1 Undécima parte Profa. Altaïr Magri DCP-FCS-UdelaR Año 2012

2 POLÍTICA SOCIAL DE VIVIENDA Y POLÍTICA DE VIVIENDA SOCIAL. ENTRE EL ESTADO Y EL MERCADO: UN NUEVO ENFOQUE DEL ROL ESTATAL EN AMÉRICA LATINA

3 DOS TENDENCIAS EN POLÍTICA HABITACIONAL Y EN HACER CIUDAD  REMERCANTILIZACIÓN: transferencia al mercado de la cuestión social de la vivienda. El Estado regula lo esencial, la transacción entra en la esfera privada  DESPOLITIZACIÓN: al sacarlo del área pública, la relación ciudadanía-Estado en la provisión de bienes pierde su anclaje histórico  La ciudad se transforma bajo impulsos del mercado (periferia sin servicios, espacios públicos, etc.)

4  La participación ciudadana es cada vez menor y mayor es la relación individuo- mercado  La decisión política deriva en decisiones técnicas acerca de cómo desarrollar vivienda y ciudad  La decisión técnica termina asimilándose a decisión política

5 El escenario latinoamericano:  Efectos de los procesos de liberalización: a. En todos los países se han producido con modulaciones específicas procesos de privatización o semi-privatización de las políticas de vivienda b. La década de los noventa inició con transformaciones en los Bancos Hipotecarios Nacionales. c. A comienzos de siglo se consolida la prestación estatal focalizada en grupos pobres.

6 d. Las características de esta política: vivienda social asociada a producción y finanzas (política social componente de la macroeconomía) e. Dos grandes grupos afectados por la transformación del bienestar: marginados y grupos medios (medio-bajo y medios) f. La construcción de vivienda en la comprensión de “hacer ciudad”: no se entiende a la vivienda como factor de integración ciudadana. Cohesión entre grupos a los que se les construye vivienda en la periferia de la ciudad.

7 Efectos :  Expansión descontrolada de AMs y segregación social + segmentación territorial  Vivienda asociada a déficits en equipamiento urbano (transporte, saneamiento, vialidad, salubridad, educación, salud, espacio público)  Por un lado:  La vivienda se aleja del paquete de políticas sociales en su acceso  La vivienda se integra a las carencias sociales de tipo integral que hacen al bienestar  La vivienda como eslabón principal de desarrollo de las familias se debilita o se transforma en otras claves : identidad, pertenencia a la no ciudad

8 En la cuestión vivienda: a. Múltiples actores con diferentes intereses y necesidades b. Diferentes visiones del espacio territorial, social y político c. Acceso vivienda depende de capacidad de pago DOS GRANDES CAMPOS, DISTINTOS GRUPOS SOCIALES: 1- VIVIENDA SOCIAL FOCALIZADA 2- VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL GRUPOS CON CAPACIDAD DE PAGO

9 Ciudadanía y Vivienda  ESTADO: facilitador y promotor  MERCADO: financista, constructor, agente inmobiliario  CIUDADANÍA/FAMILIAS: clientes consumidores de un producto de mercado con cierta regulación del Estado

10 Ciudadanía y vivienda en el territorio:  T res dimensiones: a. Formal (ciudad consolidada): vertical, densa, colapso logístico. Vivienda hace hábitat b. Informal: periférica o incrustada en la ciudad, horizontal, densa en el espacio que ocupa, sin logística, asentamientos suburbanos de pobres y medio pobres. Vivienda sin hábitat c. Semi- informal: nuevos núcleos de vivienda, densa y con déficit de infraestructura. Barrios de ricos y de clase baja, media baja y media. Hábitats segmentados y segregados

11 Historia de un modelo impuesto  La Estrategia de Vivienda del Grupo del Banco Mundial para ALC (2007): 1- Apoyo para el desarrollo de un marco institucional y de política para el desarrollo urbano y habitacional que integra a distintos actores 2- Un rol más significativo del sector privado y de los proveedores comunitarios

12 3- Apoyo para ampliar e impulsar los sistemas financieros para la vivienda a través de una variedad de productos, como el seguro hipotecario y la estandarización de la titularización de hipotecas 4- Subsidios directos con base en la demanda 5- Un incremento de la oferta de suelo urbano para vivienda popular 6- La integración plena de la reducción del riesgo en la planificación urbana

13 7- La integración y un mayor dimensionamiento del mejoramiento urbano dentro de la planificación integral de la ciudad y del proceso de financiamiento 8- Fortalecimiento de la capacidad de los gobiernos locales en áreas tales como ordenamiento territorial, la regulación y zonificación. 9- Esta estrategia ha sido complementada por el trabajo de la Corporación Financiera Internacional (CFI) en el sector de la vivienda para la Región ALC, el cual se concentra en desarrollar mercados hipotecarios primarios y secundarios viables en la región a través de una combinación de inversiones y asistencia técnica

