1 OBSERVACIONES FRECUENTESESTUDIO DE TITULOS OBSERVACIONES FRECUENTES

2 “EL ESTUDIO DE TÍTULOS CONSTITUYE UNA PRACTICA GENERALIZADA Y DE BUENA TECNICA NOTARIAL”. Roberto Martínez Ruiz

3 Revista del notariado Nº 724El estudio de títulos es obvia exigencia de la actividad notarial responsable. Revista del notariado Nº 724

4 ¿En que consiste un Estudio de Títulos?El estudio de títulos consiste en primer lugar en una visión retrospectiva, analítica y critica de los antecedentes de dominio de un inmueble, pero a su vez, incluye el análisis de la documentación que legitima a las partes y la bondad de aquella instrumental relativa a medidas cautelares que puedan gravar el objeto del contrato o la capacidad de los disponentes.

5 ART DEL C.C. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado , quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual ; salvo los derechos de los terceros adquirente de buena fe a titulo oneroso, sea el acto nulo o anulable. Texto según ley

6 “COMPAÑÍA FINANCIERA UNIVERSAL C/ PROVINCIA DE SANTIAGO DEL ESTERO”El estudio de titulo de propiedad resulta necesario para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe creencia, que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho . “COMPAÑÍA FINANCIERA UNIVERSAL C/ PROVINCIA DE SANTIAGO DEL ESTERO” Cámara de Apelaciones Civil y Comercial de Morón. Sala II.

7 “No obstante no existir disposición legal que exija a los escribanos los estudios de títulos la cantidad de problemas notariales suscitados indica la imprescindible necesidad de que dichos profesionales agoten los medios a su alcance para dar garantía de los actos que pasen ante su presencia.” Cámara Nacional Civil Sala F.

8 “La responsabilidad que el Estado le ha encomendado al Escribano Publico, como cristalizador de la forma en la cual la ley quiere brindarle seguridad a la comunidad conduce necesariamente a exigir una mayor prudencia y precaución. Así, dado que las obligaciones que asume no tienen por que ser expresas pues pueden estar implícitamente establecidas en la ley o por la fuerza de la costumbre.” Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala I.

9 ARTICULO 902 DEL C.C. “Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos”.

10 ARTICULO 909 DEL C.C. “Para la estimación de los hechos voluntarios, las leyes no toman en cuenta la condición especial, o la facultad intelectual de una persona determinada a no ser en los contratos que suponen una confianza especial entre las partes. En estos casos se estimara el grado de responsabilidad por la condición especial de los agentes”.

11 CASO PRACTICO Nº 1 ORIGEN: Judicial, Justicia Civil de la Capital Federal. MATERIA: Sucesión ab-intestato. Derecho de Representación. AUTOS: “Fernández Alberto y García de Fernández Luisa s/ sucesión” (Si bien el caso es real los nombres de las partes son ficticios en salvaguarda de su privacidad)

12 TESTIMONIO APORTADO POR EL VENDEDOR AL ESCRIBANO AUTORIZANTE“Buenos Aires, 20 de marzo de 2004…por ello declaro en cuanto ha lugar por derecho y sin perjuicio de terceros que por fallecimiento de Alberto FERNANDEZ le suceden en carácter de únicos y universales herederos su hija Amelia FERNANDEZ y GARCIA, sus nietos Paula y Emanuel FERNANDEZ y GUTIERREZ en representación de su padre premuerto Juan FERNANDEZ y GARCIA y su cónyuge supérstite Luisa GARCIA, en los bienes propios sin perjuicio …

13 (Continua testimonio)…Por fallecimiento de Luisa GARCIA le suceden en carácter de únicos y universales herederos su hija Amelia FERNANDEZ y GARCIA y sus nietos Paula y Emanuel FERNANDEZ y GUTIERREZ en representación de su padre premuerto Juan FERNANDEZ y GARCIA.”

14 CONSTANCIAS DEL EXPEDIENTEEl CAUSANTE Alberto FERNANDEZ falleció el 20/5/94. La CAUSANTE Luisa GARCIA falleció el 14/4/2000. El hijo de ambos Juan FERNANDEZ falleció el 30/3/99.

15 LEGISLACION APLICABLEArt del C.C.: “La representación es el derecho por el cual los hijos de un grado ulterior son colocados en el grado que ocupaba su padre o madre en la familia del difunto, a fin de suceder juntos en su lugar a la misma parte de la herencia a la cual el padre o la madre habrían sucedido”.

