1 Wartość rynkowa nieruchomości dr Małgorzata Zięba

2 2 Wartość w myśli ekonomicznej  Fizjokraci, połowa XVIII w., uznawani za pierwszą ‘szkołę ekonomii’. Rozróżniali wartość wymienną i użytkową  Szkoła klasyczna od końca XVIII w. do początków XX, Smith, Ricardo, Malthus. Koszty produkcji (praca i kapitał) jako podstawa wartości. Teoria renty Ricardo  Szkoła austriacka, koniec XIX w.. Jako główny czynnik wartości uznawali użyteczność (koncepcja krańcowej użyteczności)  Szkoła neoklasyczna, koniec XIX w.-początek XX. W koncepcji wartości próba uwzględnienia i kosztu produkcji i użyteczności.

3 3 Istota wartości w ekonomii  subiektywizm  względność  dynamiczność

4 4 Kategorie wartości w ekonomii  wartość wymienna i użytkowa Adam Smith „Badania nad naturą i przyczynami bogactwa narodów”; David Ricardo „Zasady ekonomii politycznej i opodatkowania”  wartość subiektywna i obiektywna  wartość z pkt widzenia wytwarzania i wymiany (wartość rynkowa)

5 5 Wartość  jest pochodną:  użyteczności dobra  rzadkości  dostępności (zdolności do wymiany)

6 6 Użyteczność dobra  użyteczność a wartość użytkowa  kategoria subiektywna  zdolność dobra do zaspokajania potrzeb ludzkich  użyteczność krańcowa

7 7 Rzadkość dobra  nieograniczone potrzeby ludzkie  ograniczone zasoby dóbr, zasobów

8 8 Dostępność dobra  dostępność fizyczna  dostępność w sensie prawnym, możliwość obrotu, wymiany

9 Wartość nieruchomości w ujęciu teoretycznym

10 10 q p Podaż ziemi dana jest przez pionową krzywą S. Ziemia może być zagospodarowana tylko w jeden sposób (w oryginale na uprawę zboża) Czynsz/cena ziemi przy założeniu stałości podaży determinowana jest przez popyt na grunty. A ten zależy od cen zboża. Wzrost cen zboża powoduje wzrost ceny ziemi. Podatki nałożone na rentę nie zmienią jej podaży. S D q1q1 p1p1 Klasyczna teoria renty gruntowej Davida Ricardo renta ziemia O

11 11 Neoklasyczna teoria renty gruntowej Podaż ziemi stała. Dwa alternatywne zastosowania: uprawa zboża i ziemniaków Wyższy popyt na jeden z produktów zwiększa rentę gruntową. Wysokość renty nie jest zdeterminowana ceną zboża/ziemniaków – to ceny tych produktów zależą od renty.

12 12 Neoklasyczna teoria renty gruntowej Zmiana popytu na ziemniaki, powoduje zmniejszenie ilości ziemi pod zboże, oraz wzrost renty za każdy rodzaj ziemi. Cena zboża wzrośnie z uwagi na jej mniejszą ilość i wyższy koszt. To nie cena produktów determinuje rentę ale renta ceny.

13 13 Teoria lokalizacji von Thuenena Model wykorzystania ziemi rolnej Miasto Produkcja artykułów spożywczych Lasy – opał Produkcja zboża Hodowla bydła Renta gruntowa jest funkcją odległości od miasta (rynek zbytu, koszty transportu) oraz kosztów produkcji upraw.

14 14 Teoria renty gruntowej miejskiej (urban rent theory) Wartość ziemi – renta, rosną wraz z odległością od centrum miasta (im bliżej tym wyższa cena). Wartość na poziomie 0A wyznacza granice strefy miejskiej. Lokalizacja różnych funkcji w mieście jest wypadkową relacji pomiędzy kosztem transportu a kosztem ziemi (przy braku innych ograniczeń).

15 15 Teoria lokalizacji a wartość gruntów odległość p Przy założeniu istniejącej konkurencji między funkcjami zagospodarowania gruntów cena zależy od odległości od centrum i jest determinowana przez skłonność do płacenia wysokich cen przez poszczególne funkcje. ABCD funkcje handlowe f. mieszkaniowe wielorodzinne funkcje biurowe f. mieszkaniowe jednorodzinne W modelu tym grunty w centrum zostaną zagospodarowane przez funkcje o najwyższej zdolności generowania dochodu.

16 16 Teoria renty gruntowej miejskiej przy istnieniu ograniczeń planistycznych

17 17 Wartość nieruchomości na rynku a działania rynku użytkowników, rynku kapitałowego oraz rządu Popyt na powierzchnię i lokalizację Koszty budowy Rynek użytkowników Rynki użytkowników Popyt – Podaż Czynsze najmu Rynek kapitałowy Możliwości inwestycyjne, alternatywne w stosunku do nieruchomości Oszczędności Rynki kapitałowe Oszczędności Wymagana stopa zwrotu Możliwości inwestycyjne Kształtowanie wartości nieruchomości WARTOŚĆ WPŁYW PAŃSTWA Opodatkowanie nieruchomości Przepisy Regulacje finansowe Dochody z nieruchomości Wymagana rentowność