14 Desafíos que presenta el BM: ¿Cómo podemos lograr que los mercados de tierra trabajen para la vivienda popular? ¿Cómo podremos construir un sistema sólido de indicadores habitacionales? ¿Cómo logramos que los programas de viviendas de alquiler funcionen para los pobres? ¿Cómo podríamos aprovechar todo el potencial de las remesas y las microfinanzas para vivienda? ¿Cómo podríamos crear una nueva clase de desarrolladores pequeños y medianos?

15 Soluciones que se implementaron en AL  localización / relocalización de población de bajos ingresos en la periferia de la ciudad atendiendo a oferta de parcelas para ser urbanizadas a bajo valor, constituyendo una oferta accesible, con un bajo costo inicial  Acciones extremas de los Estados:  Eliminación zonificación urbana (límites Chile)  Eliminación derecho vivienda (Perú)

16 Efectos inmediatos: a. Expansión informal: autoconstrucción hizo espacios suburbanos b. Aumento precio tierra para vivienda c. Tierra de: uso productivo a productivo- reproductivo d. Relocalización propició ruptura de redes laborales y sociales. Mayor dificultad para acceder a oportunidades de trabajo a población de escasos recursos, dificultades para afrontar los costos de transporte y movilidad urbana, contribuyendo al aislamiento de social

17 Para el sistema acumulación:  Crisis busca nuevas formas de reproducción del K. Urbanizaciones para todos sectores sociales es rentable  Harvey: “La perpetua necesidad de encontrar sectores rentables para la producción y absorción de capital excedente conforma la política del capitalismo y enfrenta al capitalista con diversas barreras a la expansión continua y libre de inconvenientes. Los capitalistas deben también descubrir nuevos medios de producción en general y nuevos recursos naturales en particular, lo cual presiona de modo creciente sobre el entorno natural a la hora de obtener las materias primas necesarias y absorber los residuos inevitables. Los capitalistas necesitan también descubrir nuevas áreas de extracción de recursos naturales, tarea que es con frecuencia el objetivo de los esfuerzos imperialistas y neocoloniales.”

18 “La ciudad se está dividiendo en diferentes partes separadas, con la evidente formación de innumerables «micro Estados». Barrios ricos dotados de todo tipo de servicios, tales como escuelas exclusivas, campos de golf y de tenis, y servicios privados de policía que patrullan el área de modo permanente, se entrelazan con asentamientos ilegales en los que puede disponerse de agua únicamente en fuentes públicas, no existe alcantarillado, la electricidad es pirateada por unos pocos privilegiados, las calles se convierten en barrizales cuando llueve, y donde compartir casa es la norma. Cada fragmento parece vivir y funcionar de modo autónomo, aferrándose tenazmente a lo que ha sido capaz de conseguir en la lucha diaria por la supervivencia.” Davis: 2003.

19 Programa chileno: ABC  Objetivo: generar un aumento de las tasas de propietarios de las viviendas Hipótesis: propiedad habilita transacciones a las familias (De Soto:2001), funge como garantía  ABC requiere que los hogares tengan Ahorros, Suministran un Bono y requieren un Crédito hipotecario para una vivienda determinada  Bono relacionado a % precio. Suministrado por los gobiernos  Crédito suministrado por privados  Construcción por empresas privadas

20 Beneficios y carencias del ABC  mejor calidad de los pisos y techos y mayor acceso al agua potable y al saneamiento  no tienen un impacto significativo sobre el acceso a la electricidad y la recolección de residuos  No aumentan oferta de trabajo (ratio de ocupación y horas trabajadas) o del ingreso del hogar, no reducen los niveles de pobreza y no generan efectos sobre la educación de los hijos (asistencia a la escuela y retraso escolar): “pobreza inducida por el alojamiento”

21 Evaluaciones del ABC:  “los programas ABC pueden empujar los hogares al borde de la pobreza a la pobreza y a los hogares pobres a la indigencia. Otra evaluación, considerando el mismo conjunto de programas en la región, estima que esos programas, tal como están actualmente diseñados, aumentarían las tasas de indigencia y pobreza” (Observatorio Social AL, junio 2012)  Una de las principales fallas de los programas ABC es que no están diseñados en general para alcanzar a los hogares en situación de pobreza e indigencia.

