1 Private Equity y Venture Capital Una Visión desde el Enfoque Inmobiliario SEA STONE CAPITAL SAPI DE CV

2 Venture CapitalPrivate Equity Etapa del Negocio Temprana, Fase InicialEtapa Madura Tipo de Requerimiento de la Empresa Angel Capital, Seed Capital, Start Up. Mezzanine, Capital para expansion del negocio, LBO, MBO. Requisitos Contar con Business Plan Desarrollo del Producto Prueba de Concepto Generar Utilidades Alto Crecimiento Cierto Volumen de Vtas Penetracion de Mkt Barreras de Entrada Objetivo de la Inversion Probar un nuevo concepto de negocio Consolidacion Enfrentar los retos de la globalizacion. Retorno Esperado Muy Alto (Superior a 30% TIR) Moderado- Alto (Entre 15 y 30% TIR)

3 Private Equity Investments El mercado Internacional de Capital se ha convertido en una de las fuentes mas importantes de Financiamiento externo para las empresas Mexicanas. Algunas características del Private Equity son : Contribuye cada año a fondear 25 veces mas negocios que lo que generan los inversionistas de Venture Capital Cerca del 15% de las 300,000 empresas en los EUA cada año son financiadas por este capital. La inversión total estimada al año es de entre $20 y $50 BDD en mas de 50,000 transacciones. Su inversión supera en $5 a $7 BDD a la que se realiza por la vía del Venture Capital.

4 Private Equity en México

5 Caracteristicas de las inversiones de Private Equity en Mexico La empresa en la que se invierte cuenta con un pequeño numero de inversionistas o son empresas publicas en algún mercado de capital. La inversión es realizada por inversionistas estratégicos o fondos que asumen que su participación en la empresa le añadirá valor y que esperan tener cierto grado de participación en la administración o al menos contar con un esquema de supervisión de la operación. Las inversiones no tienen la intención de ser indefinidas, sino mantenerse por un periodo limitado de tiempo que puede variar entre los 3 y los 6 años. La salida estratégica debe de ser definida desde el principio y generalmente se debe contar con una opción alternativa en caso de que la planeada no llegara a funcionar.

6 El Private Equity en el Sector Inmobiliario. Los fondos de mayor crecimiento en el mundo son los que están relacionados al Sector Inmobiliario Los retornos que se han presentado en los fondos orientados al sector inmobiliario han sobrepasado todas las expectativas del mercado. A pesar de la crisis Sub-Prime en los EUA, el sector inmobiliario en América Latina sigue presentando grandes oportunidades de inversión. El creciente déficit de vivienda en México, la directriz gubernamental de apoyar a la dotación de infraestructura y al sector vivienda en particular, generan una nueva oportunidad de inversión en un mercado subdesarrollado y con aun gran potencial de crecimiento de la demanda. SSC se presenta como un ejemplo de lo que un vehículo financiero orientado al sector inmobiliario puede ofrecer en términos de rentabilidad a los inversionistas.

7 Tu Socio Financiero Inmobiliario SEA STONE CAPITAL

8 Modelo de Negocio La Oportunidad del Mercado Inmobiliario en México Rendimientos Esperados Resumen Ejecutivo Sea Stone Capital: Vehículo Financiero para el Sector Inmobiliario

9 Atendiendo el interés de los inversionistas por participar en el sector inmobiliario en México, Sea Stone Capital es el vehículo financiero ideal diseñado para obtener un alto rendimiento en condiciones de riesgo moderado en este sector. Sea Stone Capital combina la solidez financiera con el amplio conocimiento de expertos en el sector inmobiliario y financiero. Resumen Ejecutivo

10 Sea Stone Capital I es un Vehículo de Inversión de Capital de Desarrollo Inmobiliario con un mínimo deUSD$30’000,000.00 (Treinta Millones de Dólares Americanos) Plazo de la Inversión 6 años. Retorno esperado para el inversionista superior al 30% anualizado en dólares. Estimación de Pagos de Dividendos a partir del Segundo año Inversión mínima de USD$100,000.00 (cien mil dólares) Resumen Ejecutivo

