1 Mediación en Juicios Hipotecarios (Ejecución de hipotecas) SARA COBB, PHD. SCHOOL FOR CONFLICT ANALYSIS AND RESOLUTION GEORGE MASON UNIVERSITY

2 Cascada de fallas  Los bancos están incentivados en ofrecer prestamos a gente que no puede pagar  Interés variable  Títulos embolsados con seguridad hipotecaria ( Bundled as Mortgage Backed Securities)  Contienen hipotecas de alto riesgo (subprime)  Los bancos y los prestamos federales comienzan a fallar  Sostenidos por un rescate federal (bail-out)  Los propietarios de casas no pagan sus prestamos hipotecarios (defaulting on loans)  HAMP: Home Affordable Modification Program (PROGRAMA DE MODIFICACION DE HOGARES ACCESIBLES)  Mediación en juicios hipotecarios Sara Cobb, Ph.D. 2

3 Objetivos de la mediación en juicio hipotecario para los consumidores  Crear alternativas para los compradores  Reducción de la tasa de interés  Alargar el tiempo de re-pago del préstamo  Perdón de deuda (por pagos no hechos y multas)  Aumentar el lapso del proceso para la ejecución de la hipoteca  Obtener incentivos para dejar/cuidar la propiedad antes de la ejecución de la hipoteca Sara Cobb, Ph.D. 3

4 Objetivos de la mediación en juicios hipotecarios para quienes han hecho los prestamos  Crear alternativas para los prestadores (lenders)  Evitar costos asociados a la litigación  Evitar la ejecución de la hipoteca (foreclosure)  Costos asociados  Aumento de las “perdidas” en sus libros (propiedades recuperadas por juicio)  Daño en las propiedades recuperadas hechos por propietarios enojados  Costo en la reputación Sara Cobb, Ph.D. 4

5 Proceso de pedido de mediación  Iniciado por el propietario  Pedido de mediación cuando fue conminado legalmente (“serviced”) por el banco o equivalente  Order to Docket or Final Loss Mitigation Affidavit  Pedido hecho vía el tribunal del distrito en la que se registro la orden del banco  Office of Administrative Hearing (in Maryland)  Pedido de mediación  Programado para 60 días después del pedido de la OAH  Lista de documentos requeridos por el prestador es enviado por OAH al propietario/deudor  Deben ser compartidos por ambas partes durante 20 días para proceder con la mediación  El mediador (designado por los tribunales) contacta a ambas partes, revisa la documentación necesaria Sara Cobb, Ph.D. 5

6 Proceso de mediación : Reglas de juego  El mediador explica el propósito de la mediación  La define (como diferente de la litigación)  Las partes son las que deciden  El mediador no es un juez sino un facilitador  El mediador registra las decisiones en el tribunal  El mediador es neutral  Confidencialidad (barrera impermeable)  La información obtenida en la sesión no podrá ser usada durante una litigación judicial)  Se requiere una comunicación respetuosa Sara Cobb, Ph.D. 6

7 Proceso de mediación: La sesión publica El prestatario (borrower) expresa su pedido, y provee información en apoyo de su historia Habiendo cumplido con el pedido de información, que ha sido circulado con el prestador  El prestador (lender) responde al pedido Preguntas Preocupaciones Sara Cobb, Ph.D. 7

8 Proceso de mediación: Sesiones privadas  Las partes proveen antecedentes e historias de fondo (backstory) al mediador  Comparten BATNA  Expresan preocupaciones/necesidades  El mediador crea y confirma un resumen de la posición de la parte, CON la parte. Sara Cobb, Ph.D. 8

9 Proceso de Mediación: Sesión publica #2  El mediador provee a cada una de las partes los resúmenes de posición  Brainstorming: El mediador pregunta a las partes que es lo que están dispuestos a hacer para contribuir a un acuerdo  Las partes proveen los términos y las condiciones de sus contribuciones  El mediador escribe el acuerdo  Marco de tiempo?  Términos financieros? Sara Cobb, Ph.D. 9

10 Proceso de Mediación: Después de la Mediación  El mediador registra el acuerdo en el tribunal Sara Cobb, Ph.D. 10

11 Como funciona la mediación… en la practica  Con frecuencia la información no es circulada por los propietarios (prestatarios) a los prestadores antes de la mediación  La primera sesión se limita a una revisión de los documentos requeridos, y a agendar una nueva cita para la mediación  Esto resulta en mas costas para el prestador  Implicación: el mediador debe contactar al propietario, recordarle los materiales requeridos, y tratar de que sean enviados a tiempo a los prestadores Sara Cobb, Ph.D. 11

