1 Seminario de Economía Mexicana: La vivienda en México José Salazar 20 de nov., 2013.

2 EL HOMBRE FELIZ ES AQUEL QUE SIENDO REY O CAMPESINO ENCUENTRA LA PAZ EN SU HOGAR. JOHANN WOLFANG VON GOETHE http://www.sabidurias.com/cita/es/3641/johann-wolfgang-goethe/ el-hombre-feliz-es-aquel-que-siendo-rey-o-campesino-encuentra-paz -en-su-hogar. Consultado el 14/11/2013.

3 Objetivos de esta sesión Entender la importancia de la vivienda en cualquier modelo macro, conocer y discutir el estado de la vivienda mexicana. Analizar algunas de las decisiones típicas del oferente y el demandante que interactúan en este mercado. Estudiar un importante programa de vivienda en México y algunos de sus efectos sociales. Ofrecer algunas líneas de mejora.

4 Contenido I.Definiciones II. La vivienda en el modelo económico general III. ¿Cuánto espacio de vivienda necesita un ser humano? IV. ¿Cuánto gastamos en vivienda? V. ¿Rentamos o compramos? VI. Evolución reciente de los precios de la vivienda en México VII. Efectos sociales de un programa público de vivienda en México VIII. Conclusión.

5 Economía: Viene del latín oeconomía y éste del griego oikonomía: Gobierno de la familia. Casa, entendida no solo como edificio para vivir, sino como conjunto de personas que viven en él, lo cual incluye las propiedades necesarias para su sustento (tierra, herramientas, animales,…) Berti (2012). Vivienda: Ambiente fisiológico que regule la iluminación, humedad, sonido, temperatura y ventilación, que promueva seguridad emocional y asegure privacidad de la familia y del individuo. Rosahn (1957), citado por Ancer, Valdés, Reina, Cortez y Molina (2012, 5). Vivienda digna: Espacio físico establecido legalmente, cuenta con baño, cocina, áreas comunes, tiene al menos un dormitorio por cada dos de sus habitantes y está construido con materiales resistentes en techo, paredes y pisos, tiene acceso a los servicios públicos básicos y a los medios de comunicación y traslado a centros laborales, educativos, de salud y comerciales, estos últimos que implican menos de 2 horas de tránsito de ida y vuelta, cuesta un máximo del 30% de los ingreso de sus ocupantes. Elaboración propia. I/VIII. Definiciones

6 Trabajo 8 hrs. Sueño 8 hrs. Alimentación 3 hrs. Aseo 1.5 hr. Esparcimiento 2 hr. Traslados 1.5 hr. Asignación diaria del tiempo, en aras de un desarrollo personal integral Fuente: Elaboración propia.

7 II/VIII. La vivienda un motor del modelo económico general Axioma Todos los seres humanos necesitamos un espacio donde vivir, generalmente un espacio físico delimitado por piso, paredes y techo. Supuestos La construcción de cualquier vivienda requiere de un fondeo propio o externo. El fondeo externo puede venir del sector financiero público y/o privado. Hay dos tipos generales de vivienda, la digna y la precaria. El individuo promedio requiere un mínimo de medio dormitorio, además de las áreas comunes básicas, para no ver limitadas sus facultades físicas y mentales. La vida útil de una vivienda es 25 años. Hipótesis A mejor servicio de vivienda, mejor desarrollo personal físico y mental de sus habitantes. A mayor coeficiente de vivienda digna a precaria, mayor crecimiento económico. La estabilidad en el mercado de vivienda, propicia estabilidad macroeconómica. El mayor acceso al crédito hipotecario lleva a menores índices de desigualdad.

8 Construcción de vivienda digna Desarrollo integral de familias e individuos Creación de empleo, efecto multiplicador en el PIB Mejor desempeño laboral y social Mayor ingreso y ahorro familiar Fondos y crédito para la vivienda Aumenta la probabilidad de ambientes económicamente eficientes, sostenibles, igualitarios, socialmente viables e Inclusivos. La vivienda como un determinante del crecimiento económico y de la viabilidad social Fuente: Elaboración propia. Mayor recaudación fiscal

9 III/VIII. ¿Cuánto espacio de vivienda necesita un ser humano para desarrollarse normalmente?

10 Según la CONAVI: La mitad de un dormitorio más los espacios de uso común, baño, cocina y área de convivencia. Siguiendo este criterio y calculando con base en datos del Censo 2010, en México hay un déficit de casi 16 millones de dormitorios, como podemos ver en el siguiente cuadro. Fuente: Cálculo propio con datos del Censo 2010.

11 MÉXICO: COMISIÓN NACIONAL DE VIVIENDA VIVIENDAS HACINADAS TOTALES: 10,018,367. (35% del total) POBLACIÓN HACINADA TOTAL: 52,640,889. (47% del total) 2010 Urbano Rural Sin hacinamiento Con hacinamiento Total Sin hacinamiento Con hacinamient o Total Viviendas13,123,8165,405,06618,528,8825,553,9974,613,30110,167,298 29% 45% Fuente: Elaboración propia con base en datos de INEGI (2011), Muestra del Censo de Población y Vivienda, 2010. Nota: Se considera hacinamiento cuando existen más de dos ocupantes por dormitorio en una vivienda. Se consideran localidades urbanas cuando tienen más de 15 mil habitantes Fuente: http://201.149.20.167/sniiv/cgi-bin/sniiv/sniiv2.html, consultada el 10/11/2013http://201.149.20.167/sniiv/cgi-bin/sniiv/sniiv2.html

12 IV/VIII. ¿Cuánto gastamos anualmente en vivienda, quienes residimos en México?

13 En 2012, fueron: $1,141,491,580,000 O bien: $10,160 por persona; o $15,071 por perceptor. Fuente: Elaboración propia con datos de ENIGH, 2012. ¿Es mucho o es poco?

