1 Turismo y desarrollo inmobiliario en la región centroamericanaIniciativa Colaborativa de Diálogo e Investigación sobre Dinámicas Territoriales en Centroamérica Turismo y desarrollo inmobiliario en la región centroamericana Pensando cómo abordar la investigación 28 de setiembre, 2007 Marcela Román Forastelli
2 Organización de contenidosRepaso de conceptos básicos sobre turismo. Identificación de metodologías para estimar sus diversos impactos. Ideas básicas sobre mercados inmobiliarios. La propuesta en construcción.
3 Punto de partida: revisión documentalPrincipales fuentes consultadas para la revisión de conceptos y metodologías: OMT, CEPAL, CHR Cornell, UICN, Sea grant (U. Minnesota), ODI, CESD, Greenpeace, ALCOSTA, Natural Resources Forum, Institutos de Turismo, PRISMA, SICA, FLACSO, INCAE, CINPE, Exceltur, Comisión Europea, OECD, WEF, Sustainable Travel International, PNUMAGEF, Comisión Europea, BID, Banco Mundial, Universidad de Alicante, Universidad de Murcia y otros. Detalle de autores y títulos en la bibliografía. No cito específicamente a cada uno en cada filmina, porque hay una combinación de elementos de aportaciones conceptuales de varios autores, así que mejor asumo la responsabilidad personal por los errores, y reconozco que acá no voy a presentar ninguna aportación novedosa, sino apenas un esfuerzo de síntesis.
4 Conceptos básicos: clasificación funcionalCaracterísticas de la demanda Tamaño de Escala Turismo masivo o tradicional Turismo residencial Ecoturismo Turismo Turismo de cruceros Turismo rural comunitario No son necesariamente excluyentes, incluso dentro de un mismo destino turístico. Turismo de salud Turismo de negocios Sostenibilidad es un enfoque, no una modalidad… igual PPT Nacional Internacional
5 Elementos comúnmente utilizados en la identificación de rasgos distintivos de cada tipoAspectos físicos de la oferta de alojamiento y servicios complementarios. Características del sitio o destino turístico. Gustos y preferencias del turista. Naturaleza jurídica del propietario del alojamiento. Niveles de interrelación con las comunidades. Potencial para generar de valor agregado. En la realidad, los límites entre definiciones no siempre son tan claros…
6 Turismo masivo o tradicionalConglomerados turísticos. Propiedad de corporaciones trasnacionales. Servicios de alta calidad y estandarizados, independientemente del destino. Paquetes todo incluido. Concentrado desde el punto de vista de la oferta y masificado desde el punto de vista de la demanda. “Sol y playa” Poca interacción con las comunidades y poco valor agregado. Turismo rural comunitario Ofrece el disfrute del entorno físico y humano de las zonas rurales (actividades productivas, tradiciones, estilos de vida). Oferta de alojamiento modesta. No prevalece la propiedad individual de los establecimientos y atractivos. Alta interacción con las comunidades y mayor valor agregado a escala local. Funciona como complemento de actividades productivas (agropecuaria y artesanal). Interés en la preservación de la naturaleza. Ecoturismo Visitación de áreas naturales o entornos culturales con el fin de apreciar, disfrutar y estudiar sus atractivos, con el menor impacto posible (ambientalmente responsable) y que promueve la conservación del patrimonio (natural, histórico, arqueológico). Diversos tamaños de establecimientos, en general de Servicios de alta calidad. Alta interacción con las comunidades y mayor valor agregado a escala local. Turismo de negocios Visitantes llegan al destino con la intención de hacer participar en una actividad laboral o hacer un estudio de mercado para la instalación de una empresa. Utilizan alojamientos turísticos, normalmente de alta calidad y ocasionalmente otros servicios. Congresos y conv. Turismo de salud Visitantes de altos ingresos llegan al destino para recibir tratamientos especializados de salud, frecuentemente relacionados con cirugías estéticas. Poca interacción con las comunidades y poco valor agregado. Turismo de cruceros Centro turístico flotante, que incorpora una serie de instalaciones complementarias (piscina, tiendas, centros de negocios, “spa”, casino). Servicio estandarizado independientemente del destino. Corta estancia. Poca interacción con las comunidades y poco valor agregado. Turismo residencial o de segundas residencias Desarrollos inmobiliarios, sobre todo costeros, de “alojamientos privados”, que se usan con fines de ocio o esparcimiento. Desarrollo urbano generado por un atractivo turístico, que es liderado por empresas constructoras y de bienes raíces y que se localiza en un destino turístico consolidado. Base de la rentabilidad empresarial es la especulación con el precio del suelo. Utiliza con menor intensidad otros servicios turísticos. Fuerte estacionaldiad en la ocupación y generación de empleo. “Sol y playa”
