1 Wartość nieruchomości dr Małgorzata Zięba

2 2 Podstawowe pojęcia  wycena: postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określania wartości nieruchomości  szacowanie wartości: czynności związane z określaniem wartości nieruchomości  określanie wartości nieruchomości: określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości

3 3 Wynikiem wyceny jest : GospNierU:  określenie wartości rynkowej  określenie wartości odtworzeniowej  ustalenie wartości katastralnej  określenie innych rodzajów wartości przewidzianych w przepisach

4 4 Problemy  Co to jest „wartość”?  Jakie czynniki generują określony poziom wartości?  Czy wartość zawsze oznacza to samo?  Czy istnieją różne rodzaje wartości?  Czy jest to pojęcie i kategoria obiektywna?  Czy wartość jest tożsama z ceną?

5 5 Wartość – kolokwialnie  ‘dom WART jest ok. 1 mln zł’  ‘WARTOŚĆ mieszkań w dobrej lokalizacji jest wyższa’  ‘WARTOŚĆ tego zabytku jest ogromna dla naszej tożsamości narodowej, jest po prostu BEZCENNY’  ‘właściciele nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg, odwołują się do sądu, nie zgadzając się z oszacowaniem wartości (na potrzeby ceny wykupu/wypłaty odszkodowania)

6 6 Versailles Palace in Windermere (Florida) Cena sprzedaży: 75 mln $/65 mln$ (100/90 mln $) Versailles Palace is the largest modern day palace under construction in America. 90,000 sq ft under one roof, situated on 10+ acre peninsula with 1250ft of pristine shoreline on Lake Butler of the famed Butler Chain of Lakes. This House consists of: Bedrooms – 13Bathrooms – 1320-car garage & 3 pools Bonus Room: 35X31 Balcony: 99X99Dining Room: 37X30 Living Room: 33X31 Family Room: 34X30 Kitchen: 37X30 Master Bedroom3 pools 10,0000 sq ft fitness and spa with an indoor bath pool, arcade with two lane bowling alley, main chefs kitchen with 10 satellite kitchens throughout, 4 fireplaces

7 7 Najdroższe ulice handlowe świata Źródło: Cushman & Wakefield Research: Main streets across the world 2015/2016

8 8 Powierzchnie biurowe, czynsze Źródło: Colliers International, Poland Market Insights, Annual Report 2016

9 9 Kategorie wartości w ekonomii  wartość wymienna i użytkowa Adam Smith „Badania nad naturą i przyczynami bogactwa narodów”; David Ricardo „Zasady ekonomii politycznej i opodatkowania”  wartość subiektywna i obiektywna  wartość z pkt widzenia wytwarzania i wymiany (wartość rynkowa)

10 10 Rodzaje wartości nieruchomości GospNierU (art. 150): wartość rynkowa: odnosi się do nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego wartość odtworzeniowa: odnosi się do nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego oraz gdy wymagają tego przepisy szczególne wartość katastralna: ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości

11 11 Wartość rynkowa  wartość prawa własności lub innych praw do nieruchomości  najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: o strony umowy były od siebie niezależne o nie działały w sytuacji przymusowej o miały stanowczy zamiar zawarcia umowy o upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

12 12 Wartość rynkowa (KSWP1 – wycofany standard)  szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku  Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania definicji wartości

13 13 Wartość a sposób użytkowania [KSWP 1] W celu określenia wartości rynkowej RzM (Rzeczoznawca Majątkowy) powinien ustalić sposób najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości – kontynuację dotychczasowego lub alternatywny:  fizycznie możliwy  odpowiednio uzasadniony  prawnie dopuszczalny  ekonomicznie opłacalny  zapewniający najwyższą wartość.

14 14 Definicja wartości rynkowej  Europejska Grupa Rzeczoznawców Wyceny Środków Trwałych (The Europeans Group of Valuers of Fix Assets)  Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny (International Valuation Standards Commitee IVSC)  The European Group of Valuers Associations (TEGoVA)

15 15 Wartość rynkowa wg IVSC „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik mienia, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku”

16 16 Rozkład prawdopodobieństwa cen transakcyjnych wartość rynkowa (oczekiwana cena) Przy kupnie/sprzedaży nieruchomości nie ma pewności jaką cenę się ostatecznie uzyska. Można natomiast mówić o prawdopodobieństwie wystąpienia określonej ceny cena prawdopodobieństwo Wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena za jaką zostanie kupiona/sprzedana nieruchomość. Dodatkowo dla kupującego prawdopodobieństwo przepłacenia jest takie samo jak prawdopodobieństwo okazyjnego zakupu.

17 17 Wartość a cena nieruchomości wartość nieruchomości X szacowana jest na 500tys. Zł za nieruchomość X zapłacono 570tys. zł Pojęcia tożsame?

