1 Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości

2 Regulacje i literaturaRozpWyc §6-14 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 2 Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości (obowiązuje od r.) M. Prystupa: Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw w podejściu dochodowym, Almamer WSE, Warszawa 2008

3 Zastosowanie podejściaokreślanie wartości nieruchomości generujących dochód bądź stwarzających możliwość osiągania dochodu, przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości

4 PODEJŚCIE DOCHODOWE [założenia](1) nabywca nieruchomości wycenianej zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości i nie zapłaci za nią więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka. (2) Własność nieruchomości wiąże się ze zwrotem na kapitale oraz ze zwrotem kapitału (3) określa się wartość praw właściciela do osiągania dochodu z nieruchomości

5 Technika dyskontowaniaPODEJŚCIE DOCHODOWE METODA INWESTYCYJNA METODA ZYSKÓW Technika kapitalizacji prostej Technika dyskontowania strumieni dochodów

6 wartość szacowanej nieruchomości XUMOWY NAJMU dochody z czynszów dla nieruchomości X (umowa najmu z datą pewną) DOCHÓD DOCHÓD DLA NIERUCHOMOŚCI A, B, C, … Dane ‘z rynku’ STOPA DYSKONTA / STOPA KAPITALIZACJI WARTOŚĆ REZYDUALNA OKRES PROJEKCJI

7 Metody w podejściu dochodowymKryterium wyboru metody jest sposób określania dochodu z nieruchomości Metoda inwestycyjna: stosowana, gdy dochód można określić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów najmu / dzierżawy (biurowiec, lokale handlowe na wynajem, magazyny, lokale użytkowe, garaże itp..) (2) Metoda zysków: nieruchomości, które nie są wynajmowane; właściciel osiąga przychodu z udziału w zyskach z działalności prowadzonej na nieruchomości (hotele, stacje benzynowe, kina, teatry) - dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości lub sposobu ich użytkowania

8 Techniki wyceny Dobór techniki przez RzM w zależności od okresu prognozowania dochodów i ich stabilności: Technika kapitalizacji prostej założenie stabilności dochodu w dłuższej perspektywie (2) Technika dyskontowania strumieni dochodów założenie, że realna wartość dochodu ulegnie w przewidywanej przyszłości zmianie: dochodzenie do założonego programu i zdolności świadczenia usług (wynajmu, wydzierżawiania), zmiany koniunkturalne na rynku, zmiany dochodowości nieruchomości wywołane jej rozwojem (modernizacje, remonty)

9 Technika kapitalizacji prostejV = D × Wk gdzie: V – wartość nieruchomości, D – dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych dochodów o jednakowym poziomie), Wk – współczynnik kapitalizacji, Dochód roczny z nieruchomości = efektywny dochód brutto lub dochód operacyjny netto.

10 Współczynnik kapitalizacjiWk: okres w którym powinien nastąpić zwrot środków wydatkowanych na zakup nieruchomości z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości (okres zwrotu kapitału). Wysokość Wk: na podstawie badania rynku podobnych nieruchomości, jako relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości: gdzie: C – cena transakcyjna za nieruchomość podobną (pod względem charakteru, lokalizacji, standardu i stanu techniczno-użytkowego oraz pozostałych czynników) Wk również na bazie danych z rynku kapitałowego oraz ocen eksperckich

11 Stopa kapitalizacji (R)odwzorowuje ogólny poziom rentowności, dodatek za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w daną nieruchomość a także poprawki na spodziewany wzrost (lub spadek) wartości. Wyznaczenie wartości: to:

12 Technika dyskontowania strumieni dochodówwartość nieruchomości - suma zdyskontowanych strumieni pieniężnych pochodzących z dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości w poszczególnych latach prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości: V – wartość nieruchomości, D – dochód (strumień pieniężny dochodu) na koniec kolejnego roku (DON) 1,2, ... n – kolejne lata prognozy (5-10 lat) RV – wartość rezydualna (końcową) nieruchomości po upływie okresu prognozy, r – stopa dyskontowa.

13 Dochód Źródło informacji - dane rynkowewpływy czynszowe z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości; wpływy pozaczynszowe, m.in.: dochody z udostępnienia nieruchomości na plansze reklamowe, anteny telefonii komórkowych, bankomaty, parkingi, itp. część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości. dochody z nieruchomości ujmowane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec roku. przyjęty sposób obliczania dochodu z nieruchomości decyduje o wyborze metody jej wyceny.

14 Wyznaczanie dochodu z nieruchomościPotencjalny dochód brutto (PDB): czynsz oraz inne dochody (parkingi, garaże, reklamy, in.) (2) - Straty (pustostany, zaległości) (3) = Efektywny dochód brutto (EDB) (4) - Koszty (wydatki) operacyjne podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, media, ubezpieczenie, ochrona, zarządzanie NIE UWZGLĘDNIAMY: amortyzacji, podatku dochodowego, odsetek od kredytów na zakup nieruchomości (5) = Dochód operacyjny netto (DON)

15 Wydatki operacyjne Wydatki operacyjne - roczne koszty utrzymania nieruchomości ponoszone przez właściciela i warunkujące osiąganie dochodów. Założenia: Ponoszone na koniec okresu rocznego. WO to: podatki od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości oraz inne koszty ponoszone okresowo. Do WO zalicza się również średni roczny nakład związany z powtarzającymi się regularnie wydatkami na wymianę elementów stałego wyposażenia – z częstotliwością co najmniej raz na kilka lat, co jest uzasadnione wymogami rynkowymi.

16 Wydatki operacyjne Nie zalicza się: a) odpisów amortyzacyjnych;b) spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek; nakładów na remonty, przekraczających bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy podatku dochodowego.

17 Zasady stosowania metody inwestycyjnejDochody wyrażane w ujęciu realnym (nie uwzględniamy inflacji) Na podstawie informacji z rynku nieruchomości ustala się: poziom pustostanów i strat spowodowanych zaległościami w czynszu. poziom dochodów z nieruchomości odzwierciedla stan rynku nieruchomości w dniu określania jej wartości Jeżeli wyceniana nieruchomość lub jej część jest zajmowana przez właściciela, na potrzeby wyceny przyjmuje się, że jest ona wolna i przeznaczona do wynajęcia.

18 Stopy zwrotu Stopa kapitalizacji odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału. Stopa dyskontowa odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość.

19 Stopa dyskontowa Odzwierciedla relację pomiędzy rocznym dochodem uzyskiwanym z nieruchomości, a nakładami jakie należy ponieść na jej zakup oraz stopień ryzyka postrzegany przez inwestorów przy inwestowaniu na rynku nieruchomości.

20 Model wyceny aktywów kapitałowych (CAPM – capital asset pricing model)r = rb+  (rm – rb) r - stopa dyskontowa rb – bazowa stopa dyskontowa (stopa zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka) rm – średnia rynkowa stopa zwrotu;  - współczynnik oznaczający ryzyko inwestycyjne dla danego przedsięwzięcia

21 Stopa i współczynnik kapitalizacji a wartośćWk (współczynnik kapitalizacji – okres zwrotu) 10 6,7 15 5,3 R (stopa kapitalizacji) 10% 15% 6,7% 18,7% Dochód z nieruchomości X 90 000 Wartość nieruchomości X