta los croquis preliminares del Arquitecto C ante la Municipalidad. 5)Al firmarse la escritura, todas las acciones establecidas en el Plan de Negocio/Proyecto y acordadas por todos los actores arriba mencionados, serán puestas en marcha UNA NUEVA RONDA DE PREGUNTAS GENERALES SERÁ RESPONDIDA RESPUESTAS (Click aquí)

15 IMPLEMENTACIÓN DE UN PROYECTO PASO 15. Preparación personal y del Equipo para la Acción – Encontrando respuestas DE LA IMPLEMENTACIÓN A LA EJECUCIÓN

16 PASO 16. Integración de Implementación y Ejecución del Proyecto – Dando respuestas RESPUESTAS (Click aquí)