1 Wybór lokalizacji dla międzynarodowej inwestycji w nieruchomości
2 Literatura, źródła: Ivo de Wit: International Diversification Strategies for Direct Real Estate, Journal of Real Estate Finance & Economics, (2010) 41:433–457 Heidi FALKENBACH: MARKET SELECTION FOR INTERNATIONAL REAL ESTATE INVESTMENTS, International Journal of Strategic Property Management (2009) 13, 299–308 M.A.Wiśniewska. Inwestowanie w nieruchomości na rynkach międzynarodowych. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa Rozdział 8
3 Inwestycje w nieruchomości na świecie, wg regionów 2007 – 2014
4 Inwestycje na rynkach nieruchomości wg krajów, wartość w miliardach USD Cushman & Wakefield, Atlas Outlook, 2016
5 Globalna aktywność na rynkach nieruchomości komercyjnych - miasta300 najważniejszych miast na świecie koncentruje ok. 70% globalnej aktywności inwestycyjnej na rynkach nieruchomości komercyjnych Źródło: Jones Lang LaSalle JLL Cities Research Center 2015: Global 300. The New Commercial Geography of Cities
6
7 Uwarunkowania rozwoju rynków nieruchomościPrawne Ekonomiczne Instytucjonalne
8 Uwarunkowania prawne gwarancje nabytych praw bezpieczeństwo transakcjiswoboda obrotu nieruchomościami gwarancje nabytych praw bezpieczeństwo transakcji zasady wyceny praw do nieruchomości zabezpieczenie wierzytelności (hipoteka) gospodarka przestrzenna sekurytyzacja wierzytelności
9 Uwarunkowania ekonomiczneczynniki makroekonomiczne rozwoju kraju i regionu dostępność finansowania aktywność gospodarcza niskie bezrobocie niska inflacja
10 Uwarunkowania instytucjonalneobsługa rynku nieruchomości standardy usług na rynku standardy etyczne w działalności gospodarczej dostępność informacji o rynku instytucje badawcze
11 Powody inwestowania na skalę międzynarodową (Falkenbach, 2009)Korzyści dywersyfikacji Wyższe stopy zwrotu Teoria Portfolio Markowitza: Spodziewany zwrot i ryzyko inwestycji, oraz Korzyści dywersyfikacji mierzone korelacją stóp zwrotu różnych aktywów portfela. W inwestycjach międzynarodowych, ryzyko składa się z odchyleń spodziewanych stóp zwrotu i ryzyka walutowego
12 Kryteria wyboru rynku dla inwestycji w nieruchomościj.w. oraz wynikające ze specyfiki nieruchomości jako dobra inwestycyjnego: lokalizacja, brak transparentności rynku, konieczność zarządzania inwestycją Metody badania i oceny rynków: Jakościowe Ilościowe
13 Kryteria wyboru rynku dla inwestycji w nieruchomości (badania inwestorów)W kolejności wskazań: Perspektywy i uwarunkowania gospodarcze kraju docelowego Perspektywy sektora nieruchomości Uwarunkowania demograficzne Rozmiary rynku Konieczność dywersyfikacji Koncentracja na wybranym regionie Cele i strategie inwestycyjne firmy Poziom cen Efektywność operacyjna działania na różnych rynkach.