14 Fuente: Elaboración propia con datos de ENIGH, 2012. ¡En ningún otro concepto gastamos más! En 2012, el gasto total medio por hogar en México, fue de: $153,653.

15 V/VIII. ¿Rentamos o compramos?

16 En el mundo el 52% compra *, en México el 71%. Para México, las diferencias por entidades pueden verse a continuación. ¿Por qué el sesgo a comprar? * Calculado con base en datos de Green y Malpezzi, 2003, citados por: McDonald, J. y McMillen, D. (2011). Urban economics and real estate, theory and policy. NJ, EE.UU.: Wiley. Morales, C., Ortiz, A., Peña, M. y Mijares, V. (2012). Índice de calidad de vivienda por municipio en México. Revista Estudiantil de Economía, 4(1), 23-44. Nota: Morales, et al. (2012) estiman una correlación de 0.79 entre el índice de calidad de vivienda y el índice de marginación, ello al usar datos para todos los municipios de México.

17 ¿Comprar, vender o rentar? Un modelo “naive” Axioma: El propietario de la casa evalúa vender o rentar, si a el le es mejor rentar, ante una misma tasa activa y pasiva, al consumidor le será mejor comprar. Flujo mensual al vender = Valor de la casa * Interés mensual ganado FMV = VC * IMG Flujo mensual al rentar = Renta mensual + Revaloración – Depreciación FMR = RM + R – D ¿Dado lo demás constante, cuál es la tasa de IMG que lleva a la indiferencia? Será aquella que iguala FMV = FMR IMG = (RM + R – D)/VC Dado lo demás constante a mayor IMG => vender. El umbral de indiferencia actual para IMG en México, considerando una regla de dedo de una renta mensual del 0.4% del valor de la casa y el valor esperado de revaloración de la casa igual al medio de los últimos 5 años, es de 5.6%.

18 VI/VIII. Evolución de los precios de la vivienda en México. Crecimiento de los precios de la vivienda en México Marzo 2008 a junio de 2013 Índice de preciosCrecimiento porcentual General al consumidor23.6 General de vivienda27.6 De vivienda usada24.3 De vivienda nueva29.8 De departamentos26.9 En estos 5 años el valor real de la vivienda general subió un 3.2%, es decir, observó un crecimiento promedio anual real de 0.63%. Fuente: Elaboración propia con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal.

19 VII/VIII. Efectos sociales de un programa público de vivienda en México. 3m 30m 26m 2 1 dormitorio; Cocina; Baño; y Sala. Fuente: Elaboración propia.

20 El programa: Tu Casa (Zacatecas) Programa federal de vivienda progresiva que nace en 1998 y es dirigido a familias en pobreza. Está presente en las 32 entidades federativas. En el renglón de Unidades Básicas de Vivienda, en 2010 el monto financiable alcanzó los $40,000 en zona rural y $53,000 en zona urbana. A noviembre de 2009, contemplaba a familias con ingresos menores a $164.4 pesos diarios.

21 Metodología. Contempló dos vías: a)Comparación de situación de bienestar de los participantes antes y después de recibir el apoyo; y b)Comparación de situación de bienestar entre el grupo de participantes y un grupo de control de similares características socioeconómicas. Se empleó un muestreo probabilístico estratificado para determinar el número de observaciones a obtener en cada grupo.

22 Resultados: Antes y después del grupo beneficiario. Fuente: Elaboración propia.

23 Resultados: comparación del grupo beneficiario vs. el de control. Resalta el hecho de que algunas de las condiciones de entrega de UBV no son satisfechas. Fuente: Elaboración propia.

24 La mayor satisfacción de los beneficiarios provendría de: la expectativa de mejora; la seguridad patrimonial; y el ahorro en vivienda. Resultados: comparación del grupo beneficiario vs. el de control. Fuente: Elaboración propia.

25 Resultados: comparación del grupo beneficiario vs. el de control.

26 El programa implica casas 30-35 metros más pequeñas; un aumento de 0.6 en la satisfacción con la vivienda, y entre un 0.5 y 0.8 en satisfacción con la colonia. Resultados: comparación del grupo beneficiario vs. el de control. Fuente: Elaboración propia.

27 El estado actual de la vivienda en México, donde más del 70% es precaria, plantea una importante área de oportunidad para el crecimiento económico y mejora social. Las condiciones de estabilidad macro han permitido largos períodos de tasas bajas de interés, el aumento de las mismas podría llevar a fomentar esquemas de renta. Los actuales esquemas de apoyo, basados en fondos tripartitas, paradójicamente tienden a dejar fuera a municipios con alta marginación. En los programas actuales, una de las demandas más claras es la De contar con un cuarto más y lugares de esparcimiento más cercanos. En el primer rubro se podrían hacer alianzas con programas privados que ofrecen precisamente esto, como Patrimonio Hoy de Cemex. VIII/VIII. Conclusiones.

28 Visita a Zinacantepec, Edo. de México, otoño del 2005. Programa de vivienda progresiva, Patrimonio Hoy, de CEMEX. G R A C I A S