7 Otras formas de clasificación: más interpretativasPlog (2001): trayectoria de los destinos turísticos según personalidad de los turistas y tipos de servicios que demandan: Visitantes aventureros: destino es poco desarrollado e inexplorado. Cercano-aventureros: al conocer la experiencia de algún aventurero en determinada comunidad deciden visitarla. Destinos desarrollados, pero que todavía no sean de alta visitación. Cercano-dependientes: La presencia de un gran número de “turistas-medio” Visitantes dependientes: fase de decadencia, en términos del crecimiento promedio de afluencia de visitantes Cordero (2005), tres modelos de turismo según el nivel de integración que logran: Segregado o de enclave: está típicamente manejado por empresas transnacionales de comercialización turística, y las comunidades locales no son tomadas en cuenta en la planificación e implementación (La Cruz, Guanacaste e Islas de la Bahía en Honduras). Integrado o social: se desarrolla en un contexto de pequeñas empresas, donde prevalecen los negocios familiares o comunitarios. La apropiación de los beneficios queda en manos de la comunidad, que juega un papel activo en la planificación (Isla Colón, Bocas del T). Integración relativa: alternativas intermedias a estos dos extremos. Fürst y Hein (2002), perspectiva sistémica y régimen posfordista: No propone una clasificación propiamente sino un enfoque para entender las particularidades de las dinámicas locales (microregiones) y los condicionamientos internos y externos que impone la economía global (enfoque sistémico ). Análisis de las relaciones entre turismo y desarrollo sostenible desde las esferas económica, social, científico-cultural y política.
8 Turismo sostenible Directrices y prácticas de gestión aplicables a todas las formas de turismo en todos los tipos de destinos (fuerte componente normativo). Principios de sostenibilidad: Dar un uso óptimo a los recursos ambientales (capacidad de carga de los ecosistemas). Respetar la autenticidad sociocultural de las comunidades anfitrionas. Asegurar actividades económicas viables a largo plazo que generen beneficios bien distribuidos. Reportar un alto grado de satisfacción a los turistas. Participación informada de todos los agentes relevantes. Liderazgo político. Compromiso intergeneracional. Enfoque género Sostenibilidad del destino turístico (territorio) Sostenibilidad de la empresa turística (sistemas de gestión medioambiental )
9 Impactos Tipos de impactos Actores e interesesDemanda Oferta Impactos Originados en características de los turistas Originados en características del producto Originados en características del destino Actitudes del residente frente al turista Factores condicionantes Políticas, normas e incentivos Tipos de impactos Actores e intereses P O S I T V Económicos N E G A Sociales Ambientales Culturales En infraestructura y servicios En hacienda pública (local y nacional) Valoración Ponderación Normativo Conflictos socioambientales Escala Adaptado de Kreag, 2001.
10 Valoración impactos Desde lo normativo (más descriptivo sobre lo que se observa en función de un conjunto de criterios previamente definidos: estándares, parámetros). Desde la búsqueda de explicaciones (causas que subyacen a las dinámicas, papel de los actores y sus intereses). Nada es cierto por defecto, el detalle está en el balance
11 ¿Qué y cómo se mide? Metodologías Regulaciones Políticas PlanificaciónDinámica de la industria (mercado) ¿Qué y cómo se mide? Regulaciones Políticas Planificación Metodologías Impactos Métodos: técnicas cuantitativas y cualitativas En la economía Cuentas nacionales (satélites), Cadenas de valor, y encadenamientos, efectos redistributivos (índices de desigualdad) Sociales Generación de empleos directos e indirectos, ingresos, pobreza y distribución, participación de empresas locales por tamaño, flujos migratorios Ambientales Medición sobre calidad y disponibilidad de los recursos naturales, salud de los ecosistemas, identificación de conflictos Culturales Estudio de actitudes de visitantes sobre el patrimonio y de los pobladores sobre el turismo y sus efectos En infraestructura y servicios Costo-beneficio de inversiones, presiones sobre la utilización de servicios, capacidad de abastecimiento En hacienda pública Estimación de efectos sobre recaudación y gasto (local y nacional) Mapeo de actores e intereses Certificaciones de sostenibilidad Experiencias fuera de la región