14 Kryteria wyboru rynku dla inwestycji w nieruchomości (Ho et alKryteria wyboru rynku dla inwestycji w nieruchomości (Ho et al. (2006), badania inwestorów) Uwarunkowania makroekonomiczne (perspektywy rozwoju gospodarczego) Uwarunkowania rynku nieruchomości: płynność rynku, transparentność rynku, stopa pustostanów. Metoda: analytic hierarchy process (AHP)
15 Kryteria wyboru rynku dla inwestycji w nieruchomości (Chin et alCzynniki wyboru rynków azjatyckich przez inwestorów Najważniejsze: poprawne, zdrowe struktury gospodarcze i finansowe kraju, siła i stabilność gospodarki, ograniczenia i regulacje dotyczące inwestorów zagranicznych, stabilność polityczna i regulacje prawne Ważne: opodatkowanie, otoczenie prawne rynku nieruchomości, swoboda rynku finansowego, stabilność i wymienialność waluty, przejrzystość systemu stanowienia prawa, infrastruktura publiczna, przejrzystość rynku, profesjonalizm, interwencje rządowe, poziom korupcji, rozwój/struktura miast. Najmniej istotne: czynniki nieinstytucjonalne, np. różnice kulturowe
16 Wybór rynków – badania, Falkenbach, 2009
17 Kluczowe czynniki wyboru rynków dla inwestycjiCzynnik decydujący % Bezpieczeństwo prawa własności 21 19 90 Spodziewana stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości 20 16 80 Płynność rynków nieruchomości 14 70 Rozmiar rynku Opodatkowanie 67 Dostępność profesjonalnych usług w sektorze nieruchomości 18 12 Spodziewany wzrost gospodarczy kraju lub regionu 13 65 Dostępność informacji o rynku (przejrzystość) i wyników rynku 10 56 Geograficzna bliskość rynku do innych rynków docelowych 7 35 Istnienie możliwości inwestowania pośredniego 17 6 Możliwość dywersyfikacji dzięki niskiej korelacji stóp zwrotu 4 24 Obecność innych zagranicznych inwestorów/firm na rynku
18 Czynniki wpływające na atrakcyjność rynkuWpływa na atrakcyjność rynku Pkt. Znacząco W pewnym stopniu Niezbyt Spodziewany zwrot z inwestycji 18 54 Spodziewany wzrost gospodarczy w regionie 12 6 48 Bezpieczeństwo praw własności 16 15 1 47 Dostępność profesjonalnych usług w sektorze nieruchomości 5 Opodatkowanie 17 11 4 2 43 Płynność rynku nieruchomości 10 Rozmiary rynku 42 Dostępność informacji rynkowej i pomiar efektywności 8 41 Dostępne możliwości inwestowania pośredniego 27 Możliwości dywersyfikacji dzięki niskiej korelacji stóp zwrotu 13 25 Bliskość geograficzna rynku do innych rynków docelowych 7 24 Obecność innych inwestorów zagranicznych / firm na rynku 14 22
19 Wybór lokalizacji – uwarunkowaniaOtoczenie mikroekonomiczne: Popyt i podaż Lokalizacja ogólna Otoczenie makro: Środowisko, Technologia, Globalizacja, Kultura, Podatki, Zmiany społecznego – demograficzne, System finansowy, Polityka rządów
20 Czynniki wpływające na wybór lokalizacji biznesu (BIZ) – klimat biznesowy, kadra, usługi dla biznesuKlimat dla biznesu Konkurencyjne podmioty Nastawienie władz lokalnych i krajowych; Rynki zbytu System podatkowy, stawki Wsparcie dla biznesu ze strony władz; Kwestie ubezpieczeniowe; Nastawienie lokalnej społeczności Możliwości finansowania, usługi bankowe Wykształcenie i kwalifikacje ludzie; Regulacje środowiskowe Produktywność siły roboczej; Dostępność wody Koszty pracy; Preferencje właścicieli Dostępność siły roboczej (wykwalifikowanej); Możliwość przeniesienia i dostępność na miejscu kadr menadżerskiej i technicznych
21 Czynniki wpływające na wybór lokalizacji biznesu (BIZ) – infrastruktura, transportCzas, odległość dla dojazdów do pracy Odległość do autostrad, lotniska Dostępność gruntu pod budowę i rozbudowę; Dostępność usług komunalnych i publicznych Koszty ziemi; Koszty usług komunalnych; Koszty budowlane Infrastruktura techniczna Rynki zbytu Dostępność dla dostaw; Koszty transportu; Dostęp do surowców naturalnych Dostępność usług transportowych Dostęp do kanałów dystrybucji Bliskość / odległość do rynków zbytu
22 Czynniki wpływające na wybór lokalizacji biznesu (BIZ) – jakość życiaKlimat społeczny, kultura; Jakość życia; Rynek mieszkaniowy Dostępność i jakość opieki zdrowotnej, ochrony przeciwpożarowej, rozrywek i rekreacji Koszty życia Gęstość zaludnienia Klimat (geograficzny)
23 Wybór lokalizacji poziom mikroPotrzeby i uwarunkowania organizacji (1) wielkość i forma własności; (2) zasoby organizacji: . Nieruchomości (stan techniczny i standard, prawa do nieruchomości, adekwatność do prowadzonego biznesu – typ, funkcja, ilość, wielkości, zaawansowanie technologiczne); . Finansowe; . Ludzkie . Kultura korporacyjna . (3) pozycja rynkowa organizacji, w tym wizerunek (4) zarządzanie, jakość zarządzania organizacją (struktura, organizacja zarządzania, plany i strategie).
