1 Soluciones Integrales de Inversión y Real Estate 2012 -Información Propia y Protegida por la ley de Derechos de Autor. “De Ster Habana,”, S.A. de C.V. 1

2 Contenido 1. Soluciones Integrales de Inversión y Real Estate “Los 7 aspectos fundamentales de laInversión” 1. Due Diligence 2. Contratos, Sociedades y Alianzas Estartegicas 3. Inversión Extranjera 4. Usos de Suelo y Regimenes Agrarios (Permisos y Licencias Ambientales y Urbanisticas) 5. Valuación de Inmuebles 6. Financiamiento 7. Marketing 2. D´Ster Investland 1. Experiencia 2. Nuestro Equipo y Socios 3. ¿Porque trabajar con nosotros? 4. Nuestros Servicios 5. Clientes 6. Oficinas 2

3 Contratos, Sociedades y Alianzas Estratégicas Inversión Inmobiliaria Usos del Suelo y Regímenes Agrarios Inversión Extranjera Marketing: Compra y Venta Seguridad a la Inversión Inmobiliaria Financiami ento e Inversión Valuación de Inmuebles Los 7 Aspectos Fundamentales de la Inversión Inmobiliaria 3 Permisos y Licencias Ambientales y Urbanisticas Due Diligence Title Insurance

4 Due Diligence Es la herramienta de la administración que nos permite conocer: 1.Las necesidades de un proyecto de inversión por los diferentes factores que intervienen para su implantación. 2.El estatus que guarda un inmueble para poder llevar a cabo un determinado negocio con él. 4

5 Due Diligence Tipos de Due Diligence 5

6 Cuestionario General de un Due Diligence Propiedad del Predio y otras cuestiones legales relevantes 1.Antecedentes de la Reforma Agraria y Registro Nacional Agrario 2.Antecedentes de la compraventa y resumen descriptivo de la negociación de compraventa 3.Título de Propiedad 4.Inscripción en el Registro Público de la Propiedad 5.Acta de Entrega de Posesión. 6.Certificado de libertad de Gravámenes. 7.Seguros y fianzas sobre el predio 8.Avalúo Comercial y Valor Catastral Actual 9.Valor comercial o de mercado de los bienes vecinos, 10.Servicios a los cuales se tiene acceso en la zona donde se encuentra el inmueble 11.Levantamiento Topográfico 12.Compromisos firmados sobre el predio para hipotecar, avalar, garantizar o cualquier otra figura que comprometa la propiedad del predio, o compraventas con reserva de dominio. 13.Accesiones al terreno, servidumbres de paso, caminos de acceso, zona federal u otras figuras jurídicas de propiedad o de concesión insertas o colindantes (identificadas en un plano) 6

7 Propiedad del Predio y otras cuestiones legales relevantes 14.Cartas de factibilidad de la Infraestructura y servicios por instalar y en su caso, costos vinculados al proyecto (luz, agua, urbanización, alumbrado público, drenaje, plantas tratadoras de agua, etc.) 15.Otros servicios públicos con los que cuenta directamente el predio 16.Carta de destino de Uso de suelo (identificar CUS y COS) 17.Cédula Catastral 18.Carta de no adeudo de Impuesto Predial 19.Cartas de no adeudos de otros impuestos aplicables al terreno como ISAI, ZOFEMAT, etc. 20.Ubicación en los Planes de ordenamiento Ecológico (Planes Municipales, ordenamientos Estatales o Federales) y/o cualquier otra normativa que incida en el predio. 21.Autorización y Manifestación de Impacto Ambiental 22.Mecánica de Suelo 23.Autorizaciones de la CONAFOR 24.Autorizaciones emitidas para el proyecto por SEMARNAT y otras autoridades ambientales Federales, Estatales o Municipales 25.Autorizaciones emitidas para la utilización de bienes nacionales (Zofemat, otras) 26.Autorizaciones en materia de agua. 27.Contratos de arrendamiento Cuestionario General de un Due Diligence 7

8 Del Propietario (en caso de que se adquiera la propiedad por virtud de la compra de la Sociedad Mercantil Propietaria) 1.Resumen descriptivo del Desarrollador (Integración Accionaria / Empresas que lo conforman / Consejo Administración. 2.Acta Constitutiva y Poderes del Representante Legal. 3.Convenios entre accionistas y con terceras personas 4.Endoso de acciones 5.Asambleas de socios y del Consejo de Admon. o Acuerdos del Admon. Único 6.Compromisos futuros de las sociedad y de los accionistas o contratos de cesión de derechos 7.Otros contratos, fideicomisos, acuerdos o convenios firmados por la sociedad o por lo socios y que se vinculen con el capital accionario que tienen en la sociedad 8.Experiencia y descripción de los desarrollos que ha construido. 9.Organigrama del personal directivo del Desarrollador y su experiencia. 10.Estados financieros auditados recientes del Desarrollador. 11.Cumplimiento de obligaciones fiscales 12.Empresas terceras donde se tenga capital accionario (subsidiarias o filiales) 13.Títulos, derechos y obligaciones emitidos o a favor. Cuestionario General de un Due Diligence 8

