1 Reforma Tributaria: efectos en Centros Comerciales Manuel Melero Abaroa Presidente Gabriel Bitrán Asesor Económico

2 Cámara Chilena de Centros Comerciales Asociados: -MALL PLAZA -CENCOSUD -PARQUE ARAUCO -RENTAS FALABELLA -WALMART CHILE -CORPGROUP ACTIVOS INMOBILIARIOS -PASMAR Sector: 6.000.000 M2 construidos 150 establecimientos en el país. Stripcenter: 280.000 m2 construidos. Visitas mensuales 40.000.000 6.000 locatarios. 90.000 trabajadores Inversión prevista hasta 2017 : 6.300 MM USD de los cuales 3.200 MM USD serán en Chile

3 Racionalidad de franquicia existente Tratamiento diferenciado del impuesto territorial para empresas en que el activo inmobiliario es el activo productivo esencial está basado en un elemento de racionalidad y equidad. Principio reconocido históricamente Pertinencia de este tratamiento, reconocida por el legislador cuando la materia fue debatida en el marco de reformas anteriores. Justificación del cambio en actual reforma Terminar abusos: inmobiliarias empresas de otros rubros. Evitar la elusión. Reforma Tributaria Legislador siempre diferenció a inmobiliarias y agrícolas, por las mismas razones 3

4 Ministerio Hacienda: eliminación crédito contribuciones Bienes Raíces: menos del 1% de recaudación prevista para 2017 por la Reforma Tributaria. Antecedente previo Fuente: Ministerio de Hacienda, Informe Financiero Proyecto de Reforma Tributaria Nota: (*) Estimación propia en base a contribuciones aproximadas pagadas por Malls, Tiendas por Departamento, Mejoramiento Hogar, Supermercados y Fondos de Renta Inmobiliaria. 4

5 La eliminación del crédito por concepto de impuesto territorial impacta diferentes industrias y actividades (valores estimados) Centros Comerciales  3,00 MM m2 arrendables  10.000 MM USD en activos  Ventas por 14.000 MM USD (25% del retail)  30.000 MM$ en contribuciones  1.000 MM USD en inversiones anuales Supermercados, Mejoramiento de Hogar y Tiendas por Departamento (1)(2)  4,49 MM m2 espacio de venta  5.000 MM USD en activos inmob.  Ventas por 27.000 MM USD  45.000 MM$ en contribuciones Fondos de Renta Inmobiliaria  1,2 MM m2 arrendables  2.000 MM USD en activos administrados  10.000 MM$ en contribuciones Fuentes: Elaborado por Gabriel Bitrán & Asociados en base a información de Shopping Center Development Report: Latin America, Abril 2014, Cushman & Wakefield; Presentación Asamblea de Aportantes, Abril 2014, Independencia Rentas Inmobiliarias; Perspectivas Industria y Precios Objetivos, Mayo 2013, CorpResearch; Memoria Anual SMU S.A. 2013; Asociación Chilena de Leasing; Observatorio Habitacional MINVU. Estudio Colliers “Research and Forecast Report – Mercado Stripcenters” 2013, La Tercera Marzo 2012. Notas: (1) Considera locales tanto fuera como dentro de centros comerciales; (2) Cifras de Mejoramiento de Hogar y Tiendas por Departamento corresponden a 2012; (3) Proyectado a 2013 en base a periodos 2001-2009 Leasing Habitacional (3)  1.600 MM USD en Stock Estamos hablando de un conjunto de actividades que en total suman alrededor de USD 22.500 MM en activos, que invierten alrededor de USD 1.000 al año y recaudan IVA por alrededor de USD 8.000 MM Leasing Inmobiliario Comercial  5.500 MM USD en Stock Actores afectados por la medida (Cifras a 2013) Stripcenters  280.000 m2 arrendables  500 MMUSD en activos 5

6 1.-TRIPLE IMPACTO - Fin impuesto territorial como crédito a impuesto primera categoría. - Alza al 25% en tasa de impuesto de primera categoría - Eliminación del FUT o retención del 10% Resultados netos caerán en 25% lo que los deja, en promedio, por debajo de su costo de financiamiento. Complejidades : - No hay plazos de adaptación. - Son en un mismo momento económico. - Evaluaciones de inversión fueron efectuadas considerando actual marco normativo. - Como veremos, se genera una situación de inequidad tributaria en contra de esta actividad, la renta inmobiliaria. Efectos directos EL SECTOR AFECTADO NO ES EL RETAIL, SINO LA RENTA INMOBILIARIA, QUE ES EL RUBRO EN EL QUE PARTICIPAN LOS CENTROS COMERCIALES. 6