24 Czynniki popytowe i podażowe wyboru lokalizacji dla inwestycji nieruchomościowejTyp nieruchomości Popyt Podaż Przemysłowa Liczba konsumentów, klientów, nabywców Spodziewana wielkość sprzedaży Sezonowość Ceny produktów substytucyjnych Gospodarstwa domowe: wielkość, wiek, typ, dochód Kredytowanie hipoteczne Dostępność surowców naturalnych (woda, minerały, rolnictwo, leśnictwo) i ich ceny Dostępność paliw (węgiel, ropa, gaz, elektryczność, zasoby) Metody i koszty transportu (kolej, drogi, drogi wodne, powietrzny) Zasoby ludzkie (koszty, kwalifikacje, produktywność, dostępność) Wydajność produkcji Konkurencja Mieszkaniowa Populacja (wielkość, przyrost naturalny, wiek) Gospodarstwa domowe (ilość, wzrosty, poziom dochodów, wzorce konsumpcji) Warunki kredytowania Ceny substytutów (czynsz/kupno) Oczekiwania wobec przyszłości / nastroje Koszty budowlane Dostępne technologie budowy Konkurencja wśród firm budowlanych Oczekiwania w sektorze budowlanym dot. przyszłej wielkości sprzedaży Dostępność transportu, miejsc pracy, szkół itp.
25 Czynniki popytowe i podażowe wyboru lokalizacji dla inwestycji nieruchomościowejTyp nieruchomości Popyt Podaż Handlowa Populacja (wielkość, gęstość zaludnienia, przyrost naturalny, wiek, płeć, wykształcenie) Gospodarstwa domowe (ilość, wzrosty, poziom dochodów, wzorce konsumpcji, dochód rozporządzalny) Warunki kredytowania Bezrobocie; Migracje Mobilność społeczna Trendy w zakresie zawierania małżeństw, rodzicielstwa Preferencje i gusty konsumentów Wielkość powierzchni handlowej i nasycenie powierzchnią handlową; Typ dostępnej powierzchni Dostępność transportowa Poziom pustostanów; Przyrost powierzchni handlowej Rozdrobnienie powierzchni, udział poszczególnych obiektów w łącznej powierzchni Oferowane towary Wiek, stan, standard obiektów Pojemność parkingowa Biurowa Bezrobocie Liczba firm lokalnych Branże wśród lokalnych firm Liczba firm rozwijających się, inwestujących, upadających Liczba nowych firm wchodzących na rynek Dostępna powierzchnia biurowa na pracownika Ilość istniejących biurowców / powierzchnia Typy budynków i ich wielkość Dostępność biurowców dla klientów i pracowników – lokalizacja biur w relacji do osiedli mieszkaniowych i komunikacji; Stopa pustostanów Przyrost nowej powierzchni; Wiek, stan techniczny, standard; Miejsca parkingowe Poziom czynszów i cen na rynku Absorpcja powierzchni, rodzaje najemców Warunki kredytowania; Oczekiwania deweloperów; Poziom wyburzeń, zmian funkcji, adaptacji, itp.
26 Czynniki wyboru lokalizacji (mikro, działka)Koszty Cechy nieruchomości Dostępność Cena nabycia ziemi i budowy Czynsze Adaptacji nieruchomości do potrzeb organizacji Operacyjne (podatki od nieruchomości, koszty utrzymania i eksploatacji, mediów, ubezpieczenia, ochrony, utrzymania czystości, zarządzania, księgowości, marketingowe) Transportu i dostaw Llokalizacja w obrębie miasta Sąsiedztwo Parking Funkcje obszaru Widoczność z głównych dróg Działka ( kształt, uwarunkowania środowiskowe, geograficzne itd.) Budynek ( stan techniczny, standard, wejście, recepcja – prestiż, widoczność) Business premises (location within the building, visibility) Standard budynku (certyfikat ekologiczny, pojemność wind, bezpieczeństwo przeciwpożarowe, itd.) Intensywność ruchu pieszych, typ pieszych Intensywność ruchu samochodowego Przepustowość dróg dojazdowych Dostępność (transport publiczny) Dostępność miejsc parkingowych Dostępność dla dostaw i centrów dystrybucyjnych Naturalne i fizyczne bariery (rzeki, parki, mosty, linie kolejowe) Dostępność do hoteli, sklepów, usług, restauracji