22  La incidencia de estos programas es típicamente en los hogares no pobres: solo en los casos de Colombia y Nicaragua, más del 50 por ciento de los hogares que benefician de esos programas son pobres  eficacia en términos de focalización de esos programas es muy baja: default bancario hace aumentar el bono estatal hasta el 47%  incapacidad a atraer prestamistas privados para los hogares de menores ingresos  Focalización amplia, varía según país: Costa Rica 1 al 4º quintil; El Salvador 1º a 2ºquintil

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25 URUGUAY: Ley de Promoción Privada a la Inversión en Vivienda de Interés Social nº 18.795 /2011  Fundamentos/exposición de motivos: a. Mejorar la calidad existente b. Racionalizar la ciudad consolidada c. Aumentar stock con vivienda nueva y usada d. Promover venta y alquiler e. Estimular la inversión privada permitiendo concentrar recursos del FONAVIU para sectores que requieren mayor apoyo del Estado

26 Los actores:  Sociales: cooperativas, familias  Instrumentos de apoyo: a. Fondo de garantía de créditos hipotecarios. Garantía parcial del Estado. Sólo cubre un % del crédito otorgado por la institución financiera privada. b. Disminución de monto de ahorro previo del 30% al 10% valor de vivienda c. Fondos estatales: FONAVIU y recupero de fondos otorgados d. Control: ANV

27 MODIFICACIONES EN EL ACCESO: COMPONENTESANTESAHORA AHORRO PREVIO 30% 10% CRÉDITO BANCARIO P/P 70% FGCH (ANV) SOLO CUBRE RIESGO ADICIONAL SOBRE 20% TOTAL VALOR VIVIENDA ------- 20%

28 COMPARACIÓN ENTRE ABC Y PIVIS COMPONENTES ABCPIVIS AHORRO PREVIO FAMILIAS MÍNIMO 1.500 US$ Según valor inmueble (medida UF= proxy 47 US$) Valor medio casa econ: Us$ 47.000 10% Según valor inmueble (78.000 US$= +-: 7.800) APORTE ESTATAL (BONO O FGCH) 11% AL 22% según valor: a > valor < subsidio 20% CRÉDITO BANCARIO entre 60 y 70% 70%

29  EMPRESAS Y BANCOS  Nuevo régimen de propiedad horizontal. Se eliminan permisos de Intendencias para promover la titularidad inmediata. Se elimina la tenencia del financista durante la deuda y el comprador puede operar con el bien adquirido  propiedad horizontal definitiva con firma de arquitecto y director de obra.  La propiedad está ligada al crédito hipotecario. El financista puede operar sobre ella en caso de adeudo

30 ESTADO  El BHU otorga préstamos sin garantía hipotecaria para viviendas mínima y de interés social  Se abre al sistema de garantía de alquiler a todos los empresarios financieros  RELACIÓN CON EMPRESARIOS:  Exoneración de impuestos que gravan la renta  Deducción íntegra del IRAE sobre actividad  Exoneración del Impuesto al Patrimonio  Exoneración del IVA a ingresos derivados de construcción, ampliación, reciclaje  Créditos para las actividades

31  Exoneración del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales a ambas partes  Exoneración del IVA aplicable a servicios de garantía de arrendamiento y adquisición de inmuebles de interés social  RELACIÓN COMPRADOR-MERCADO-ESTADO  En caso de incumplimiento deuda compradora: orden de prelación privados-Estado  Privados pueden ejecutar bien  El Estado no interviene como garantía deudor  Cuando el subsidio a la vivienda es del 90% es inembargable, sujeto a régimen de reembolsos o inalienabilidad

32 Venta y alquiler VIS de mercado Ley 18.795 modalidadPrecio máximo en US$ Ingresos familia en US$ VENTAC/Ahorro previo 10% valor 2 dormitorios73.088 y 65.554 proxy: US$ 2.000 3 dormitorios89.280 y 80.060proxy: US$ 3.000 ALQUILERFondo garantía estatal Precio máximo alquiler 565 dólares400 a 2.500 US$

33  Público objetivo de compra según la ley:  Quintiles entre 3º y 4º, con ingresos entre US$ 2.400 a 3.000 (medios y medios altos)  Los precios excluyen grupos del 1º y 2º quintil que perciben ingresos entre US$ 800/ 1.600 mensuales.  Cooperativas con capacidad de resolver financiera y productivamente transacciones de forma colectiva  ¿ES UNA OPCIÓN DE VIVIENDA SOCIAL?  De acuerdo a definiciones dadas trabaja como política social de vivienda alcanzando grupos con capacidad de pago y relativo ahorro.