7 Derogación Crédito asociado a pago Contribuciones y alza Impuesto Primera Categoría Impacto sobre Estado de Resultados – Ejemplo Ilustrativo Centro Comercial (MMUSD) Fuente: Elaboración propia en base a empresas de desarrollo, operación y arriendo de espacios comerciales. Nota: Se considera una sociedad anónima abierta en bolsa. Estudio para CChCC de Gabriel Bitrán & Asociados, mayo 2014. 7

8 2.BAJO RETORNO Sector con bajos niveles de retorno en relación a la inversión. Impacto conjunto descrito en el punto anterior, afecta de manera generalizada los resultados de esta actividad. La derogación del crédito de contribuciones hace que este sector sea el más castigado por la reforma tributaria, con un efecto equivalente a 5 puntos adicionales de impuesto a las utilidades. Efectos directos 8

9 Suma de estos efectos hará que para los CC la carga tributaria prácticamente se duplique Pagos al Fisco pre y post-Reforma Tributaria (MMUSD) – Centro Comercial Tipo Fuente: Elaboración propia en base a empresas de desarrollo, operación y arriendo de espacios comerciales. Nota: Se considera una sociedad anónima abierta en bolsa. Estudio para CChCC de Gabriel Bitrán & Asociados, mayo 2014. 9

10 Actividad de bajo retorno: rentabilidad CC es la mitad del promedio de una muestra de empresas industriales- IPSA Rentabilidad operacional antes de impuestos (Resultado operacional/activos – ROA) La rentabilidad de empresas representativas del IPSA con una significativa base de activos (inversiones en infraestructura, maquinaria, equipos, tecnología, etc.) fluctúa aproximadamente entre 7% y 16%. Empresas de renta inmobiliaria como Mall Plaza y Parque Arauco tienen estructuralmente una rentabilidad muy inferior; se trata de un negocio de renta inmobiliaria, no de retail, sólo con activos inmuebles, en un sector extremadamente competitivo Fuente: Elaboración propia en base a información de EERR 2013 de las empresas respectivas. Estudio para CChCC de Gabriel Bitrán & Asociados, mayo 2014. 10

11 La estructura de costos de este sector hace que sea fuertemente castigado con un impuesto específico: las contribuciones Industria Estructura de costos distintas actividades (Ilustrativo) Renta inmobiliaria Agricultura Servicios Mano de obra Maquinaria & equipos Activo inmobiliario Paga contribuciones No paga contribuciones EL EFECTO EN EL SECTOR DE RENTA INMOBILIARIA ES INCLUSO MAYOR QUE EN LA AGRICULTURA, SECTOR AL CUAL, SIN EMBARGO, SE PROPONE MANTENER LA FRANQUICIA 11

12 Se aprecia entonces que las contribuciones se constituyen, en este sector, en una suerte de impuesto específico, que si no se compensa, se traduce en una carga tributaria sustancialmente superior a la de otros sectores de la economía. Para los otros sectores, los activos inmuebles no tienen un peso relevante en su estructura de costos, lo que queda reflejado en el bajo impacto de las contribuciones en su resultado. En el sector de renta inmobiliaria, en cambio, el activo inmobiliario es EL activo productivo de las empresas. Contribuciones sobre resultado operacional de CC: casi 7 veces superior que en otros sectores productivos. Contribuciones sobre resultado operacional antes de impuestos Fuente: Elaboración propia en base a información de EERR 2013 de las empresas respectivas. Nota: Contribuciones estimadas en base a la tasa vigente de 1,225% y el Valor Libro Bruto de Terrenos y Edificios multiplicado por 0,7 Estudio para CChCC de Gabriel Bitrán & Asociados, mayo 2014. 12 Promedio: 0,88% Promedio: 5,62%