12 Impactos Métodos Casos Económicos Cuentas nacionales (satélites), Cadenas de valor, y encadenamientos, efectos redistributivos (índices de desigualdad) Costa Rica, Nicaragua, Laos, Vietnam, Puerto Rico, Mediterráneo Español, Costa Noroeste México, Puerto Rico, República Dominicana Sociales Generación de empleos directos e indirectos, ingresos, pobreza y distribución, participación de empresas locales por tamaño, flujos migratorios La mayoría de los países estudiados Ambientales Medición sobre calidad y disponibilidad de los recursos naturales, sobre salud de los ecosistemas, identificación de conflictos, aplicación de sistemas de gestión ambiental (ISO, CTS, etc), capacidad de carga, huella vacacional. México Caribe, Mediterráneo Español Culturales Encuestas y análisis antropológicos sobre actitudes de visitantes sobre el patrimonio y de los pobladores sobre el turismo y sus efectos Costa Rica, Países Bajos, España, México En infraestructura y servicios Costo-beneficio de inversiones, presiones sobre la utilización de servicios, capacidad de abastecimiento México, Mediterráneo Español, Puerto Rico, Centroamérica Hacienda pública Estudios sobre seguridad jurídica de propiedades y regularización de la tenencia, estimación de efectos en recaudación y en gasto (local y nacional) México, España, Costa Rica El problema no parece estar en la metodología, sino en el enfoque y la disponibilidad de información
13 ¿Y sobre el sector inmobiliario?Un mercado altamente segmentado y poco regulado
14 Clasificación por segmentos de la demandaNivel de ingreso Uso residencial Oficinas y comercio Hotelería Mercado inmobiliario Infraestructura No son necesariamente excluyentes, incluso dentro de un mismo destino turístico. Tierras Localización geográfica Nacionalidad del inversionista
15 La propuesta en construcción¿ qué investigar y cómo abordarlo?
16 ¿Qué interesa que investiguemos en CA?¿Todos los tipos de turismo y todas sus interrelaciones? ¿Todos los impactos, sus factores de origen y los actores relacionados? Entre lo posible y lo deseable………….. Las intersecciones entre la dinámica reciente del mercado inmobiliario y algunos tipos de turismo presentes en la región. Primera aproximación de impactos y qué los genera.
17 La propuesta: turismo residencial como “intersección”Definición operativa de “turismo residencial”. Reflexión sobre el contexto y la situación de partida. Establecer una línea base común: caracterización en temas macro (económicos, políticos e institucionales). Estudiar situaciones específicas en dos niveles: Donde ya son evidentes las interrelaciones Mayor dinamismo vinculado a demanda internacional Mayor dinamismo vinculado a capacidad económica local Donde se perfila como punto de interés.
18 Definición de característicasDesarrollo masivo de alojamientos privados, sobre todo costeros, que se usan estacionalmente con fines de ocio o esparcimiento. Proceso de urbanización generado por un atractivo turístico, que es liderado por desarrolladores inmobiliarios, empresas constructoras y de bienes raíces y que se localiza en un destino turístico maduro. Base de la rentabilidad empresarial es la especulación con el precio del suelo. Inversión previsional, especialmente extranjera en segundas casas. Uso poco intensivo de servicios turísticos.
19 Preguntas de investigación¿Cuáles son y cómo se manifiestan las intersecciones? ¿Qué motiva que se generen esas intersecciones? ¿Cómo son las trayectorias de expansión de éstas dinámicas? ¿En qué punto están los territorios identificados? ¿Cómo se perfilan los impactos en diferentes escenarios de intervención? Si no hacemos nada Si actuamos
20 Un punto sobre la disponibilidad de informaciónPoca y dispersa, en la mayoría de los temas. Dificultad para desagregar estadísticas en pequeños unidades territoriales. Construida con otros fines. Alto costo generación de información primaria. Difícil comparación internacional: realidades diferentes El reto es establecer una línea base y una propuesta de seguimiento
21 La situación de partidaLa situación de partida ¿Sobre qué realidad se asientan las nuevas actividades? Cómo está Centroamérica Tendencias regionales y globales Diferencias nacionales en las líneas de partida Situación específica de las comunidades receptoras
22 Contenidos para establecer la línea baseTamaño, dinámica y organización de los sectores turismo e inmobiliario en la Región. El papel de la inversión externa directa. Marcos de regulación, políticas nacionales, incentivos. Mapeo de actores claves (de regulación, empresariales, inversionistas, organizaciones sociales y comunitarias, etc.).
23 Para identificar las interseccionesMapeo de territorios donde se perciben intersecciones entre: Mercado de tierras y turismo Dinámica constructiva residencial y turismo Está llegando inversión externa a adquirir tierra y casas
24 En concreto: estudio de casos específicosDonde la intersección es manifesta Diagnosticar Precisar las condiciones que permitieron la llegada de esta dinámica y el tipo de desarrollo que se está dando. Identificar desafíos. Propuestas para mitigar efectos negativos y potenciar los beneficios. Donde se percibe una potencialidad Identificación, caracterización y mapeo de la zona y sus atractivos. Reflexionar a cerca del tipo de desarrollo turístico deseable.