11 La estrategia de negocio de Sea Stone Capital, está orientada a invertir en la parte de la cadena de valor que no está financiada por la banca tradicional y que representa la parte más rentable en la inversión inmobiliaria. Sea Stone Capital es un vehículo financiero que otorga transparencia fiscal a inversionistas mexicanos y extranjeros. Resumen Ejecutivo

12 Modelo de Negocio La Oportunidad del Mercado Inmobiliario en México Rendimientos Esperados Resumen Ejecutivo La Oportunidad de Sea Stone Capital

13 Sea Stone Capital: Un Fondo con posicionamiento único Mercado y Estrategia

14 Espectro de Rendimiento de Inversiones en el Sector Inmobiliario 

15 El enfoque inicial es en áreas de alto dinamismo y crecimiento en México, enfocándose principalmente en los segmentos de vivienda media y residencial, y en menor escala en la vivienda turística. Esta estrategia incluye las regiones de: Baja California, Tijuana-Ensenada, Baja California Sur, Los Cabos Sonora, Puerto Peñasco Nayarit, Riviera Nayarit, Nuevo Vallarta Jalisco, Puerto y Nuevo Vallarta El enfoque de Sea Stone Capital es en áreas de alto crecimiento y con potencial turístico Mercado y Estrategia Fuertemente orientados a satisfacer la demanda del mercado interno en primera instancia y al mercado de retirados americanos y turistas en destinos de alto potencial.

16 Baja California $1,404.3 Baja California $1,404.3 Baja California Sur $288.6 Baja California Sur $288.6 Sonora $797.3 Sonora $797.3 Principales Mercados por Region California Nevada California Nevada USA Canadá Europa USA Canadá Europa Arizona Nevada Nuevo Mexico California Arizona Nevada Nuevo Mexico California Baby Boomers CommutersTuristico Crecimiento Propio Cifras en Millones de Dólares Baby Boomers Turístico Crecimiento Propio Baby Boomers Turístico Mercado y Estrategia

17 Identificación de Oportunidad y Escala de Negocio Valor Déficit de Vivienda $200,000 MM 4 mill unidades @ $50,000 Capital Semilla Requerido $6,666 MM $40,000 MM utilidad/6 6 es el múltiplo de las utilidades que un inversionista espera en retorno por su capital Requerimiento Región Meta $2,138 MM vivienda media 20% vivienda residencial 12% Sea Stone Capital $30 MM Representa 1.4% del capital requerido por el déficit de vivienda en la región meta

18 Mercado y Estrategia Mercado Hipotecario Mexicano: Estabilidad y Potencial Cartera en Bancos Créditos Hipotecarios Fuente: Banco de Mexico Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas Cifras en miles de millones de pesos Fuente: Infonavit y SHF Fuente: Asociación Bancos de México

19 Mercado y Estrategia Estrategia de Inversion Gobierno Federal 2007-2012 Infraestructura carreteras puertos aeropuertos Vivienda $25 MDD Efecto Multiplicador en la Economía Plan de Desarrollo Nacional

20 Mercado y Estrategia Potencial de Negocio Enfocado en Mercado Interno y Externo Mercado Interno El crecimiento poblacional en México se duplicara del 2007-2010 El 26% de la población se encuentra en edad de formar un hogar (20-34 años) El 40% de la población es menor de 20 años Mercado Externo El 25% de los norteamericanos viviendo en el extranjero se encuentra en México Hay 74 millones de baby boomers 600,000 han declarado su interés por adquirir una segunda vivienda en México