12 En la practica…  Se espera queros prestadores concurran, pero con frecuencia lo hacen solo por conferencia telefónica  Los mediadores deben preparar a los propietarios a una interacción asimétrica, solo por voz  Los mediadores pueden tratar de convencer a los prestadores (con los que interactúan con frecuencia) a que traten de enviar a un representante local  Puede que los prestadores que asisten en persona o por teleconferencia no tienen autoridad para negociar los términos  Antes de la sesión, los mediadores deben asegurarse de que los prestadores envían representantes que PUEDAN tomar decisiones. Sara Cobb, Ph.D. 12

13 En la practica…  Los propietarios suelen no estar informados acerca de programas públicos de ayuda a deudores  Los mediadores pueden constatar que los tribunales envíen información acerca de todos esos programas cuando envían la lista de documentos que los propietarios deben proveer antes de la mediación. Sara Cobb, Ph.D. 13

14 Neutralidad o “Multi-Parcialidad”  Los mediadores deben ayudar a los propietarios a entender cuales son sus obligaciones, antes de la sesión  Cuales documentos deben traer a la sesión  Programas públicos que los puedan ayudar (HAMP)  Ayudar a los propietarios a negociar los términos de la ejecución de la hipoteca (foreclosure)  Lapso y términos para dejar la propiedad Sara Cobb, Ph.D. 14

15 Neutralidad o Multi-parcialidad  Los mediadores deben ayudar a los prestadores (bancos, etc.)  Reduciendo el tiempo que lleva a lograr un acuerdo mediado o determinar que este no es posible…o es muy improbable  Ayudar a los prestadores a entender la experiencia de los propietarios  Preferencia por sesiones cara-a-cara  Los mediadores pueden solicitar biografía resumida y foto del representante Sara Cobb, Ph.D. 15

16 Una perspectiva narrativa: En la sesión publica, y en relación con el propietario  Ayudar al propietario a presentar una historia “con mejor forma”. (personajes, trama, valores)  Documentos, Y una historia positiva acerca de sus esfuerzos para estar al día con sus pagos  Posición positiva para si mismos  Buenas intenciones, rasgos positivos  Complejidad de carácter (temores, luchas, reflexiones) Sara Cobb, Ph.D. 16

17 Una perspectiva narrativa: En la sesión publica, y en relación con el propietario  Posición positiva del Otro  Rasgos, intenciones  Expresiones de comprensión / evitar toda denigración  Tramas complejas  Secuencias complejas (contexto mas amplio)  Valores centrales  Responsabilidad, confiabilidad Sara Cobb, Ph.D. 17

18 Linea argumental compleja desde una perspectiva narrativa: En la sesión publica, y en relación con el prestador  Ayudar al prestador a presentar una historia “con mejor forma”. (personajes, trama, valores)  Posición positiva de si mismo  Buenas intenciones  Rasgos positivos  Posición positiva del Otro  Historia de esfuerzos Sara Cobb, Ph.D. 18

19 En la sesión publica, y en relación con el prestador  Línea argumental compleja  Contexto mas amplio: cascada de problemas y fallas  Esfuerzos para mapear un nuevo territorio, con reglas de juego nuevas  Participación del prestador en innovaciones  Valores: Apreciación de la mediación  El objetivo (deseo) es que el propietario mantenga su propiedad Y que responda a sus obligaciones fiduciarias. Sara Cobb, Ph.D. 19

20 Evitar narrativas conflictivas en la mediación de juicio hipotecario (Foreclosure)  Cuando la posición positiva propia se basa en la posición negativa del Otro, lo que crea ciclos de  Acusaciones, negaciones, excusas,  La consecuencia emocional de la humillación es un resentimiento profundo, y la “balcanización” del sistema de relaciones  Los encuadres morales se polarizan (esto…o nada).  Las narrativas de conflicto se “achatan” (simplifican) con el correr del tiempo, como correlato de la polarización. Sara Cobb, Ph.D. 20

21 Dinámica de los conflictos: Un enfoque narrativo  Los conflictos son creados por las historias que contamos (por lo que decimos y como lo decimos)  Estructura de la historia de un conflicto:  Trama  Lógica linear  “Chata, plana, delgada”  Personajes/roles  Carecen de variación  Posición negativa del Otro (“malvado”)  Posición positiva del self (perfección) Sara Cobb, Ph.D. 21

