1 Teorie wyceny Metodologia wyceny na świecie Dr Małgorzata Zięba

2 Literatura Zasady wyceny nieruchomości w świecie, pod red. Andrzeja Hopfera, Zielona Góra: ZCO, 1999; Mączyńska, E., Prystupa, M., Rygiel, K.: Ile jest warta nieruchomość, Warszawa: poltext, 2004;

3 Teorie wyceny – podejścia

4 Teoretyczne kierunki wyceny* Absolutystyczny Relatywistyczny Mieszany * Mączyńska, A., Prystupa, M., Rygiel, K.: Ile jest warta nieruchomość, Warszawa: poltext, 2004.

5 Podejście absolutystyczne Dochód z majątku/aktywów jako główne kryterium i miara wartości Teoria inwestycji i efektywności inwestycji jako metodologiczny punkt wyjścia Ocena różnych opcji inwestycyjnych

6 Podejście relatywistyczne Różne wartości przedmiotu wyceny, zależne od: Celu wyceny Interesów stron

7 Podejście mieszane Różne metody wyceny Wartość adekwatna do ceny rynkowej W braku możliwości ustalenia wartości rynkowej – inne metody wyceny

8 Wycena nieruchomości na świecie Metodologia szacowania – techniki analityczne i matematyczne używane przez rzeczoznawców w celu sformułowania opinii o wartości środka trwałego Standardy szacowania – reguły dotyczące zachowań rzeczoznawcy w poszczególnych zadaniach związanych z szacowaniem

9 Międzynarodowe standardy wyceny RISC Red Book, 1976 r., stosowana oprócz UK, w Irlandii, Singapurze, Hong Kongu Europejskie Standardy Wyceny (EVS) „Blue Book” - Europejska Grupa Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (TEGoVA). Od 1977 r. (do 1997.r) tworzono europejskie standardy wyceny (wtedy przez TEGOVOFOA – The European Group of Valuers of Fixed Assets). Międzynarodowe Standardy Wyceny (IVS) - Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny (IVSC),

10 Wycena nieruchomości w krajach europejskich – uprawnienia

11 Wycena nieruchomości w krajach europejskich – uprawnienia, cd.

12 Wycena nieruchomości w krajach europejskich – uprawnienia

13 Wycena nieruchomości w krajach europejskich – uprawnienia, cd.

14 Wycena nieruchomości w Wielkiej Brytanii Podstawy prawne „Red Book” – The RICS Appraisal and Valuation Manual, z 1995 r. Organizacje zawodowe: RICS Royal Institution of Chartered Surveyors ISVA The Incorporated Society of Valuers and Auctioners (Samorządowe Stowarzyszenia Rzeczoznawców i Pośredników) IRRV The Institute of Revenues, Rating and Valuation (Instytut Dochodów, Podatków i Wycen

15 Red Book Czerwona księga (The RICS Appraisal and Valuation Manual) wyróżnia następujące rodzaje wartości jako podstawy szacowania nieruchomości: 1. Wartość rynkowa (market value MV) 2. Wartość wolnorynkowa (open market value OMV) 3. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania (Existing Use Value) 4. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania dla zarejestrowanych stowarzyszeń budownictwa mieszkaniowego (Existing Use Value for Registered Housing Associations EUV-RHA) 5. Spodziewana cena przyszłej sprzedaży (Estimated Realisation Price – ERP) 6. Spodziewana cena przy wymuszonej sprzedaży (Estimated Restricted Realisation Price – ERRP) 7. Pomniejszony koszt zastąpienia (Depreciated replacement Cost – DRC) 8. Wolnorynkowa wartość czynszowa (Open Market Rental Value – OMRV) 9. Spodziewana przyszła wartość czynszowa (Estimated Future Rental Value-EFRV)

16 Wartość rynkowa w UK Wartość rynkowa (MV) – przybliżona kwota, za którą można sprzedać nieruchomość w momencie szacowania przy założeniu, że istnieje chętny nabywca i chętny sprzedający i że uzyskana zostanie w normalnej transakcji poprzedzonej właściwym marketingiem w którym każda ze stron będzie postępowała świadomie, rozsądnie i bez przymusu. W szacowaniu wartości rynkowej nie uwzględnia się możliwości zmian czynników wpływających na zachowanie rynku. Wartość ta nie zawiera w sobie kosztów związanych ze sprzedażą lub kupnem nieruchomości w tym także podatków i opłat naliczonych z tego tytułu. Wartość wolnorynkowa (OMV) – przewidywana najwyższa cena jaką można uzyskać za nieruchomość w transakcji rynkowej dokonanej w dacie szacowania przy następujących założeniach: sprzedający nie działa pod przymusem, istnieje wystarczający okres czasu na wynegocjowanie warunków transakcji, stan rynku i warunki kształtowania się cen są takie same jak w momencie szacowania, nie rozważa się ofert nietypowych nabywców, strony transakcji działają samodzielnie i rozważnie.