21 Mercado y Estrategia Mexico Top Retirement Haven 2007 “México ofrece la mezcla perfecta de tradiciones centenarias y estilo de vida contemporaneo. Vivir en México significa que puedes tener todas las facilidades a las que se está acostumbrado al norte de la frontera con beneficios adicionales en material de impuestos, servicios, costo de vida y clima”. 1.México 2.Ecuador 3.Italia 4.Panamá 5.Australia 6.Malta 7.España 8.Sud África 9.Malaysia … 19. E.E.U.U. Fuente : Fifth Annual Global Retirement Index, by International Living Magazine Baby Boomers, en el umbral del retiro

22 Modelo de Negocio La Oportunidad del Mercado Inmobiliario en México Rendimientos Esperados Resumen Ejecutivo La Oportunidad de Sea Stone Capital

23 Modelo de Negocio Estructura Sea Stone Capital Escala Proyecto 1Proyecto 2Proyecto 3Proyecto N Inversionista 1Inversionista 2Inversionista 3Inversionista N S.A.P.I. Consolidación operativa y fiscal Capital LP Canadá Limited Partnership General Partner Sea Stone Capital México Capital + Dividendos Reportes de Rendimiento & Supervisión de Proyecto

24 Estructura Sea Stone Capital General Partner (SSC) Inversionistas Limited Partnership en Canadá Estructurador y Administrador de las Inversiones Responsable de las Inversiones Todos los recursos se manejaran vía Sociedad Anónima Promotora de Inversiones (S.A.P.I.) Los Inversionistas Invierten en la L.P. Sociedad de Inversión de Responsabilidad Limitada Se constituye en Canadá por su transparencia Fiscal y certidumbre jurídica Permite la entrada de Inversionistas Extranjeros Los inversionistas no tienen responsabilidad sobre las operaciones.

25 Sea Stone atenderá a los proyectos con necesidades de capital para que puedan ser financiables por las instituciones financieras típicas. Sea Stone soportará la adquisición de terrenos con alto potencial inmobiliario Sea Stone será el promotor financiero del proyecto Financiamiento Disponible por parte de Instituciones Financieras, incluyendo Bancos, Sofoles, SHF, Infonavit, Fovissste, Conafovi Estructuración de Proyectos y Adquisición de Tierra Estructuración de Proyectos y Adquisición de Tierra Desarrollo del Proyecto (desarrollador) Desarrollo del Proyecto (desarrollador) Proceso de Venta (cliente) Proceso de Venta (cliente) Modelo de Negocio

26 3. Constitución de Fideicomiso por unidad de Negocio Modelo de Negocio Estructura de Inversión 6.Reparto de dividendos y/o reinversión 5.Finiquito del Proyecto 4. Fondeo y Ejecución 2. Análisis y aprobación por Comité de Inversión 1.Identificación, Selección y Estructuración de Proyectos 1.Identificación, Selección y Estructuración de Proyectos

27  16 años de experiencia en el mercado (desde 1990)  Cobertura nacional en México  Experiencia en mas de 300 proyectos equivalentes a $24,000 MDD de activos administrados  Equipo multidisciplinario con 140 profesionales,  Directores de Proyecto certificados por el PMI  Líder Educativo con mas de 75 certificados y seminarios sobre Administración profesional de proyectos  Premio:”Honor a la Excelencia Educativa 2004” del Consejo Iberoamericano Valor agregado de los servicios Panorama general Planeación Ejecución Control Cierre Definición de objetivos Misión a cumplir Cierre administrativo Cierre de contratos Reportes del proyecto Cambios de administración Retroalimentación continua Plan general del proyecto Estrategias para lograr los objetivos planeados Posibles contingencias Administración de contratos Integración del equipo Aseguramiento de calidad Curriculum Modelo de Negocio Escala : Administración Profesional de Proyectos