13 TAMBIEN INCIDE EL BAJO CRÉDITO TRIBUTARIO RELATIVO POR DEPRECIACIÓN En este tipo de empresas el crédito por pago de contribuciones busca compensar su enorme peso en los resultados, en lo que también incide el bajo crédito tributario relativo por concepto de depreciación. La existencia de esta franquicia en el caso de las empresas inmobiliarias, en particular en aquellas de renta inmobiliaria, como lo son los centros comerciales, no ha sido un trato preferente. Por el contrario: corrige una distorsión que, de otra forma, significaría para este sector una carga tributaria superior en 5 puntos porcentuales a la del resto de las actividades productivas de la economía. 13

14 Crédito tributario/Activos La depreciación (D) genera un crédito tributario equivalente a t*D, donde t es la tasa de impuesto de 1a categoría. Para las empresas no inmobiliarias, el gasto asociado a pago de contribuciones (C) genera un crédito tributario igual a t*C. En el caso de una empresa inmobiliaria el crédito tributario es C, pues se descuenta directamente de impuestos. La suma de ambos tipos de crédito tributario en relación con la base de activos de Mall Plaza está en línea con lo observado en otras empresas. Al observar el crédito tributario total, NO parece que Mall Plaza tiene una ventaja con respecto a otras empresas. Fuente: Elaboración propia en base a información de EERR 2013 de las empresas respectivas. Nota: Información no disponible para Parque Arauco Estudio para CChCC de Gabriel Bitrán & Asociados, mayo 2014. 14 Promedio Depreciación: 0,8%

15 En síntesis, si no se mantiene la franquicia existente, la carga tributaria de este sector será sustancialmente superior a la del resto de los sectores productivos Carga tributaria total sobre utilidades: CC vs. Resto Empresas (considera impuesto de 1ª categoría s/retención, contribuciones de Bs. Raíces y crédito por depreciación) Fuente: Estudio para CChCC de Gabriel Bitrán & Asociados, mayo 2014 (en una muestra de SSAA abiertas se determinó que éstas tienen un crédito tributario promedio de 5% del resultado operacional contra 2,8% para los Centros Comerciales). 15 5,6% 17,2% 27,8% 20,9% 15,9% Crédito tributario Por depreciación Pago contribuciones 20,0% 20,9% 30,6% 25,9%

16 3.Efectos en el largo plazo por shock de sobrecostos podría implicar un cambio para la industria actual y en los proyectos futuros. Los efectos descritos en los numerales anteriores podrían derivar en un aumento en el valor de los arriendos para compensar el impacto agregado de la reforma tributaria. Impacto descrito en los CC, conforme a la estrategia independiente de cada desarrollador inmobiliario en el marco de un mercado intensamente competitivo, podría eventualmente, afectar el nivel de precios en el mercado y al nivel de inversión. Efectos directos 16

17 RENTABILIDADES ESTRECHAS DE CC: DIFICULTAD PARA ABSORBER CAMBIO TRIBUTARIO DE ESTA MAGNITUD Análisis Económico Centro Comercial El impacto agregado de la reforma podría llevar su rentabilidad (ROA) por debajo del costo de endeudamiento promedio de los centros comerciales (en torno a 4%), lo que podría incentivar eventualmente a éstos a buscar vías para transferir, o a lo menos compartir, el efecto señalado con sus usuarios vía precios de arriendo. Fuente: elaboración propia en base a EEFF 2013 Mall Plaza y Parque Arauco Estudio para CChCC de Gabriel Bitrán & Asociados, mayo 2014. Para este sector, el impacto agregado de la medida deja su rentabilidad por debajo de sus costos de financiamiento 17 Análisis Económico Centro Comercial en UF/m2 por año

18 El aumento de la carga tributaria, reduce en un 25% la rentabilidad de los centros actuales y de los nuevos proyectos …. 4,6% Pre-reforma Post-reforma Rentabilidad d/impuestos cartera de proyectos de inversión CC (ilustrativo) …. lo que se traducirá en que algunos proyectos de inversión - los menos rentables – probablemente se dejen de hacer 18