17 Wartość rynkowa Wartość dla aktualnego sposobu użytkowania (EUV) – opinią o najwyższej cenie możliwej do uzyskania za nieruchomości w momencie szacowania. Założenia, są takie same jak w definicji wartości wolnorynkowej lecz dodatkowo zakłada się, że: a) nieruchomość może być użytkowana w dającej się przewidzieć przyszłości tylko w takiej funkcji, w jakiej znajduje się w momencie szacowania, b) cała nieruchomość jest wolna (dyspozycyjna) i do objęcia w momencie sprzedaży i wszystkie części nieruchomości są zajmowane do prowadzenia działalności Szacowana dla celów księgowych (sprawozdań finansowych), jeśli na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza. Koncepcja wartości nieruchomości jest zbieżna z definicją wartości majątku trwałego i oznacza obecny koszt zastąpienia netto (net current replacement cost) Wartość dla aktualnego sposobu użytkowania dla zarejestrowanych stowarzyszeń budownictwa mieszkaniowego ( EUV-RHA) – przewidywana najwyższa cena sprzedaży w dacie szacowania (jak OMV) zakładająca ponadto, że kontynuowany będzie wynajem nieruchomości zgodnie z obecnym przeznaczeniem i na obecnych warunkach przez organizacje do tego upoważnione.

18 Wartość rynkowa Spodziewana cena sprzedaży (ERP) - opinia o spodziewanej cenie sprzedaży nieruchomości w normalnej transakcji wolnorynkowej, która będzie miała miejsce w przyszłości przy dodatkowym założeniu, że: a) istnieje chętny sprzedawca, b) nie brano pod uwagę szczególnych ofert zainteresowań potencjalnych nabywców, c) obie strony transakcji będą dysponować jednakowymi informacjami i działać rozważnie i bez przymusu. Uwzględnia się zachowanie się rynku w ujęciu dynamicznym, stąd to prognoza otrzymana jako efekt symulacji rynku nieruchomości na koniec przyjętego okresu, gdyż okres ekspozycji rynkowej jest szacowany przez rzeczoznawcę i rozpoczyna się po dniu sporządzenia wyceny. Wprowadzona jako podstawa szacowania pod wpływem Zrzeszenia Brytyjskich Banków dla potrzeb zabezpieczenia kredytów hipotecznych na nieruchomościach komercyjnych.

19 Wartość Spodziewana cena przy wymuszonej sprzedaży (ERRP) oznacza spodziewaną cenę możliwą do uzyskania w przyszłości w terminie określonym przez klienta i uwzględnionym przez rzeczoznawcę w obliczeniach. Wymuszona sprzedaż powoduje wystąpienie ograniczeń okresu czasu traktowanego jako rozsądny okres marketingu i negocjowania warunków transakcji. Wartość czynszowa dla przyszłej sprzedaży (EFRV) oznacza najwyższą stawkę czynszu możliwa do uzyskania w wyniku wynajęcia nieruchomości, lecz w określonym terminie w przyszłości. Wielkość tę przewiduje rzeczoznawca biorąc pod uwagę założenia wymienione w definicji wartości czynszowej.

20 Inne rodzaje wartości Pomniejszony koszt zastąpienia (DRC) –s uma wartości działki gruntowej oszacowanej dla aktualnego sposobu uŜytkowania i kosztów odtworzenia zabudowy stojącej na gruncie pomniejszonych o wartość zuŜycia spowodowanego wiekiem obiektów, przestarzałymi rozwiązaniami funkcjonalnymi i wpływem czynników środowiskowych. Wolnorynkowa wartość czynszowa (OMRV) - stanowi opinię najwyższej stawce czynszu możliwej do otrzymania z tytułu wynajęcia nieruchomości w terminie szacowania przy założeniu, że: istnieje chętny wynajmujący, rozsądny okres na wynegocjowania umowy najmu, stan rynku, poziom czynszów, poziom wydatków i inne okoliczności przyjmowane jako dane wyjściowe przy zawieraniu umów są takie same jak w dacie szacowania i odzwierciedlają wielkości rynkowe dla danego typu i klasy nieruchomości., nie bierze się pod uwagę nietypowych zachowań najemców, strony transakcji działają świadomie i rozsądnie.