34  PÚBLICO OBJETIVO POLÍTICAS DE ALQUILER  Familias 1º y 2º quintiles con ingresos que permitan pagar alquileres desde US$ 400 (valor de un salario mínimo nacional), que no requiere de ahorro ni depósito previo.  ¿Es una política de vivienda social? SI, cumple con requisitos de focalización.  La relación se da en el ámbito privado entre rentista e inquilino, con algunas garantías del Estado.

35 Entonces: La ley, opción compra se presenta como solución a: a. familias con capacidad de pago afectados por la necesidad de ahorro previo situados entre el 3º y 4º quintiles. b. Cooperativas de ayuda mutua c. Cooperativas de ahorro y crédito El Estado hasta ahora continua con planes focalizados de VS en convenio con entes estatales. Actúa como agente financiero y distribuidor.

36 Conjeturas….  La vivienda supone la convivencia de 3 naturalezas de políticas en el Estado Bienestar: productiva-financiera-social  Depende de la orientación del EB el énfasis que predomina en las políticas  La vivienda social continua siendo marginal en el “área social” del Estado a favor de los otros factores (económicos y financieros)  La vivienda está vinculada a la tenencia de la tierra y la propiedad privada, cuestión vital en Estados liberales

37 FACTORES DE PESO:  Modelo de desarrollo productivo condiciona modelo social  Modelo de bienestar situado en línea de recalibración y reducción de costos (Pierson: 2006)  Recalibración: racionalización y actualización del tema vivienda sobre otros gastos sociales  Vivienda supone propiedad, derecho civil liberal que la izquierda discutía décadas anteriores. Hoy no lo cuestiona  La tierra tiene valor creciente para grandes inversiones.

38 Ley promoción inversión privada supone:  Racionalizar la distribución del gasto social en V.  Actualizar en grupos de alto riesgo (género, indigencia) y grupos desatendidos por el Estado.  Contener el gasto del Estado en construcción, financiación, distribución. Estado PROMOTOR Y FACILITADOR de transacciones privadas.  Traspasar el costo a otros actores no estatales.  Enlazar al tema provisión VS a otros factores del sistema: mercado productivo-financiero.  Prefiere renuncia fiscal que gasto social en VS  Recrear una nueva gobernanza del bienestar con integración nuevos actores.

39 Resultados de PVIS a año 2012  Viviendas promovidas: Montevideo----  1194 Interior----------  235 Total: 1429 Por departamento: Montevideo-----  1194 Maldonado------  189 por tipo de obra Florida-----------  18 nuevas…………. 1296 Durazno---------  10 reciclajes……….. 112 Colonia----------  8 refacciones……... 9 Canelones------  6 rec. + refacc…….. 12 Soriano----------  2 ampliaciones……… 0 San José -------  2 TOTAL…………….1429

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41 POR TIPO DE VIVIENDA e INVERSIÓN de ANV 2012  ECONOMICAS  Montevideo………601 INVERSIÓN ANV:  Interior…………… 93 en US$ 52.090.221  72% en Montevideo  MEDIAS  Montevideo……. 593  Interior…………. 142

42 Evolución de los precios de viviendas de dos y tres dormitorios calidad media Cantidad Dormitorios Precios tope fijados por ley en US$ 2011 Precio finales de mercado en US$ 2013 Incremento 2011- 2013 2 dormitorios (44 a 69 m2) Máximo US$ 96.567 Máximo US$ 96.567 proxy 133.600* + 38.34 % + 38.34 % 3 dormitorios (68 a 107 m2) Máximo US$ 119.917 Máximo US$ 119.917 proxy 167.800* + 39.93 % + 39.93 %

43 Precios estimativos de m2 de suelo y m2 cuadrado construcción según zonas de Montevideo Zona Mdeo/Can.Precio promedio suelo Precio m2 construcción Zona costeraUS$ 544 US$ 1581 Zona centroUS$ 459 US$ 1290 Zona periferia US$ 34 US$ 979

44 2013:  PVIS: 222 proyectos que insumen más de siete mil viviendas,  estudio tres proyectos que ofrecen 486 departamentos en barrios populares de Montevideo (Cordón, Unión, Maroñas y Brazo Oriental)  uno de 800 viviendas en la Ciudad de las Piedras en Canelones.

45  ¿Significa la PVIS más mercado y menos Estado?  Se libera de la presión de grupos sociales, fortalece al mercado que tiene mayor margen para controlar los valores de la inversión (suelo y construcción).  PREGUNTAS PENDIENTES:  ¿fortalecimiento de cooperativas  ¿Que horizonte de posibilidades tiene reforma legal que involucre el derecho a la vivienda con el uso social del suelo y la propiedad privada,