16 CASO PRACTICO Nº 2 ORIGEN: Judicial. Justicia Civil de la Capital Federal . MATERIA: Sucesión Testamentaria y ab-intestato AUTOS: “PEREZ, Alicia s/sucesión testamentaria” y “Gómez Edgardo s/ sucesión ab-intestato” (Si bien el caso es real los nombres de las partes son ficticios en salvaguarda de su privacidad)

17 TESTIMONIO APORTADO POR EL VENDEDOR AL ESCRIBANO AUTORIZANTE“… instituyo por únicos y universales herederos a Edgardo GOMEZ y Jorge GOMEZ por partes iguales …” “… Buenos Aires, 14 de agosto de Atento la conformidad del Agente Fiscal, que antecede, apruébase en cuanto a sus formas el testamento obrante a fs. 5.” “… Buenos Aires, 20 de octubre de 2003 por paga la tasa de justicia, inscríbase el testamento en registro de la Propiedad Inmueble.”

18 CONSTANCIAS DEL EXPEDIENTE TESTAMENTARIOLa causante falleció el 16/10/2001. Solo se presenta como peticionante Jorge GOMEZ. El Juzgado ordena citar al otro heredero instituido Edgardo GOMEZ. Edgardo GOMEZ no es citado ni comparece a estar a derecho. Inadvertida esta circunstancia el Juzgado aprueba y ordena la inscripción. Se inscribe el testamento en cabeza de los dos herederos instituidos.

19 CONSTANCIAS DEL EXPEDIENTE AB-INTESTATO. TRACTO ABREVIADO.El causante Edgardo GOMEZ , fallece viudo el 14/8/2001. Inicia el sucesorio su único hijo Jorge GOMEZ, quien denuncia el bien habido por testamento. D.H.: “… Buenos Aires, 18 de abril de por fallecimiento de Edgardo GOMEZ le sucede en carácter de único y universal heredero su hijo Jorge GOMEZ. “Buenos Aires, 30 de junio de 2006 … por paga la tasa de justicia , ordena inscripción.”

20 LEGISLACION APLICABLEArt del C.C. : “Toda disposición testamentaria caducará, si aquel a cuyo favor se ha hecho no sobreviviere al testador.” Art del C.C.: “El legado caduca cuando el legatario muere antes que el testador ….”

21 LEGISLACION APLICABLEArt del C.C.: “El derecho de acrecer es el derecho que pertenece en virtud de la voluntad presunta del difunto a un legatario o heredero, de aprovechar la parte de su colegatario o coheredero, cuando este no la recibe.”

22 LEGISLACION APLICABLEArt del C.C: “ Cuando el testador ha asignado partes en la herencia o en la cosa legada, el acrecimiento no tiene lugar.” Art del C.C.: “La asignación de partes que solo tenga por objeto la ejecución del legado, o la partición entre los legatarios de la cosa legada en común, no impide el derecho de acrecer. “

23 JURISPRUDENCIA Autos : “LAURINO, Daniel s/sucesión testamentaria” Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, causa Nº AC , Acuerdo 2078, 1/8/89.

24 CASO PRACTICO Nº 3: ORIGEN: Notarial.MATERIA: Escritura de donación-Representación.

25 LA ESCRITURA Escritura Numero…En la Ciudad de Buenos Aires…comparece…quien manifiesta ser argentina … casada … como que concurre al acto por sus propios derechos y en nombre y representación como apoderada de su padre … casado en pn. con … a mérito del Poder General Amplio que le fuera otorgado mediante escritura nº … de fecha … folio … de este registro, al cual me remito, del cual surgen facultades suficientes para este otorgamiento y que la compareciente me manifiesta no le ha sido revocado , suspendido ni limitado …

26 LA ESCRITURA … y la compareciente en representación de su padre … dice que dona gratuitamente a favor de la compareciente la U.F. … del edificio ubicado en esta ciudad … Así mismo la donataria manifiesta que agradece y acepta la donación efectuada a su favor … Presente al acto don ...hijo del donante y de (esposa del donante)… y renuncia a todos los derechos que le podría corresponder en el futuro …

27 LEGISLACION APLICABLEArt inc. 6 del C.C.:”No pueden hacer donaciones … los mandatarios, sin poder especial para el caso, con designación de los bienes determinados que puedan donar.” Art inc. 4 del C.C.: “Es prohibida la compra aunque sea en remate público por sí o por interpuesta persona : a los mandatarios de los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comitentes”