21 Metody szacowania wartości w Wielkiej Brytanii Podstawowe metody (sposoby): 1. porównawcza (comparison), 2. inwestycyjna (investment), 3. zysków (profits), 4. kosztowa (cost based), 5. pozostałościowa (residual)

22 Metoda inwestycyjna (kapitalizacji dochodów) Konieczne dane dotyczące przewidywanego dochodu, wydatków związanych z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości, długości okresu czasu spodziewanych dochodów, terminów zmian umów, wysokości stopy dyskontowej lub oczekiwanej stopy zwrotu. Podstawową formułą kapitalizacji dochodu jest kapitalizacja dochodu netto, w której roczna wysokość dochodu dzieli się przez ogólną stopę zysku uwzględniającą wszystkie rodzaje ryzyka (all- risks yield). Jeśli szacowana nieruchomość jest w momencie wyceny wynajmowana za czynsz niższy lub wyższy niż aktualny czynsz rynkowy wartość oblicza się przy użyciu jednej z trzech technik: 1. Aktualnych i zmienionych czynszów – term and reversion technique, 2. Nakładek – layer/hardcore technique 3. Ekwiwalentnej stopy zysku – equivalent yield.

23 Technika aktualnych i zmienionych czynszów

24 Technika zakładek – layer / hardcore technique W tej technice wysokość obecnego dochodu poddawana jest kapitalizacji wieczystej, a spodziewany przyrost dochodu kapitalizowany jest współczynnikiem dyskontującym dochodów na datę zmiany umowy (odroczonym w czasie).

25 Cel wyceny a rodzaj wartości

26

27 Wartość w różnych podejściach

28 Pojęcia w wycenie – Niemcy Wielka Brytania Wielka BrytaniaNiemcy Koszt odtworzenia z uwzględnieniem zużycia (depreciated replacement cost) Sachwert – wartość rzeczywista Wartość pozostałościowa gruntu (residual value) Bodenwert – wartość gruntów Wartość wymuszonej sprzedaży (forced sale value) Beleihungswert (lending value) – wartość hipoteczna

29 Wycena nieruchomości w USA The Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989 (FIRREA) Różne rodzaje wartości Wartość definiowana w przepisach, regulaminach, standardach Odrębne kategorie rzeczoznawców ‘podatkowych’ oraz ‘rynkowych’ Appraisal Institute MAI (commercial, residential, industrial, counselling appraisers) SRA (residential appraisers) SRPA (commercial, industrial, residential American Society of Appraisers – ASA Accredited Senior Appraiser

30 Szacowane rodzaje wartości Rynkowa Podatkowa Ubezpieczeniowa Odtworzeniowa (obiektywna) Hipoteczna Dzierżawy Likwidacyjna Inwestycyjna Użytkowa (oparta na produktywności)

31 Metody szacowania Porównawcza (Market Data Approach, Sales Comparison Approach) Odtworzeniowa (Cost Approach) Dochodowa (Income Approach), kapitalizacja dochodów, dyskontowanie strumieni dochodów Uwzględnienie czynników: fizyczno-środowiskowych, ekonomicznych, społecznych, prawnych i regulacyjnych oraz tzw. Highest and Best Use Duży nacisk na analizy danych poprzedzające oszacowanie wartości

32 Wycena nieruchomości w Niemczech Kodeks Budowlany (Baugesetzbuch) z 1960r. Komisje Rzeczoznawców Zbiory Cen Transakcyjnych Wartość rynkowa Nieruchomości MonitoringWycena Krajowe Rozporządzenia (np. GAVO NW) odnośnie: Komisji Rzeczoznawców Zbiorów Cen Publikowania Danych Rynkowych Federalne Rozporządzenia Wert V regulujące: Przedmiot i zakres wyceny Dane niezbędne do wyceny Podejścia, metody, techniki wyceny Instrukcje i regulaminy Krajowych resortów, władz powiatów i miast Krajowe Rozporządzenia (np. GAVONW) dotyczące: Wert R, Wald R Land R

33 Rodzaje rzeczoznawców Rzeczoznawcy wypełniający funkcje członków terenowych i krajowych komisji rzeczoznawców (Mitglieder der Gutachterausschusse) Rzeczoznawcy działający w ‘wolnej praktyce zawodowej’ (freie Sachverstandige) Rzeczoznawcy posiadający certyfikat Przysięgli rzeczoznawcy majątkowi (offentlich bestellte und veredigte Sachverstandige); certyfikat państwowy, Izba Przemysłowo-Handlowa (IHK) Rzeczoznawcy RICS

34 Rodzaje wartości Wartość rynkowa Verkehrswert Wartość bankowo-hipoteczna Beleihungswert Wartość taksacyjna Einheitswert Wartość ubezpieczeniowa Wartość inwestycyjna

35 Wartość rynkowa nieruchomości Korekta rynkowa

36 Zbiory cen transakcyjnych Obowiązkowe przekazywanie umów dot. obrotu prawami do nieruchomości do komisji rzeczoznawców Prawo wstępu na nieruchomość Dostęp do danych o cenach zależny od podmiotu (urzędy skarbowe, sądy, rzeczoznawcy) Mapy cen transakcyjnych na podstawie kartotek Kartoteki cen transakcyjnych zawierają: Dane porządkowe Dane o warunkach transakcji Cechy nieruchomości i okoliczności rynkowe

37