1 X Simposio: Catastro, herramienta fundamental para el progreso de las ciudades Fundamentos del mercado de tierras y políticas de desarrollo urbano y vivienda Comisión Permanente del Catastro en Iberoamérica Gobierno Nacional de la Republica del Paraguay Secretaria de Hacienda del Gobierno de la República del Paraguay Servicio Nacional de Catastro Secretaria Nacional de la Vivienda y el Hábitat Organización de Estados Ibero-Americanos Asunción, Paraguay, 15 al 17 de Agosto de 2017 Plusvalías del suelo para financiar la vivienda y el desarrollo urbano Ponente: Carlos Morales Schechinger Carlos Morales-Schechinger

2 “ ¿Porqué es tan difícil financiar la infraestructura pública… que incrementa el valor del suelo así servido … por encima del costo de la infraestructura misma? ” Donald Shoup . la paradoja de Donald Shoup, 1994 Carlos Morales-Schechinger

3 4 hechos sobre el valor del suelo1 El valor del suelo rural … ha caído: < 5% PIB 2 El valor de la propiedad urbana … ha crecido y continuará creciendo % PIB Piketty 4 hechos sobre el valor del suelo Piketty 2014 en The Economist 2015 Carlos Morales-Schechinger

4 4 hechos sobre el valor del suelo urbanoedificios suelo sistémico cíclico cambio de usos 3. El valor de la ciudad se acumula en el suelo, no en los edificios > 50% 4 El valor del suelo brinca por la dinámica de la ciudad 80% - 510% Smolka Jaramillo 4 hechos sobre el valor del suelo urbano Smolka 2015 Jaramillo 2010 y Smolka 2015 Carlos Morales-Schechinger

5 Medio ambiente: Naciones Unidas?Espacio sideral: ningún país (piratas?) Espacio aéreo: la nación Edificios: los individuos Derecho de contruir: las ciudades Bosques y animales: la comunidad Agua: la comunidad La corteza: el individuo Minerales: la nación Medio ambiente: Naciones Unidas? Desmembramiento de la propiedad 4 hechos jurídicos Carlos Morales-Schechinger

6 4 hechos jurídicos El poder del mouseEl plan de uso del suelo crea derechos de construcción … pero sólo se agregan a la propiedad cuando se otorga la licenciar … y se paga por ella El que controla los cambios de uso del suelo … y la localización del gasto público … captura las plusvalías de la ciudad El que controla el mouse … distribuye las plusvalías Quién es el gato que controla al mouse? … la ciudad? el propietario? 4 hechos jurídicos Morales 2015 Carlos Morales-Schechinger

7 derechos obligaciones 4 hechos jurídicos La propiedad del suelo…no es un derecho monolítico … es un conjunto de derechos y de obligaciones … cada uno detentable por una persona diferente … puede cambiar, puede desmembrarse … y detentarse por otra persona Construir Preservar o desarrollar Subdividir Fusionar o subdividir (reagrupar) Usucapion Aceptar usucapión Excluir (retener) Incluir plazas y vías Disponer (vender / heredar), permutar Disponer (donar, subastar, aceptar expropiacion) Disfrutar (alquilar) Contribuir (impuestos) Usar Otrogar derecho de paso derechos obligaciones 4 hechos jurídicos Jacobs, 2013 Carlos Morales-Schechinger

8 4 hechos jurídicos Principios Función social de la propiedad del suelo… y ambiental Interés publico … por encima del interés privado Derechos a beneficios … obligacion de asumir cargas … equitativamente Derecho a la ciudad (el suelo) … vs derecho de la ciudad (el suelo) Estado garantiza la propiedad de la cosa … mas no el valor de la cosa 4 hechos jurídicos Mldonado, 2008 y Rabello 2015 Carlos Morales-Schechinger

9 5 cambios institucionales1 Descentralización … más responsabilidades, menos transferencias a las ciudades … búsqueda de fuentes locales de riqueza: el suelo 2 Democratización y mayor conciencia social … presión por reducir inequidades y proveer más servicios … redefinición de derechos de propiedad (beneficios) + obligaciones (costos) 3 Agendas gobernadas por mercados + privatización … no más polizones: pago por las ganancias caídas del cielo … si los beneficios se internalizan, los costos también 4 Agencias multilaterales … UN-Habitat: financiamiento base suelo …Banco Mundial: necesidad de alternativas para financiar infraestructura 5 Planeación + implementación … proyectos estratégicos + reglas de distribución equitativa … de costos y beneficios del desarrollo de suelo 5 cambios institucionales Smolka 2013, Peterson 2009, Morales 2009, UNHabitat 2016 Carlos Morales-Schechinger

10 un menú infinito de instrumentos1 Robusto impuesto a la propiedad …2 – 4% PIB: Gran Bretaña, Canada, EUA, España, Dinamarca, Francia, Japón, Australia, … basados en mercado y zonificación, la mayor captura de plusvalía en el mundo 2 Robustas exacciones, cuotas por impactos, y contribuciones por mejoras … infraestructura interna y externa: todo país desarrollado … Gran Bretaña: exacciones extra (parques, vías y vivienda) por ‘ganancias de la planeación’ 3 Planeación pro-activa … P.P.P.: Holanda, Escandinavia; desarrolladores comparten con la ciudad … y bancos de tierra arrendada, para capturar plusvalias y controlar usos 4 Re-ajuste de tierras … consolidación y redistribución de terrenos compartiendo cargas y beneficios … Japón, Alemania, España, Corea del Sur, Australia 5 Transferencia de derechos de desarrollo ... derechos de desarrollo separados de la propiedad del suelo … TDR en EUA, PLD en Francia (verdaderas innovaciones) un menú infinito de instrumentos Carlos Morales-Schechinger