22 Coherencia Narrativa: Un sistema cerrado Personajes Valores Guion Sara Cobb, Ph.D. 22

23 Procesos Narrativos en la Escalada de Conflictos: Legitimidad  Las narrativas que definen al self como victima generan en el Otro narrativas defensivas de contra-acusaciones o de ofrecer ayuda (externalizan la responsabilidad)  “Círculos extraños” : interacciones que escalan la confrontación y conducen al silencio o a la violencia  Lucha por parte de cada lado para elaborar su propia narrativa Sara Cobb, Ph.D. 23

24 “Mejor” porque… LegitimidadInteraccionRefexionAprendizaje Narraivas mas “espesas” Trama Circular Sistema de valores Multi- nodal Personajes legítimos, elaborados por todas las partes Sara Cobb, Ph.D. 24

25 Puntos de clivaje (TP) Parte A: Legitimidad elevada para si/baja para el Otro Parte B: Legitimidad elevada para si /baja para el Otro. Estadio 1: Legitimidad elevada para si, baja para el Otro Punto 1: Reduciendo la legitimidad de self (si mismo) Estadio 2: Legitimidad moderada de si y el Otro; Punto 2: Aumentando la legitimidad del Otro Estadio 3: Reconstrucción de la Historia Compartida; Punto 3: Elaboración de la trama circular Estadio 4: Construcción de un Futuro Compartido; Punto 4: Elaboración de escenarios múltiples Estadio 5: Creación de un sistema de valores compartido; Punto 5: Reflexión acerca de valores/tradiciones compartidas Sara Cobb, Ph.D. 25

26 La Estructura Profunda Aumento de la complejidad de quien habla (Agencia) Aumento de la complejidad del Otro Creacion de una trama circularDesarrollo de escenarios (multiples) Reflexion acerca de los valores de las tramas elegidas Sara Cobb, Ph.D. 26

27 Re-historiar: Pasos para la resolución de conflictos  Paso 1: Reconocimiento del sufrimiento (de quien habla)  Paso 2: Reconocimiento de la complejidad de self y del Otro  Paso 3: Connotación positiva del Otro  Paso 4: Pasaje de tramas lineares a tramas circulares  Foco en el futuro SOLO después del paso 4. Sara Cobb, Ph.D. 27

28 Re-Historiar: Paso 1  Reconocimiento del sufrimiento a través de preguntas  Enfocadas en las consecuencias emocionales  Enfocadas en las consecuencias relacionales  Que presuponen buena intención (en términos de esfuerzos para resolver los problemas)  Hacer resúmenes que “normalizan” el sufrimiento  “Este tipo de conflicto viene con el territorio, y su deseo de lidiar con ellos constructivamente ayudara’ sin duda a todo el mundo a aprender.” Sara Cobb, Ph.D. 28

29 Re-historiar: Paso 2  Reconocer la complejidad (moral) tanto del Self como del Otro  Self: Explorar el lado oculto (las debilidades) de lo que define como su fortaleza, en un esfuerzo de que se haga cargo de (que asuma) sus imperfecciones  Otro: Explorar la otra cara (las fortalezas) contenidas en las debilidades del Otro, para tratar de elaborar un Otro mas complejo Sara Cobb, Ph.D. 29

30 Re-historiar: Paso 3  Connotación positiva del Otro  Facilitar el desarrollo de una historia del pasado que elabore las intenciones positivas del Otro (p.ej., que estaban “tratando de hacer” que era positivo)  Esta discusión suele conducir a una conversación acerca de las “consecuencias no intencionales” Sara Cobb, Ph.D. 30

31 Re-historiar: Paso 4  Pasaje de tramas lineares a tramas circulares  De:  Linear (externalizando la responsabilidad)  a  Circular: Una historia acerca de como, en un esfuerzo por resolver el problema, cada lado contribuyo al problema, haciendo precisamente aquello que lleva a que el otro escale, lo que requiere, a su vez, una escalada del otro. Sara Cobb, Ph.D. 31

32 Connotación positiva  Requiere un escuchar ingenuo, una curiosidad inquisitiva  No dar por sentadas las connotaciones sino explorarlas ingenuamente, proponiendo alternativas que las cambian de signo (positivo/negativo, amistoso/hostil)  Ej.: obsesivo -  meticuloso ……........avaro  cuidadoso con la economía ……………lento  prudente ………. …….testarudo  determinado Sara Cobb, Ph.D. 32

33 Externalización de Problemas Premisa= Los problemas, y NO las personas, son el problema Proceso= Requiere redefinir los problemas de modo de separarlos de las personas (hacerlos externos) … en conversacion Sara Cobb, Ph.D. 33

