1 Szacowanie wartości rynkowej nieruchomości: podejście porównawczedr Małgorzata Zięba
2 Metodologia wyceny nieruchomościPODEJŚCIA PORÓWNAWCZE DOCHODOWE MIESZANE KOSZTOWE WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA WARTOŚĆ RYNKOWA
3 PODEJŚCIE PORÓWNAWCZEPowszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 (NI 1) Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości §4-5 RozpWyc
4 Założenia podejścia wartość nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego Nieruchomość podobna: porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
5 wartość szacowanej nieruchomości XFAKT I WARUNKI SPRZEDAŻY nieruchomości A B C CENA SPRZEDAŻY DATA SPRZEDAŻY CECHY
6 PODEJŚCIE PORÓWNAWCZEMETODA PORÓWNYWANIA PARAMI METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ METODA ANALIZY STATYSTYCZNEJ RYNKU (aktualnie nie jest stosowana, nie ma standardu)
7 Ogólne zasady wyceny nieruchomości podobne w obrocie w ciągu ostatnich 2 lat wyjątek: słabo rozwinięty rynek wyłącznie ceny transakcyjne z aktów notarialnych wyjątek: czynsze jednolita jednostka porównawcza np. 1 m2, 1 ar analiza i określenie rynku nieruchomości podobnych korekta cen ze względu na upływ czasu określenie wagi cech rynkowych
8 Procedura wyceny metodą porównywania paramiKrok 1: Określenie rynku lokalnego dla wycenianej nieruchomości: rodzaj obszar okres badania cen transakcyjnych informacje o popycie i podaży, potencjał rozwojowy, inne czynniki ekonomiczne
9 Rynek nieruchomości – informacje do wycenycechy fizyczne nieruchomości (zbliżone powierzchnie gruntów, budynków, ich zużycie); stan prawny nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym; cechy użytkowe i ekonomiczne nieruchomości i cech rynku (podobny sposób użytkowania, renoma, relacja popytu i podaży, dochód operacyjny netto, itp.) 9
10 Procedura obliczeniowa – porównywanie paramiKrok 2: Aktualizacja cen ze względu na upływ czasu (ceteris paribus) jednostkowy współczynnik zmiany cen gdzie: Wz,i - jednostkowy współczynnik zmiany cen obliczony dla jednej i-tej pary nieruchomości podobnych Cw,i - cena nieruchomości sprzedanej wcześniej w i-tej parze Cp,i cena nieruchomości sprzedanej później w i-tej parze t liczba miesięcy pomiędzy terminami sprzedaży nieruchomości w i-tej parze
11 Procedura obliczeniowa – porównywanie paramiAktualizacja cen ze względu na upływ czasu (ceteris paribus) współczynnik zmiany cen dla danego rynku gdzie: n – liczba par porównawczych Wz,c – współczynnik zmiany cen na danym rynku skorygowana cena Ca – cena zaktualizowana Cnom – cena nominalna m – liczba miesięcy od zawarcia transakcji do dnia korygowania 11
12 Procedura wyceny metodą porównywania paramiKrok 3: Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.
13 Cechy rynkowe Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Cechy rynkowe mają lokalny charakter i ich wagi określa na podstawie analizy rynku lokalnego. Jeżeli przepis szczególny tak stanowi, określone w nim cechy nieruchomości powinny być w procesie wyceny obligatoryjnie uwzględniane. 13
14 Wagi cech Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku:na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, na podstawie badań-obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. „Z uwagi na brak w obrocie rynkowym nieruchomościami podobnymi w analizowanym okresie czasu, lokali różniących się wyłącznie jedną cechą, przyjęto wagi cech na podstawie obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości” 14
15 Procedura wyceny metodą porównywania parami2) Wyznaczenie Cmin i Cmax oraz ΔC (zakres kwotowy wszystkich cech), w ramach analizowanego rynku: Δ C = Cmax – Cmin 3) Określenie wag cech wagi cech (ceteris paribus) gdzie: wi - waga cechy i Cw – cena jednostkowo najwyższa w danej parze Cm – cena jednostkowo najniższa 4) Określenie zakresu kwotowego cech (np. w tabeli)
16 Zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych i ich wag
17 Krok 4: Charakterystyka szacowanej nieruchomości i podobnych nieruchomości wg cech rynkowych
18
19 Procedura obliczeniowa – porównywanie paramiKrok 5: Wybór 3-5 podobnych nieruchomości o znanych cenach i cechach rynkowych Krok 6: Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości Krok 7: Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi.
20 Procedura wyceny metodą porównywania parami, cd.Krok 8: Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Krok 9: Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
21 Procedura obliczeniowa – porównywanie parami9) Określenie wartości rynkowej szacowanej nieruchomości przy pomocy formuły: gdzie: WX – wartość rynkowa nieruchomości X XA - cena nieruchomości A po poprawkach
22 Podejście porównawcze – metoda korygowania ceny średniejOkreślenie rynku lokalnego Ustalenie cech rynkowych i określenie ich wag Charakterystyka wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych ... podobnie jak w metodzie porównywania parami różnica: do analizy konieczny jest zbiór nieruchomości porównywalnych (co najmniej kilkanaście), które były przedmiotem obrotu informacja o cechach nieruchomości (opis) o cenie najniższej i najwyższej
23 Procedura obliczeniowa – korygowanie ceny średniej4) Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej (Cmax) Lp. Cechy rynkowe Charakterystyka Cmin Cmax 1 Lokalizacja dobra bardzo dobra 2 Stan techniczny i standard lokalu przeciętny bardzo dobry 3 Wiek budynku dobry najlepszy 4 Kondygnacja najlepsza 5 Funkcjonalność lokalu przeciętna wysoka 6 Powierzchnia użytkowa 7 Miejsce postojowe brak
24 Procedura obliczeniowa – korygowanie ceny średniej5) Określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej). 6) Określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: Zakres współczynników wynika z założenia, że wartość nieruchomości powinna znaleźć się pomiędzy:
25 Procedura obliczeniowa – korygowanie ceny średniej6a) Różnicowanie cech i współczynników cecha typu (trójstopniowa): bardzo dobra dobra średnia
26 Procedura obliczeniowa – korygowanie ceny średniej7) Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: ui - wielkość i- tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości. n - liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.