11 un menú infinito de instrumentosB Brasil … planes de uso del suelo con densidad básica + densidad extra … básica es gratis; extra se compra mediante ‘cepacs’ que se reinvierte en infraestructura R Rusia … suelo público que se vende o arrienda capturando plusvalías … impuesto predial base valor del suelo, la construcción está exenta I India … ‘corporaciones de desarrollo’ + reajuste de tierras para subsidio cruzado … pagos con bonos de densidad a desarrolladores que mejoran tugurios C China …expropia suelo rural a valor de uso actual y arrienda a valor de uso planeado ... subasta arriendos que se pre-pagan para financiar infraestructura, mueve plusvalías S Sud Africa … fideicomisos de suelo para financiar mandatos sociales e infraestructura … también P.P.P. construyendo en suelo público e impuesto base suelo un menú infinito de instrumentos Carlos Morales-Schechinger

12 Transferencia de derechos de construcciónPara compensar expropiaciones … Ahmedabad … Porto Alegre Para pagar contratistas … Sao Paolo … Mumbai Transferencia de derechos de construcción Carlos Morales-Schechinger

13 Recuperación de plusvalías y premios nobelPaul Samuelson 1970 “ La naturaleza de la renta pura del suelo de un ‘excedente’ que puede ser gravado sin distorsionar los incentivos a la producción o la eficiencia ” ` James Tobin 1981 “ Creo que en principio es una buena idea que se grave suelo sin mejoras, particularmente ganancias de capital que le cayeron del cielo ” Franco Modigliani 1985 “ Es importante que la renta del suelo sea retenida como fuente de recursos de la recaudación del gubernamental ” Recuperación de plusvalías y premios nobel Compilado por Smolka 2014, traducción Morales Carlos Morales Schechinger

14 Recuperación de plusvalías y premios nobelRobert Solow 1987 “ Para la eficiencia, para la adecuada recaudación, para la justicia, debería requerirse a todo usuario de suelo hacer un pago anual al gobierno local equivalente a la renta anual corriente del suelo …” James Buchanan 1986 “ El terrateniente que retira tierra de su uso productivo para una retención puramente privada debería ser requerido de pagar impuesto más altos y no más bajos ” Josef Stiglitz 2001 “… usar las rentas del suelo como base impositiva es un argumento que pienso tiene mucho sentido porque es una fuente no distorsionadora del ingreso y la riqueza ” Recuperación de plusvalías y premios nobel Compilado por Smolka 2014, traducción Morales Carlos Morales Schechinger

15 Recuperación de plusvalías y premios nobelWilliam Vickrey 1996 “ Establecer un impuesto a los valores del suelo significa quitar otros impuestos. Esto mejoraría de tal manera la eficiencia de la ciudad que los valores del suelo subirían mas que el incremento al impuesto al suelo” Milton Friedman 1978 “ En mi opinión el impuesto menos malo es el impuesto a la propiedad sobre el valor del suelo no mejorado, el argumento de Henry George de hace muchos muchos años ” Henry George “ Un impuesto al valor del suelo es dentro de todos los impuestos, aquel que mejor llena todo requerimiento de un impuesto perfecto ” Recuperación de plusvalías y premios nobel Compilado por Smolka 2014, traducción Morales Carlos Morales Schechinger

16 PRECARIEDAD MUNICIPALCírculos viciosos más impuestos a ingresos y comercio para: más transferencias más subsidios PRECARIEDAD MUNICIPAL pocos recursos públicos baja inversión en servicios exención fiscal y subsidio poca base fiscal, más demanda de recursos escasez de suelo servido retención de suelo servido exclusión del mercado formal empobrecimiento de hogares aumento de expectativas sobreprecio a suelo servido mayor especulación expectativa de valorización refugio en la informalidad desgravación y desregulación para estimular construcción sobreprecio a suelo sin servicios débil carga fiscal INFORMALIDAD ESPECULACION Carlos Morales Schechinger

17 FORTALECIMIENTO MUNICIPAL OFERTA DE SUELO SERVIDO BARATOCírculos virtuosos menos impuestos a ingresos y comercio y: transferencias condicionadas subsidios etiquetados FORTALECIMIENTO MUNICIPAL muchos recursos públicos alta inversión en servicios sin exención fiscal ni subsidio (o etiquetado) https://www.youtube.com/watch?v=o2-gqVSuKZE más base fiscal, menos demanda de recursos abundante suelo servido liberación de suelo servido menos especulación hogares con excedente menos expectativas suelo servido sin sobreprecio inclusión en mercado formal menos expectativas estímulo a suelo servido y barato alto impuesto a suelo vacante y buena regulación desprecio a lo informal carga fiscal fuerte ACCESO A SUELO FORMAL OFERTA DE SUELO SERVIDO BARATO Carlos Morales Schechinger

18 Un sitio y un videíto https://www.youtube.com/watch?v=o2-gqVSuKZEhttps://www. lincolninst.edu Un sitio y un videíto Carlos Morales-Schechinger

19 ... gracias ... más preguntas? Carlos Morales-Schechinger Carlos Morales-Schechinger