28 RIESGOSESTRATEGIA DE MITIGACIÓN Problemas de Propiedad de la TierraAnálisis histórico en el Registro Público de la Propiedad Errores en la Evaluación del Proyectos Estudio de mercado, análisis técnico y modelo financiero realizados por externos. Baja Velocidad de Generación de Oportunidades Red de desarrolladores y brokers de tierra 2 EVALUACIÓN Y SELECCIÓN DEL DESARROLLADOR Atraer desarrolladores que no hacen calce estratégico con Sea Stone. Incorporación del proceso de Evaluación, Capacitación y Certificación de Desarrolladores. Diseño de estándares de calidad y certificación de proveedores, alineados al modelo de Clienting Relation Management (CRM) y Supply Relation Management (SRM) 3 OBTENCIÓN DE CRÉDITO PUENTE Condiciones de obtención del Crédito Puente pone en riesgo el patrimonio de los inversionistas de capital de riesgo en caso de liquidación del proyecto. Condiciones de contratación de Sea Stone que comprometen flujo de proyectos o venta de pagarés de clientes (Contratos con Anticipo). No hipotecan la propiedad y los recursos en fideicomiso. 4 EJECUCIÓN DEL PROYECTO Desviaciones a presupuesto, programa, calidad, orden de ejecución, alineación del equipo hacia los objetivos, uso adecuado de los recursos (obra ejecutada no corresponde con la obra pagada), etc. Control del proyecto externo, mediante la inspección y supervisión, que reporte desviaciones y su impacto futuro que certifique la congruencia entre las erogaciones y los generadores de obra, comercialización, contración, etc. Se emitirán recomendaciones y estrategias para optimización de resultados. CIERRE DEL PROYECTO Datos del resultado y cierre del proyecto no reflejan la realidad operativa del mismo El Comité de Auditoría certificará la confiabilidad del sistema de contabilidad del proyecto, y evalúa la confiabilidad de la información financiera a reportar. Convenio de conducta ética, conflicto de intereses y conservación de secreto industrial con desarrolladores y proveedores. Contratos con (proveedores, autoridades, etc) no cabalmente finiquitados. Esquema de administración de contratos alineado al SRM. 5 1 DETECCIÓN Y EVALUACIÓN DE OPORTUNIDADES Modelo de Negocio

29 La Oportunidad del Mercado Inmobiliario en México Rendimientos Esperados Resumen Ejecutivo La Oportunidad de Sea Stone Capital

30 Sea Stone Capital reinvertirá los flujos de efectivo en nuevos proyectos por un período de 5 años. Al final de la vida de Sea Stone Capital se regresarán los recursos a los inversionistas de la L.P. Se está considerando la posibilidad del adelanto del reparto de utilidades a partir del segundo año en función de los resultados obtenidos. Los fondos iníciales serán invertidos en un 85% para adquisición de tierra y el 15% restante para capital de trabajo. El ciclo operativo comprende 24 meses desde la adquisición del terreno hasta la concreción del total de las ventas. Las utilidades procedentes de cada proyecto menos los adelantos de utilidades serán reinvertidas en la adquisición de nuevas reservas territoriales Rendimientos Esperados Consideraciones Financieras

31 Los niveles de apalancamiento considerados en el modelo son del orden del 40% sobre el valor total de ventas, nivel conservador dentro de los rangos de apalancamiento del sector. Basado en un periodo de inversión de 6 años las proyecciones estimadas arrojan una TIR superior al 30% al Limited Partner Al final de la vida de Sea Stone Capital I, esta prevista la liquidación de los activos acumulados sin necesidad de una salida estratégica. Sea Stone Capital es un vehículo de inversión que distribuirá 80% de los rendimientos a los Limited Partners y 20% al General Partner Proyecciones Financieras Consideraciones Financieras

32 La inversión bajo consideraciones de apalancamiento conservadoras por debajo de la industria, ofrece una TIR atractiva Mayor utilización de crédito puente Proyecciones Financieras Retornos esperados variando las condiciones de apalancamiento

33 Rendimientos Esperados Proyección de Distribución de Dividendos para Inversionista teórico de $100,000 Dlls

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