18 18 Wartość a cena  Cena – kwota pieniędzy zapłacona za dane dobro. Stanowi odwzorowanie faktu dokonanego (ceny transakcyjne). Cena jest zewnętrznym wyrazem wartości; jest jej miarą, ale wartość nie zawsze jest równa cenie.  Wartość – tworzy się w umysłach uczestników rynku; jest trudna do zmierzenia; CENA = WARTOŚĆ => tylko na rynkach doskonałych, tzn. w sytuacji gdy:  Jest wielu dobrze poinformowanych nabywców i sprzedających  nie ma presji na strony transakcji  strony transakcji mają rzetelne i kompletne informacje o cenach i nieruchomościach  Dobro rynkowe jest homogeniczne Wycena wartości – prognoza ceny

19 19 Wartość rynkowa a cena nieruchomości Co powoduje różnice między cenami transakcyjnymi a wartością?  zmiany pomiędzy popytem a podażą – np. oderwanie w czasie pomiędzy wyceną a transakcją, a w międzyczasie sytuacja na rynku uległa zmianie  oddziaływanie czynników deformujących cenę – np. interwencja władz, wpływ monopolu,  forma obrotu – transakcja prywatna, przetarg ograniczony, nieograniczony  warunki transakcji – szybka sprzedaż, duża konkurencja  sztuka negocjacji – wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość to dopiero podstawa do negocjacji  nieracjonalne zachowania uczestników rynku – np. paradoksy – efekt snoba

20 20 Wartości inne niż rynkowa (standard wyłączony) KSWP 2: Wartości inne niż wartość rynkowa  bankowo-hipoteczna  godziwa  indywidualna (inwestycyjna)  katastralna  ubezpieczeniowa  dla wymuszonej sprzedaży Zbieżne z IVS, EVS

21 21 Wartość bankowo-hipoteczna  kwota pieniężna, która według oceny banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez ten bank.  Ustalona (pojęcie, zakres, proces) zgodnie z przepisami ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych  ustala bank – ekspertyza  wartość ‘stabilna w długim czasie’  aktualny sposób użytkowania  wycena z uwzg. cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które uzyskać może każdy posiadacz tej nieruchomości

22 22 Wartość godziwa  Kwota, za jaką dany składnik aktywów może być wymieniony na zasadzie transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i niepowiązanymi ze sobą stronami dot. sytuacji określonych w Ustawie o rachunkowości z założenia jest to wartość rynkowa

23 23 Wartość indywidualna (inwestycyjna)  Kwota pieniężna określana dla konkretnego inwestora / grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym określana na podstawie założeń inwestora wartość subiektywna

24 24 Wartość katastralna  wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości  obejmuje wartość katastralną gruntu oraz wartość katastralną jego części składowych i jest wartością zbliżoną do wartości rynkowej na tyle, na ile jest to możliwe do uzyskania przy zastosowaniu procedur masowej wyceny  ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości.  Podstawą do ustalenia wartości katastralnej poszczególnych nieruchomości są mapy taksacyjne i tabele taksacyjne.

25 KSWP: INNE RODZAJE WARTOŚCI (PROJEKT DO KONSULTACJI ŚRODOWISKOWEJ, 14-05-2014 )  Wartość ubezpieczeniowa  Wartość dla wymuszonej sprzedaży 25

26 26 Wartość ubezpieczeniowa  kwota pieniężna stanowiąca górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody powstałe na nieruchomości z przyczyn wyszczególnionych w umowie ubezpieczeniowej, dla poszczególnych przedmiotów ubezpieczenia.  Ustalenie wartości ubezpieczeniowej, odnosi się do przedmiotu ubezpieczenia, dla którego jest możliwe określenie wartości przedstawionej kwotą pieniężną.  Wartość ubezpieczeniową, w zależności od przedmiotu i zakresu ubezpieczenia, stanowić mogą różne rodzaje wartości zdefiniowane w odpowiednich przepisach prawa, w ogólnych warunkach ubezpieczenia danego towarzystwa ubezpieczeniowego, umowie ubezpieczeniowej.  Wartość ubezpieczeniową ustala się na okres ubezpieczenia oznaczony w umowie.

27 27 Wartość dla wymuszonej sprzedaży  kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności jej sprzedaży.  określanie wartości: zbywca znajduje się w sytuacji przymusowej - czas eksponowania nieruchomości na rynku jest zbyt krótki, by uzyskać cenę rynkową.  Kwota jaką gotów jest zaakceptować sprzedający powinna odzwierciedlać konkretne i ważne dla niego okoliczności znane RzM, a nie okoliczności w jakich działałby hipotetyczny sprzedający wg definicji wartości rynkowej. Nie wszystkie przyczyny i natura przymusu sprzedaży nieruchomości mogą być znane rzeczoznawcy majątkowemu zatem nie będzie możliwe uwzględnienie tych okoliczności w wycenie.

28 28 Wartość odtworzeniowa  wartość kosztów odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia nieruchomości  odnosi się do nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego oraz gdy wymagają tego przepisy szczególne

29 29 Rodzaje wartości nierynkowych (Międzynarodowe Standardy Wyceny) użytkowa inwestycyjna/ indywidualna funkcjonującego przedsiębiorstwa szczególna połączenia ubezpieczeniowa odzysku skarbowa do celów podatkowych lub podatkowa likwidacyjna lub wartość do wymuszonej sprzedaży