28 LEGISLACION APLICABLEArt del C.C.: “ No podrá el mandatario por si ni por persona interpuesta, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender ni vender de lo suyo al mandatario, lo que éste le ha ordenado comprar , sino fuese con su aprobación expresa.” Art del C.C.: “Las herencias futuras no pueden aceptarse ni repudiarse. La aceptación y la renuncia no pueden hacerse sino después de la apertura de la sucesión. “

29 ASENTIMIENTO CONYUGAL Artículo 1277 del Código Civil

30 1ª parte - Bienes GanancialesES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE AMBOS CONYUGES PARA DISPONER O GRAVAR LOS BIENES GANANCIALES CUANDO SE TRATE DE INMUEBLES, DERECHOS O BIENES MUEBLES CUYOS REGISTROS HAN IMPUESTO LAS LEYES EN FORMA OBLIGATORIA, APORTES DE DOMINIO O USO DE DICHOS BIENES A SOCIEDADES Y TRATÁNDOSE DE SOCIEDADES DE PERSONA LA TRANSFORMACION Y FUSIÓN DE ESTAS. SI ALGUNO DE LOS CONYUGES NEGARE SIN JUSTA CAUSA SU CONSENTIMIENTO PARA OTORGAR EL ACTO EL JUEZ PODRA AUTORIZARLO PREVIA AUDIENCIA DE LAS PARTES.

31 2ª parte - Inmueble PropioTAMBIEN SERÁ NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE AMBOS CONYUGES PARA DISPONER DEL INMUEBLE PROPIO DE UNO DE ELLOS, EN QUE ESTA RADICADO EL HOGAR CONYUGAL SI HUBIERE HIJOS MENORES O INCAPACES.

32 3ª parte Disuelta la Sociedad ConyugalESTA DISPOSICION SE APLICA AUN DESPUES DE DISUELTA LA SOCIEDAD CONYUGAL, TRATESE EN ESTE CASO DE BIEN PROPIO O GANANCIAL. EL JUEZ PODRA AUTORIZAR LA DISPOSICION DEL BIEN SI FUERA PRESCINDIBLE Y EL INTERES FAMILIAR NO RESULTE COMPROMETIDO”

33 Forma de manifestación de la normaAl analizar el articulo observamos que el legislador dejo bien diferenciadas las tres situaciones, pero lo que la norma no expresa es la forma determinada para su exteriorización.

34 Poder Especial - Poder GeneralA) PODER ESPECIAL: sobre inmueble determinado, entre los cónyuges o el otorgado a un tercero para que lo manifieste, es la forma que no ofrece lugar a duda sobre su validez. B) PODER GENERAL: otorgado entre los cónyuges o dado a un tercero, donde conste el asentimiento sobre inmueble determinado, tampoco tendríamos inconvenientes.

35 Poder General AnticipadoA) Poder general anticipado otorgado por él o los cónyuges a un tercero. B) Poder general con facultades para comprar- vender y prestar el asentimiento recíprocamente entre los cónyuges. . No podemos dar una respuesta generalizada porque hay que hacer una valoración de cada caso en particular, pero, si podemos recordar las posturas de la Doctrina y Jurisprudencia para tener en cuanta, en cada situación en particular que se nos presenta. 35

36 Valoración de la doctrinaEn el art.1277 c.c. la norma consagra un régimen de protección. Dr. Borda: es para reafirmar que los bienes gananciales pertenecen a ambos cónyuges y se protege al cónyuge no administrador contra la mala fe del cónyuge administrador. Dr. Spota: considera que la norma esta dirigida al amparo de la familia y que provoca la coparticipación de los cónyuges en los negocios jurídicos de mayor trascendencia patrimonial, que pueden lesionar la base económica del núcleo familiar. En esta postura también adhieren el Dr. Vidal Taquini y el Dr. LLambias , Dr.Zannoni y otros.

37 Fundamentos de la negativa a aceptar el Poder Generala) Implica una convención matrimonial que viola la prohibición de los arts y 1219 del C.C. Art.1218 “Toda convención entre los esposos sobre cualquier otro objeto relativo a su matrimonio, como toda renuncia del uno que resulte a favor del otro, o del derecho a los gananciales de la sociedad conyugal, es de ningún valor.” Art “Ningún contrato de matrimonio podrá hacerse, so pena de nulidad después de la celebración del matrimonio, ni el que se hubiere hecho antes, podrá se revocado, alterado o modificado”. Tiene el mismo efecto practico que la supresión del asentimiento. b) Constituye una renuncia de derechos: El control que la ley confiere al cónyuge no disponente es imperativo y por tanto irrenunciable. Se trata de un derecho-deber que impedirá a aquel renunciar a la prerrogativa conferida legalmente (Zannoni).