34 Externalizaciones UNA DISQUISICION MAS EN DETALLE DEFINICION CORTA: Separar el problema de la persona  La gente tiende a sentir que los problemas (sus problemas) son un reflejo de su identidad o de la identidad de los otros, o de la relación =« totalización del problema. »  Esa manera de ver las cosas contribuye a orientar su esfuerzo a resolver los problemas  exacerbándolos  aumentando su convicción de que los problemas son inherentes La Externalización opera como un antídoto de este modo de ver las cosas. Sara Cobb, Ph.D. 34

35 EXTERNALIZACION (CONTINUACION)  Las conversaciones externalizadoras conduce a separar/diferenciar entre problema e identidad, objetivando (trasformando en objeto) al problema.  Se trata con frecuencia de una conversación política, que expone y denuncia la corrupción asociada a las relaciones de poder y privilegio, y las tácticas de poder... del problema. Sara Cobb, Ph.D. 35

36 EXTERNALIZACION (CONTINUACION) SECUENCIA DE UNA CONVERSACION EXTERNALIZADORA:  Identificar el problema  Darle un nombre.  Familiarizarse con el (conocerlo mejor) y entender como opera  Asociar su origen a alguna voz o experiencia del pasado, y explicar la confusión o “triquiñuelas”  Metaforizar la tarea Sara Cobb, Ph.D. 36

37 ¿ Cuál es el efecto de una externalización?  Interrumpe la culpa y el culpar  Ayuda a las partes a des-identificarse con el conflicto  Separa personas de problemas/conflictos  Objetiviza los problemas, no las personas  Desestabiliza la autoridad de hábitos del pensar  Deconstruye los discursos que generan disputas  Permite salvar la reputación Sara Cobb, Ph.D. 37

38 PREGUNTAS CIRCULARES  Se dirigen a obtener informacion y a la vez introducir informacion en la conversacion, desestabiliza narrativas dadas por sentadas y explora amablemente zonas generalmente prohibidas.  Sara Cobb, Ph.D. 38

39 Preguntas Circulares  Preguntas “ingenuas” que establecen comparaciones entre participantes (“¿Quien diria usted esta informado acerca de los detalles de la disputa de entre ustedes?” “Y despues, ¿ quien?” “Y despues, ¿quien?), entre tiempos (“Si comparamos dos años atras con hoy, ¿quien diria Ud. que se ha mostrado mas rigido en su posicion de entre ustedes?”), et cetera. Sara Cobb, Ph.D. 39

40 PREGUNTAS CIRCULARES Comparaciones entre Relaciones – Preguntar acerca de diferencias entre personas siguiendo caracteristicas provistas por el mediador – A contesta informa SU impresion acerca de cual es el punto de vista de B acerca de la situacion. Sara Cobb, Ph.D. 40

41 PREGUNTAS CIRCULARES Ejemplo de comparación entre momentos Imaginándose usted mismo dentro de diez años, ¿ cuál seria la diferencia mas importante que piensan que vería en usted mismo (o en esta situación) en comparación con el presente? Sara Cobb, Ph.D. 41

42 ANDAMIAJE : Progresion de la Complejidad 1. Familiar y conocida 2. Minimo nivel de distancia: Caracterizando el resultado unico (insolito) 3. Nivel medio de distancia: reflexiones acerca de la cadena de asociaciones que condujo al resultado unico 4. Nivel elevado de distancia: Lecciones aprendidas 5. Nivel muy elevado de distancia: planes de accion Sara Cobb, Ph.D. 42

43 El Rol del Mediador I  Resistir el rol de la figura del padre  Actuar el rol del heroe  Minimizar el sensacionalismo  Dirigir al trabajo hacia el desarrolo de complejidad – En el guion – En los personajes – En los valores morales  Subrayar la existencia de opciones Sara Cobb, Ph.D. 43

44 El Rol del Mediador II Desestabilizar y deslegitimar las narrativas Atribuyendo intenciones (positivas) novedosas Re-encuadrar los roles y atributos de los personajes Elaborar con las partes nuevos ángulos para legitimar los múltiples filamentos de toda historia, haciendo visibles sus valores e intenciones de base Sara Cobb, Ph.D. 44

45 From Alienation Sara Cobb, Ph.D. 45

46 Violence  http://www.prisonexp.org/spanish/conclusion Sara Cobb, Ph.D. 46

47 To Collaboration & Connection Sara Cobb, Ph.D. 47