9 Cuestiones Legales que incidan en el Predio y/o en su Propietaria 1.Litigios y Contingentes Laborales 2.Existencia de Contratos Colectivos 3.Pago de IMSS y otras impuestos y prestaciones laborales 4.Litigios o Arbitrajes en curso, por iniciar o pendientes de resolución, en general cualquier controversia relacionada con la propietaria, con los socios y su capital accionario o con el predio 5.Requerimientos y/o notificaciones legales 6.Anotaciones en RPP 7.Marcas y contratos firmados 8.Compromisos con otras marcas 9.Préstamos o Créditos firmados donde la propietaria, sus accionistas o el terreno hayan sido dados en garantía o bajo algún esquema de avalistas. 10.Contratos firmados por cumplirse y con condición suspensiva 11.Contratos o compromisos firmados en México o en el Extranjero relacionados con la propietaria, con el predio, con el proyecto, con la construcción o con la venta del producto inmobiliario. Cuestionario General de un Due Diligence 9

10 Construcción / Venta (En su caso) 1.Descripción Empresa Constructora y Arquitecto de Diseño, su experiencia en otros desarrollos y capacidad financiera 2.Copia del o de los Contrato de Construcción, Contrato de Operación y otros Convenios Relevantes 3.Estado actual del Proyecto Ejecutivo y fecha de conclusión, o en su caso, obras relazadas o en curso y fechas de conclusión 4.Sistema de Control y Supervisión del Proyecto / Principales Proveedores de Materiales y Equipo 5.Descripción de la empresa Comercializadora, su experiencia de en otros desarrollos similares 6.Descripción del Sistema de Comercialización y Cobranza (Local en sitio, Promotores, Asociaciones) Cuestionario General de un Due Diligence 10

11 Contrato de CambioContrato Social La relación de las prestaciones concluye en el contrato La relación de las prestaciones crea la sociedad Las prestaciones se intercambianLas prestaciones constituyen un fondo común Intereses opuesto y satisfacción contradictoria Intereses opuestos pero la satisfacción es ordinaria Dos partesDos o mas partes Contratos cerradosContratos abiertos Relación sinalagmática se establece de parte a parte Relación sinalagmática se establece entre cada parte y el nuevo sujeto jurídico 1. El negocio social 11

12 12 Compraventa 371 Co Com Suministro 75, Fracc. V, Co Com (Atípico) Distribución 75, Fracc. I, Co Com (Atípico) Consignación (Estimatorio) 392 Co Com Cuenta Corriente 302 LTOC Prenda 334 LTOC Depósito 332 Co Com Comisión Mercantil 273 Co Com Sociedad Mercantil LGSM Asociación en Participación LGSM Tiempo Compartido NOM-SCFI-1998 (Atípico) Autofinanciamiento NOM-037-SCFI-1994 (Atípico) Transporte 576 Co Com Fletamento 119 LNyCM Franquicia 142 LPI Edición LDA Coinversión (Joint Venture) (Atípico) Contratos Mercantiles

13 Contrato Social (Estatutos) Socio Derechos y Obligaciones Relación con terceros Relación con Autoridades Las partes fijan el contenido: Efectos Constitutivos. Creación de una nueva Persona Jurídica. Efectos Legales. Pactos de derecho objetivo (aplicación normativa e imperativa de la ley). Efectos Convencionales. La voluntad de las partes aporta lícitamente nuevas disposiciones y necesidades de su relación convencional y fines del negocio social. Efectos Constitutivos Velo Social Sociedad (Persona Jurídica distinta a la de los Socios) Efectos del Contrato Social 13

14 2. Elementos de Existencia  Consentimiento A.Capacidad a)Regla general b)Incapacidad i.Menores de Edad ii.Casados iii.Consecuencias de la incapacidad c)Inhabilitados B.Vicios en el consentimiento a)Error b)Dolo y Mala Fe c)Violencia  Objeto (Aportaciones de los Socios) a)Bienes b)Otras Aportaciones  Fin Social (Objeto Social) a)Medio b)Prestación c)Capacidad Jurídica 14

15 3. Elementos Funcionales  Asamblea de Socios A.Ordinaria B.Extraordinaria  Órgano de Administración A.Administrador Único B.Consejo de Administración  Órgano de Vigilancia A.Comisario Único B.Consejo de Comisarios  Capital Social A.Títulos representativos del Capital B.Partes Sociales C.Estados Contables D.Estrategias Financieras 15

16 4. Tipos de Sociedades Artículo 1. Ley de Sociedades Mercantiles 1.Sociedad en Nombre Colectivo 2.Sociedad en Comandita Simple 3.Sociedad de Responsabilidad Limitada 4.Sociedad Anónima 5.Sociedad en Comandita por Acciones; y 6.Sociedad Cooperativa - Régimen de Capital Variable Otras Leyes 1.SAPIs, SAPIBs y SABs 2.Agrarias 3.Sofoles y Sofomes 4.Integradoras 5.Sociedades de Inversión 16

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