38 Fundamentos de la negativa a aceptar el Poder Generalc) Viola el espíritu de la ley: El espíritu de la ley es requerir la conformidad con cada acto en particular y con las condiciones de cada acto, instando a la actuación común de los esposos . d) El art.1892 del C.C. in fine, prohíbe dar mandato en interés exclusivo del mandatario y el asentimiento general anticipado equivaldría a dar al cónyuge un mandato para que a su vez se diese a si mismo el asentimiento para los actos de disposición que quiera ejecutar. e) Si bien es aceptable que un cónyuge confiera poder general al otro para disponer de los bienes del primero, no lo es el otorgamiento del asentimiento general al otro para la disposición de los del segundo. Las situaciones son diferentes: el mandatario debe rendición de cuentas queda obligado a entregar al mandante lo obtenido como contraprestación de los actos de disposición, mientras que en el segundo puede sustraer definitivamente del patrimonio ganancial lo obtenido, ya que como propietario puede incluso dilapidarlo sin ninguna responsabilidad (Zannoni).

39 Fundamentos de la eficacia del Asentimiento GeneralEntre los que opinan a favor están los Drs: Spota - Manzzighi - Lopez de Zavalia y fundan sus posiciones en: a) No existe norma alguna que establezca la obligatoriedad de prestar el asentimiento con relación a cada acto en el que sea requerido. b) El asentimiento gral no implica ninguna renuncia de derechos. Por el contrario representa el ejercicio pleno del derecho de control de gestión acordado por la ley al cónyuge no disponente. .

40 Fundamentos de la eficacia del Asentimiento Generalc) La mayor parte de la doctrina considera que la primera parte del art tiende a proteger el interés del cónyuge no disponente , por lo que no obstante no revestir tal carácter la presunta renuncia de este a ese derecho seria valida en los términos del art. 19 del C.C: en tanto permite “renunciar los derechos conferidos por las leyes con tal que solo miren al interés individual y no este prohibida su renuncia. d) La revocabilidad es de la esencia del asentimiento general por lo que nunca su otorgamiento podría constituir una renuncia al ejercicio del control acordado por el Art e) Es de orden publico la necesidad de dar el asentimiento, pero no lo es la forma de manifestarlo.

41 Jurisprudencia Fallo en Contra de la EficaciaPrimer fallo sobre el tema: Cámara de Apelaciones de Mar del Plata, Sala 2ª. Del 5/10/1971 autos Pennisi, Antonio y otros C/Maffei, Orlando y otra (publicada por revista del Notariado no.721, Pág..183, toca el tema tangencialmente. C.N.C., sala A 19/4/1974 autos “POLESEL de TOLABA, Irene c/ Videla, Humberto C. y otros “ en El Derecho , t.55 p.337 Del voto del Dr. LLambias al que adhirió del Dr. Félix R. de Igarzabal “El asentimiento que prevé el art del C.C. no puede quedar suplido por una apoderamiento genérico dado por anticipado, que elimina el control que la ley ha querido que existiese en cada acto de disposición. La prohibición que establece el art del C.C. para cualquiera de los cónyuges de realizar los actos de disposición allí contemplados sin la anuencia o asentimiento de su consorte, configura una incapacidad de derecho. La hipoteca constituida sobre un bien ganancial sin el consentimiento del cónyuge es un acto nulo – no anulable y se trata de un nulidad relativa.

42 Fallo a Favor de la Eficacia del Consentimiento por Poder GeneralC.N. Civil , Sala A 6/6/1979 autos “Peisajovich, Mario L. c/ Riva de P. Haydee R en Revista del Notariado n0.767 pag C.N. Civil, Sala A , 26/6/1995 autos “ De Nicola Francisco c/ Del Valle , Jaime” en Revista Notariado No.925 , Pág

43 Plazo Prescripción Para finalizar debemos recordar que el plazo de prescripción para el otorgamiento del asentimiento conyugal es el que establece el art C.C. “Toda acción personal por deuda exigible se prescribe por diez años, salvo disposición especial. Igual plazo regirá para interponer la acción de nulidad, trátese de actos nulos o anulables, si no estuviere previsto un plazo menor“.

44 Conclusiones Debemos evaluar cada caso en particular y en función de cada acto, adoptar el criterio que en razón de nuestra valoración sea mas el ajustado a derecho .

45 ¡Gracias por su atención!Comisión de Capacitación y Comisión de Escribanos Referencistas.