19 CONSIDERANDO QUE ESTE ES UN SECTOR ALTAMENTE RECAUDADOR DE IVA, LA PÉRDIDA DE PROYECTOS DE INVERSIÓN IMPACTA AL FISCO Inversiones en crecimiento previsto CC hasta 2016 Ventas anuales previstas por crecimiento CC a 2016: Recaudación adicional anual IVA por crecimiento a 2016: Pérdida posible en recaudación anual Fisco por menor inversión: (cancelación de 25% de nuevos proyectos) : USD 2.300 MM USD 440 MM - USD 110 MM NO ES CLARO ENTONCES QUE ESTA MEDIDA TENGA UN EFECTIVO NETO POSITIVO EN LA RECAUDACIÓN FISCAL USD 3.200 MM

20 Reforma afecta fuertemente a sector inmobiliario, y a los CC en particular: 1.- Efecto acumulativo: actividad económica a la cual más aumenta la carga tributaria Alza del impuesto de primera categoría. Eliminación del FUT (o retención de 10%). Fin del impuesto territorial como crédito al impuesto de 1a categoría. (5 puntos más de alza del impuesto a las utilidades). 2.- Rompe principio de racionalidad y equidad tributaria: derogación crédito de las contribuciones, impone carga impositiva desequilibrada a este sector frente a otros sectores productivos. 3.-Rentabilidad neta CC queda debajo de sus costos de financiamiento: Impacto agregado de la reforma dejaría a la actividad con una rentabilidad neta por debajo de sus costos promedio de financiamiento. 4.- Eventuales ajustes en los precios o en la inversión: ello dependerá de las decisiones que tome cada empresa de forma independiente y conforme a las variables del mercado y la libre competencia. Conclusiones 20

21 1.Sería más justo corregir y sancionar el uso elusivo de la franquicia: Al fundamentar el cambio de tratamiento tributario del impuesto territorial en la actividad inmobiliaria, se señala que éste se fundamenta en que muchas empresas simulan contratos de arriendo con empresas inmobiliarias relacionadas con el propósito de obtener el beneficio tributario. Debido a esta posibilidad de elusión que sería utilizado por ALGUNAS empresas, el proyecto de ley elimina este crédito para TODAS las empresas de giro inmobiliario, afectando definitivamente el mecanismo existente como elemento nivelador de la carga tributaria de este sector, en circunstancias que bastaría establecer normas de fiscalización y sanción para el uso indebido de este mecanismo. Propuestas 21

22 2.Podría aplicarse de manera gradual: Teniendo en cuenta que la contribución representa un incremento muy importante de tributos para el sector inmobiliario, que incluso supera el incremento que resulta del impuesto de primera categoría, podría aplicarse subiendo gradualmente el tramo sobre el cual las empresas pueden ocupar el impuesto como crédito. Por ejemplo, podría hacerse con la misma gradualidad que la contemplada para el incremento de la tasa de primera categoría, considerando la eliminación definitiva del crédito, implicaría una reducción gradual en 4 años a partir de la entrada en vigencia del 25% de impuesto de primera categoría. Propuestas 22

23 3.Establecer un Crédito a la contribución de bien raíz horizontal pero acotado: Ya que aparentemente el crédito a las contribuciones para el sector inmobiliario está sujeto a cierto grado de elusión, se propone reemplazarlo por un beneficio transversal a las actividades económicas intensivas en uso de bienes inmuebles. Podría hacerse mediante un cambio en la normativa que haga extensivo un crédito a las contribuciones a todas las empresas por el monto de contribuciones que exceda en un 1% la utilidad antes de impuesto. Formalmente, bastaría agregar a la modificación del N°1 del articulo 20 (letra b del N° 10 del artículo 1 del PL), un inciso en su letra a) que diga: “En el caso de los bienes raíces no agrícolas, cuando éstos sean explotados a cualquier título por sociedades anónimas, del monto del impuesto de esta categoría podrá rebajarse el monto del impuesto territorial pagado por el período al cual corresponde la declaración de renta que supere el 1% de la renta efectiva correspondiente”. Medida: Recoge espíritu original del tratamiento de las contribuciones al sector inmobiliario Acota la elusión que podría surgir mediante la creación de inmobiliarias relacionadas Reduce las distorsiones negativas hacia la inversión inmobiliaria No genera costos significativos en los recursos a recaudar debido a que supone el término del crédito para la mayoría de la empresas inmobiliarias, dejándolo acotado a un tramo menor de la contribución. (1/3 para un proyecto típico) Propuestas... 23